Atención inversores: cuánto cuesta un departamento usado versus a estrenar en 16 barrios porteños

El mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de fuerte segmentación entre departamentos usados y a estrenar. La diferencia de valores alcanzó el 30%, el nivel más alto de la última década, y reconfigura las decisiones tanto de inversores como de quienes buscan vivienda. En este escenario, el precio promedio se ubica en u$s2.455 por m2 (según Zonaprop), aunque con marcadas diferencias según tipología y ubicación.

Actualmente, los departamentos a estrenar promedian los u$s2.898 por m2, mientras que los usados se ubican en u$s2.219 por m2. Esta brecha no solo responde a una mayor demanda por unidades nuevas, sino también al impacto del costo de la construcción, que continúa en niveles elevados y presiona al alza los valores de los desarrollos recientes.

Hoy edificar es siendo costoso: los desarrollos de calidad estándar no bajan de u$s1.350 por m2, mientras que los proyectos premium parten desde u$s1.700 y escalan según ubicación y prestaciones. Incluso en edificios recientemente terminados —que todavía arrastran parte de costos más bajos de 2022 y 2023— se evidencian tensiones, ya que durante gran parte del último año los desarrolladores no lograron trasladar completamente el aumento de los costos de construcción a los precios de venta. Esa brecha impactó en la rentabilidad del negocio y explica parte del reacomodamiento actual, en un contexto donde los costos acumulan subas en torno al 70% anual promedio (recién bajaron desde agosto úlitmo).

Brecha de precios y dinámica del mercado

El incremento de costos en la construcción, que se mantiene casi tres veces por encima del piso histórico de 2020, explica buena parte de la diferencia. Esto impulsa los valores del a estrenar, pero también genera un efecto indirecto: los usados comienzan a ganar atractivo relativo por precio, especialmente en zonas consolidadas.

A su vez, los departamentos en pozo lideran las subas, con valores en torno a u$s3.033 por m2, incluso por encima del a estrenar. Sin embargo, al analizar únicamente unidades listas para habitar, son las nuevas las que registran la mayor apreciación en el último año.

En este contexto, el mercado muestra una doble lógica: mientras los desarrolladores buscan sostener precios para cubrir costos —en un escenario donde construir sigue caro y con insumos aún tensionados—, los compradores encuentran en el usado una alternativa más accesible.

Precios por barrio: dónde están las diferencias

La brecha entre usados y a estrenar se replica en prácticamente todos los barrios, aunque con distinta intensidad. A continuación, algunos ejemplos representativos:

• Puerto Madero: a estrenar u$s6.565 vs usado u$s5.922 por m2.

• Palermo: a estrenar u$s3.933 vs usado u$s3.033 por m2.

• Belgrano: a estrenar u$s3.867 vs usado u$s2.813 por m2.

• Núñez: a estrenar u$s3.666 vs usado u$s2.906 por m2.

• Colegiales: a estrenar u$s3.481 vs usado u$s2.620 por m2.

• Recoleta: a estrenar u$s3.591 vs usado u$s2.607 por m2.

En barrios del corredor norte, la diferencia suele superar el 25%, con valores elevados en ambas tipologías pero mayor presión en el segmento nuevo.

En zonas intermedias, la relación sigue siendo significativa:

• Villa Urquiza: a estrenar u$s2.988 vs usado u$s2.571 por m2.

• Saavedra: a estrenar u$s3.050 vs usado u$s2.507 por m2.

• Chacarita: a estrenar u$s2.936 vs usado u$s2.536 por m2.

Mientras que en barrios más accesibles, la brecha también se mantiene, aunque con tickets más bajos:

• Almagro: a estrenar u$s2.800 vs usado u$s2.040 por m2.

• Boedo: a estrenar u$s2.412 vs usado u$s1.888 por m2.

• Flores: a estrenar u$s2.495 vs usado u$s1.802 por m2.

• Constitución: a estrenar u$s2.502 vs usado u$s1.532por m2.

• Constitución: a estrenar u$s2.502 vs usado u$s1.532por m2.

Estos valores evidencian que, más allá de la ubicación, el diferencial de precio se sostiene como una constante del mercado actual.

Usados: oportunidad por precio y metros

Desde el lado de la demanda, los departamentos usados ganan terreno, especialmente aquellos en buen estado o con refacciones recientes. Juan Bautista Arnaude, fundador de Arnaude Broker, explicó que "la propiedad usada, de pocos años o reciclada, es hoy de las más elegidas, porque todavía permite encontrar oportunidades, aunque cada vez quedan menos".

El especialista destacó que también crece el interés por unidades a refaccionar en zonas como Recoleta, Belgrano o el corredor norte. "Ahí hay margen: se compran a valores bajos en relación al producto terminado y permiten capturar diferencia tras la mejora", señaló.

Además, en términos de ticket, el usado permite acceder a mayor superficie por el mismo dinero. Por ejemplo, con entre u$s100.000 y u$s120.000, en zonas demandadas se puede elegir entre un monoambiente a estrenar o un dos ambientes usado.

A estrenar: menor riesgo y perfil inversor

Del otro lado, los departamentos a estrenar siguen siendo la opción preferida por inversores y compradores más jóvenes. Marta Oriozabala, de Real Capital, sostuvo que este segmento "atrae a quienes buscan renta con menos mantenimiento y mayor previsibilidad a futuro".

Según explicó, el perfil del comprador de unidades nuevas prioriza la calidad constructiva, la modernidad y la posibilidad de alquilar sin grandes intervenciones. "Son operaciones más pensadas en el mediano plazo, con foco en la estabilidad y en generar ingresos", indicó.

Además, la reciente estabilidad de precios en el segmento en pozo contribuyó a reactivar el interés inversor. Oriozabala agregó: "En los últimos meses hubo una convalidación mayor de valores, lo que da más previsibilidad tanto al desarrollador como al comprador".

Qué tener en cuenta antes de elegir

La decisión entre usado y a estrenar depende de múltiples variables. Entre las principales:

• Objetivo de compra (inversión vs vivienda).

• Presupuesto disponible.

• Necesidad de metros vs estado del inmueble.

• Ubicación y potencial de valorización.

• Costos adicionales (refacción, mantenimiento, expensas).

Mientras que el usado ofrece mayor superficie y precio más competitivo, el a estrenar reduce riesgos y costos futuros. En ambos casos, la ubicación sigue siendo determinante.

Un mercado que anticipa cambios

Otro factor clave es la dinámica de la oferta. Oriozabala amplió: "En el último tiempo, los desarrolladores retomaron la compra de terrenos, lo que anticipa un nuevo ciclo de lanzamientos en los próximos años. Esto podría ampliar la oferta de unidades nuevas y moderar la presión sobre los precios".

Sin embargo, en el corto plazo, la brecha entre usados y a estrenar seguirá condicionando el mercado. La combinación de costos altos y demanda selectiva mantiene el escenario actual, donde cada segmento responde a perfiles bien diferenciados.

Como síntesis, Arnaude concluyó: "Hoy el usado propone oportunidades concretas para quien busca precio y metros, mientras que el a estrenar es una apuesta más estable para el inversor a mediano plazo".