Expensas en barrios cerrados, no aptas para clase media: en qué valores arrancan
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A la hora de comprar o de alquilar una vivienda en un barrio cerrado, sobre todo si se trata de casas que se usan solamente durante el fin de semana, el monto que las familias tienen que destinar para pagar las expensas es una de las principales variables a evaluar.
En la Provincia de Buenos Aires, los barrios cerrados siguen expandiéndose y en este contexto, el aumento de expensas "es un problema compartido no solamente en Zona Norte sino también en barrios de Zona Sur, Costa Atlántica e interior del país", según Patricio Lanusse, socio y director de Relaciones Institucionales de Eidico.
Expensas desde $400.000: el nuevo piso
De acuerdo a estimaciones del bróker inmobiliario Ariel Córdoba, "el valor de las expensas en barrios cerrados de zona norte no baja de los $300.000 mensuales", destacando que Pilar, Escobar, Tigre, San Isidro y San Miguel encabezan el ranking de barrios con expensas más elevadas, con ajustes de acuerdo a la cantidad de amenities y el tamaño del emprendimiento.
En términos generales destaca que:
- Los barrios de clase media registran expensas de entre $400.000 y $800.000 por mes
- Los intermedios, entre $600.000 y $900.000
- Los premium, desde $800.000 hasta más de $1.200.000 mensuales
A su vez, menciona que en Nordelta, barrios premium como Los Castores o La Isla, pueden tocar valores mensuales de expensas por encima de $1.200.000 y a partir de $800.000 y que en Villanueva -Tigre-, el barrio San Isidro Labrador y el Santa Ana tienen expensas entre $450.000 y $650.000 por mes.
Finalmente destaca que, dentro del mega barrio Puertos del Lago en Escobar, "en los barrios Nativas, Amarras, Orillas y Araucarias, los propietarios abonan expensas con un valor mínimo de $600.000 y un máximo que puede superar los $900.000 por mes".
Por su parte, desde la sucursal Tigre y Escobar de Narvaez Inmobiliaria, destacan que "Tortugas Country Club claramente está en el segmento más alto, con referencias actuales de $1.300.000 a $2.000.000 mensuales".
También indican que "en La Horqueta y barrios cerrados de San Isidro hay valores desde $250.000 a $470.000 mensuales, aunque en productos premium hay publicaciones más arriba".
El informe concluye que, "Pilar es el mercado más heterogéneo porque hoy conviven barrios con expensas de $240.000 o $360.000 mensuales y otros clubes de campo consolidados que ya rondan $900.000 mensuales o más".
La diferencia con las expensas en CABA
Desde la plataforma de gestión de edificios y barrios cerrados Octavo Piso informaron que, mientras las expensas promedio en CABA son de $239.314,70, en los barrios cerrados de la provincia de Buenos Aires son de $663.098,16.
"El mapa de los barrios cerrados que utiliza Octavo Piso, muestra una tendencia clara: las canchas de tenis y las canchas de fútbol son los amenities más frecuentes, seguidas por los SUM y las canchas de pádel. Si bien muchos barrios cerrados cuentan con amenities, no todos incluyen este tipo de instalaciones y servicios especiales. Allí, la disparidad en el costo de las expensas entre los que tienen y los que no, es significativa", explican.
No obstante, Mariano Mackes, gerente de la sucursal Tigre y Escobar de Narvaez Inmobiliaria, destaca un factor que compensa el mayor costo de expensas. "El residente del corredor norte hace otra cuenta: lo que paga de expensa le soluciona el club de los chicos, el gimnasio y la seguridad, costos que en la ciudad se pagan por separado y terminan equiparando un poco la balanza", afirma.
Los costos crecen más rápido que la inflación
Según información brindada por Eidico, tomando como referencia los barrios de clase media de Pilar del Este, el monto promedio de expensas operativas para el conjunto de barrios que componen la zona, en febrero de 2026 fue de $481.000, con un mínimo de $376.000 y un máximo de $583.000.
El dato revelador es que "en un tramo de 6 meses, el aumento fue de 25% ya que en agosto de 2025 el promedio era de $391.000 con un mínimo de $335.000 y un máximo de $493.000", aseguran desde la desarrolladora.
Lo cierto es que las expensas están subiendo por encima de la inflación con un ítem que todos los consultados destacan como el de mayor incidencia.
"Los ítems con mayor incidencia en las expensas son seguridad, mantenimiento de espacios verdes y los sueldos del personal administrativo y de mantenimiento. En promedio, la seguridad (tanto física como electrónica), representa casi un 60% del costo operativo mensual en los barrios. Adicionalmente, cada lote debe considerar los impuestos inmobiliarios y la tasa municipal, que se cobran por separado", señala Nicolás Camaño de Urbis, a cargo de la administración de barrios de Eidico.
Desde Narvaez aportan que "la seguridad es el 'core' del gasto pero que el factor que más ruido hizo este último año fue el de los servicios públicos (luz y agua) aplicados a las áreas comunes y plantas de tratamiento, que sufrieron ajustes muy agresivos".
Pero además, "en febrero de 2026 el IPC general fue 2,9%, mientras que el componente de vivienda, agua, electricidad y gas subió 6,8%, lo que anticipa más presión sobre este tipo de gastos", explican.
¿Se viene el éxodo generalizado?
Quiénes se ocupan de comercializar propiedades en distintos barrios cerrados y countries de zona norte, no creen que esta situación provoque un éxodo generalizado hacia otro tipo de viviendas sino, un reordenamiento.
Más que abandonar la vida en barrios cerrados, la tendencia muestra que se va camino a una recalibración del nivel de gasto que los hogares puedan sostener en el tiempo.
"Muchas familias optan por mudarse de countries más caros a opciones más eficientes, o pasan de casas a departamentos dentro de la misma zona para reducir costos de mantenimiento y también crece el interés por alquileres en urbanizaciones cerradas y por desarrollos intermedios, con menos amenities y una estructura de gastos más racional", afirma Mariano Mackes, gerente de la sucursal Tigre y Escobar de Narvaez Inmobiliaria.
Sobre una posible apertura de los barrios cerrados, desde Eidico creen que es posible que algunos al menos revisen modelos actuales "especialmente en lo que respecta a los costos y esquemas de seguridad".
En ese contexto, pensar alternativas que incluyan "sistemas de acceso más simples y eficientes, con portería y registro de ingresos, priorizando soluciones que mantengan la tranquilidad del barrio pero con estructuras más racionales puede ser una opción razonable", afirman desde la desarrolladora.