Alquileres en el Conurbano: falta oferta y los precios suben por encima de los de la Ciudad de Buenos Aires

El mercado de alquileres en el Gran Buenos Aires (GBA) atraviesa una dinámica distinta a la de la Ciudad. Mientras en CABA la oferta comenzó a recomponerse en los últimos dos años, en el conurbano la escasez de unidades disponibles mantiene la presión sobre los precios y sostiene subas por encima de la inflación.

Ese cambio tuvo un impacto mucho más visible en la Ciudad de Buenos Aires. Tras la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta se recuperó con fuerza y hoy se ubica en torno a las 14.000 a 15.000 unidades disponibles, muy por encima de los mínimos registrados en diciembre de 2023, cuando sólo había menos de 200 departamentos en pesos. Pero en GBA la realidad no es la misma, aun hay escasez, al menos en viviendas en pesos.

Los datos más recientes marcan esa diferencia con claridad. En el último año, en el conurbano los departamentos de 2 ambientes aumentaron un 52% y los de 3 ambientes un 51,6%, muy por encima del 31,3% de inflación general del período. Aun con una desaceleración en el último trimestre, los valores continúan en niveles elevados.

El promedio de alquiler en el GBA ya supera $1.000.000 para unidades de 3 ambientes, con registros de $1.027.269, mientras que los departamentos de un dormitorio rondan los $741.923. En muchos casos, estos valores incluso superan a los de CABA para tipologías equivalentes, según Reporte Inmobiliario.

La explicación principal aparece del lado de la oferta. El conurbano arrastra años con bajo nivel de desarrollo de edificios, lo que genera un stock limitado frente a una demanda sostenida.

En cifras

En términos concretos, los precios en el conurbano se mueven en rangos definidos:

• 2 ambientes: $350.000 a $550.000.

• 3 ambientes: $500.000 a $800.000.

• Casas 3 ambientes: $600.000 a $900.000.

• Casas 4 ambientes: $800.000 a $1.300.000.

Rumbo sureño

Fernando Belvedere, de Belvedere Propiedades, explicó que en la zona sur "la dinámica responde casi exclusivamente a una restricción estructural de oferta", y precisó que distritos como Avellaneda y Lanús acumulan una década con escasa incorporación de unidades nuevas.

Ese desbalance impacta de forma directa. Cada propiedad que ingresa al mercado recibe múltiples consultas y se ubica rápidamente en valores altos. No se trata de un fenómeno puntual, sino de una consecuencia lógica de un mercado que no logró ampliar su oferta.

Belvedere señaló que el mercado también elevó su nivel de exigencia. Las unidades que no cumplen con estándares de calidad o precio quedan fuera de competencia y pierden interés de manera rápida.

Zona Norte, mejoró la rentabilidad

En la zona norte, el comportamiento muestra matices diferentes. Daniel Salaya Romera, de Salaya Romera Propiedades, sostuvo que los valores "responden en gran medida a la corrección de contratos que venían retrasados", tras el cambio del esquema regulatorio.

Según su análisis, la rentabilidad se recompuso y pasó de niveles cercanos al 2% anual a valores en torno al 5%, lo que incentivó el regreso de propiedades al mercado. Ese proceso derivó en una mayor oferta relativa y en una tendencia hacia el equilibrio.

Aun así, los corredores más consolidados mantienen los precios más altos. Vicente López, Olivos, La Lucila, Martínez y San Isidro concentran la mayor demanda, impulsados por conectividad, servicios y calidad urbana.

Oeste y diferencias con barrios privados

En el oeste, el escenario aparece más heterogéneo. Paola Sessarego, de Grupo Vaccaro, explicó que la presión sobre los alquileres combina dos factores: la oferta limitada y la dificultad de acceso a la vivienda propia.

"Muchos hogares permanecen en el mercado locativo ante la imposibilidad de avanzar hacia la compra", señaló, lo que sostiene la demanda y limita cualquier baja de precios.

Los valores reflejan esa dispersión entre Ituzaingó, Morón y Moreno:

• Barrios privados: entre u$s700 y u$s1.100 mensuales.

• Zonas abiertas: entre $600.000 y $1.200.000.

Además, la segmentación del mercado resulta más marcada. Factores como ubicación, seguridad, equipamiento y amenities generan diferencias significativas entre propiedades similares en metros.

Demanda

Otro elemento clave es el cambio en el perfil de la demanda. La imposibilidad de acceder a crédito en gran escala mantiene a muchos hogares dentro del alquiler, lo que refuerza la competencia por cada unidad disponible.

En paralelo, el nuevo marco del mercado tras el DNU de Javier Milei modificó el comportamiento de los propietarios. La mayor previsibilidad incentivó la oferta en algunos casos, pero también elevó los requisitos para los inquilinos, lo que reduce el universo de operaciones posibles.

El resultado es un mercado más selectivo, con valores firmes y escasa capacidad de corrección en el corto plazo.

En paralelo, el nuevo marco del mercado locativo modificó el comportamiento de los propietarios. La mayor previsibilidad incentivó la salida de unidades al mercado en algunos corredores, aunque también elevó las condiciones de ingreso.

Salaya Romera explicó que los valores actuales responden a una recomposición tras contratos que habían quedado desfasados y señaló que la mejora en la rentabilidad volvió a atraer propietarios. Sin embargo, aclaró que ese proceso no se replica con la misma intensidad en todo el conurbano, donde la oferta sigue condicionada por la falta de desarrollo.

En la misma línea, Sessarego planteó que la dificultad de acceso al crédito hipotecario mantiene a muchas familias dentro del alquiler, lo que sostiene la presión sobre los valores y limita cualquier corrección.

Salaya Romera señaló que, en los sectores con mayor oferta relativa, los valores comienzan a encontrar un punto de equilibrio, aunque advirtió que ese comportamiento aún no logra consolidarse en todo el GBA.

Sin incorporación de nuevo stock, #la tensión sobre los precios se va a mantener, ya que la demanda supera de manera constante a la oferta disponible", acotó Belvedere.

Sessarego, en tanto, concluyó que el mercado seguirá condicionado por el acceso al financiamiento y por la capacidad de generar nueva oferta, "dos variables que hoy explican gran parte de la dinámica".