Terrenos en venta en CABA: en qué barrios quedan oportunidades para hacer buenos negocios

La tierra volvió a ocupar un lugar central dentro del negocio inmobiliario porteño. Aun con costos de construcción elevados, márgenes más ajustados y menor cantidad de lanzamientos, los desarrolladores mantienen el interés por los lotes bien ubicados en la Ciudad de Buenos Aires. La lógica es clara: el suelo sigue como activo estratégico y quienes compren hoy apuestan a capturar valor dentro de tres o cuatro años.

El fenómeno también quedó expuesto en una de las operaciones más resonantes del mercado reciente. Eduardo Costantini, fundador de Consultatio, adquirió en una subasta pública organizada por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) el predio ubicado sobre Bullrich y Cerviño, donde hoy funciona Portal Palermo. La compra del terreno de 44.000 m2 se cerró en u$s127.000.000 y marcó un récord dentro del mercado porteño.

Ese movimiento confirmó otra tendencia: varios de los terrenos más valiosos de CABA todavía pertenecen al Estado nacional o a organismos públicos. La disponibilidad limitada de grandes parcelas privadas empuja a los desarrolladores a competir por lotes estratégicos que salen a subasta o a buscar alternativas en barrios donde todavía existe potencial constructivo.

Según datos de FOT Libre, la incidencia promedio de la tierra en CABA ronda los u$s450 por m2 vendible, aunque las diferencias entre barrios son fuertes. En el corredor norte, los valores superan los u$s600, mientras que en sectores del centro y sur aparecen opciones por debajo de u$s300.

Los barrios más caros y dónde aún quedan oportunidades

Recoleta y Belgrano encabezan el ranking de incidencia con valores cercanos a u$s700 por m2. Palermo se mueve sobre u$s650, mientras que Núñez ronda los u$s600 y Colegiales llega a u$s550.

Más atrás aparecen Coghlan en torno a u$s500; Villa Urquiza y Caballito cerca de u$s450; y Devoto, Chacarita, Villa Crespo y Saavedra alrededor de u$s400. Todavía existen zonas con tickets más bajos. Villa Ortúzar y Paternal oscilan entre u$s350 y u$s400. En Almagro, Boedo y San Telmo los valores parten desde u$s250. Flores, Floresta y Parque Chacabuco muestran incidencias entre u$s175 y u$s300, lo que los convierte en algunos de los sectores más accesibles para desarrollar vivienda nueva.

Gonzalo Bustos, director de FOT Libre, explicó que el desarrollador ya no busca únicamente tierra barata, sino capacidad de venta futura. Resumió: "El mercado pasó de una etapa de oportunidad a una etapa de selección".

También sostuvo que la modificación del Código Urbanístico de diciembre de 2024 alteró parte del tablero. "Se restringieron alturas y bandas edificables en varios barrios y eso impactó sobre la oferta de lotes. Chacarita y Devoto son ejemplos claros", detalló Bustos.

En paralelo, Núñez, Palermo y Belgrano conservaron demanda sostenida por parte de desarrolladores que priorizan ubicación consolidada, conectividad y posibilidad de comercialización rápida.

El nuevo mapa de la construcción

La geografía del desarrollo inmobiliario porteño también cambió. Ya no todo pasa por Palermo o Belgrano. Barrios como Saavedra, Villa Urquiza, Devoto y hasta Mataderos comenzaron a captar proyectos que hace algunos años resultaban impensados.

Federico Akerman, director de Terres, consideró que el capital inmobiliario no desapareció, sino que se relocalizó. Comentó: "Lo importante no es solo cuánto se construye, sino dónde se mueve la inversión".

Datos de Terres muestran que Villa Urquiza creció 153% en permisos de construcción; Devoto avanzó 165%; Saavedra 130%; y Mataderos llegó a 200% de expansión interanual.

Para Akerman, el corrimiento responde a una combinación de disponibilidad de tierra, nuevas condiciones urbanísticas y búsqueda de productos con tickets más competitivos. "Hoy aparecen barrios que hace cinco años estaban fuera del radar desarrollador", describió.

El corredor norte mantiene liderazgo, aunque con otra configuración. Palermo continúa como el barrio con más superficie autorizada, pero Núñez y Belgrano ganan peso por escala y calidad de proyectos. En paralelo, sectores como Villa Crespo, Colegiales y Chacarita sostienen actividad por cercanía con polos gastronómicos, oficinas y medios de transporte.

Costos altos y compras selectivas

El principal desafío sigue del lado de los números. Construir hoy cuesta mucho más que hace dos o tres años y eso obliga a recalcular márgenes. Bustos explicó que el costo de construcción medido en dólares ronda actualmente los u$s1.500 por m2, mientras que el valor promedio de venta en CABA se ubica cerca de u$s2.500 por m2. "Esa brecha entre costos que subieron rápido y precios que ajustan más lento es el centro del problema", analizó.

Por eso, muchos desarrolladores se volvieron más selectivos al momento de comprar tierra. La prioridad pasa por lotes de entre 1.500 y 2.000 m2 vendibles, ubicados en zonas donde exista demanda final sostenida y posibilidades de absorción rápida.

Damián Springer, socio de Click Lands, sostuvo que el suelo continúa como refugio de valor incluso en contextos complejos: "Entre la compra del lote y la entrega de las unidades pueden pasar entre tres y cinco años. El desarrollador mira ciclos largos".

El empresario agregó que la expectativa de estabilización macroeconómica también empieza a influir sobre las decisiones. Según su visión, la baja del riesgo país y la posibilidad de recuperar financiamiento externo podrían mejorar el escenario del sector.

Comprar tierra hoy para desarrollar mañana

En el mercado aseguran que el negocio inmobiliario ya no se analiza con lógica mensual. La compra de tierra responde a proyecciones de mediano plazo y a expectativas sobre el comportamiento futuro de los precios.

Akerman señaló que la estabilización del dólar y la reducción de la brecha cambiaria permitieron destrabar operaciones puntuales. "Los desarrolladores leen que existe horizonte y eso cambia el ánimo del mercado", describió.

La modalidad de compra al contado volvió a dominar las operaciones. Bustos explicó que muchos desarrolladores prefieren evitar asociaciones con propietarios para ganar velocidad en el inicio de obra y reducir incertidumbre.

En paralelo, algunos especialistas creen que el canje inmobiliario podría recuperar protagonismo si los costos logran estabilizarse y el valor del metro cuadrado retoma dinamismo.

Ignacio Carpanelli, socio de Gewin Desarrolladora, sostuvo que hoy las unidades en pozo y a estrenar muestran precios similares en varios barrios porteños. "Los valores de unidades terminadas se mueven entre u$s2.700 y u$s3.500 por m2, mientras que el pozo arranca cerca de u$s2.800 y puede superar los u$s4.000", precisó.

El ejecutivo consideró que Núñez aparece como uno de los barrios con mayor potencial de valorización futura por escala de proyectos, infraestructura y cercanía con los corredores más dinámicos de la Ciudad. Carpanelli concluyó: "Quienes logren posicionarse hoy en buena tierra serán los que lideren la próxima etapa del mercado".