¿Dónde subieron más las propiedades y qué zonas todavía no logran recuperarse?
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El mercado de propiedades comenzó a dejar atrás la "parálisis" de los últimos años, aunque la recuperación todavía aparece limitada a determinados sectores y barrios puntuales. Aunque empiezan a aparecer subas en determinadas zonas, el comportamiento sigue siendo muy desigual: mientras ciertas áreas recuperan dinamismo y precios, otras todavía permanecen estancados y con operaciones limitadas.
La mejora tampoco impacta de la misma manera sobre todas las tipologías: las unidades usadas continúan mostrando menor dinamismo frente al avance de los desarrollos recientes.
Actualmente, las propiedades en pozo encabezan los valores promedio, con u$s3109 por metro cuadrado. Detrás aparecen las unidades nuevas terminadas, con u$s2936/m², mientras que las usadas quedan bastante rezagadas, con un promedio de u$s2219/m², según estimaciones del sector.
¿Qué barrios registraron las mayores subas de precios?
Desde el cambio de tendencia iniciado en 2023, determinadas áreas lograron destacarse por encima del promedio del mercado.
Según datos de Zonaprop, Núñez aparece como uno de los barrios más dinámicos, impulsado por nuevos desarrollos residenciales y corporativos, además de una demanda sostenida en distintos segmentos. Belgrano y Colegiales también mostraron una recuperación significativa.
Flores, en tanto, sorprendió especialmente en el mercado comercial, donde los locales registraron las mayores subas del AMBA.
Las principales revalorizaciones fueron:
- Locales comerciales en Flores: +29% / u$s2257 por m2
- Departamentos en Núñez: +27% / u$s3473 por m2
- Casas en Belgrano: +20% / u$s2578 por m2
- Departamentos en Colegiales: +20% / u$s3005 por m2
- Oficinas en Núñez: +19% / u$s 3473 por m2
Pese al repunte reciente, los precios todavía están lejos de recuperar los niveles previos a la crisis inmobiliaria. Algunas zonas que hoy muestran mejoras continúan acumulando fuertes pérdidas frente a los valores que se veían hace siete años.
El ajuste sigue siendo especialmente visible en barrios como Flores (-35%), Núñez (-26%), Belgrano (-27%) y Colegiales (-30%), donde el mercado aún no logra volver a los máximos alcanzados antes del cambio de ciclo.
Las oficinas de Núñez, pese a la reciente mejora, todavía cotizan aproximadamente 16% por debajo de los valores previos al deterioro del mercado.
Microcentro y zonas suburbanas, entre los sectores más golpeados
También hubo fuertes bajas en determinadas áreas, especialmente en oficinas del centro porteño y casas ubicadas en sectores del conurbano norte.
El deterioro más fuerte aparece en el corredor corporativo del Microcentro, reflejando el cambio estructural que atravesó el mercado corporativo después de la pandemia y el avance del trabajo híbrido.
En paralelo, varias zonas que habían experimentado un boom residencial durante la búsqueda de espacios abiertos hoy atraviesan un proceso de corrección de precios.
Las principales bajas fueron:
- Oficinas en Monserrat: -23%
- Oficinas en San Nicolás: -22%
- Casas en Almirante Brown: -21%
- Casas en San Fernando: -20%
- Casas en Tigre: -17%
La caída en las oficinas del centro porteño se vincula, en gran medida, al desplazamiento de empresas hacia corredores corporativos de la zona norte de la Ciudad.
Ese movimiento dejó una elevada oferta disponible en el Microcentro y una demanda mucho más reducida que en años anteriores. En comparación con 2018, las oficinas de San Nicolás y Monserrat acumulan pérdidas cercanas al 50%.
A su vez, barrios y municipios que habían ganado protagonismo durante la pandemia comenzaron a mostrar un ajuste más marcado. En Tigre y San Fernando, las casas registran valores considerablemente inferiores a los observados durante el auge post-pandemia.
Cuánto hay que pagar por una oficina en la zona que más buscan las empresas en Buenos Aires
El mercado de oficinas premium en Buenos Aires atraviesa una transformación estructural que redefine el mapa corporativo de la ciudad. El tradicional centro porteño pierde protagonismo frente al avance sostenido del corredor norte, que hoy se posiciona como el principal polo de concentración de oficinas clase A y AAA.
Este fenómeno, conocido como el corrimiento del "baricentro" corporativo —el punto donde se concentra la mayor superficie de oficinas de alta calidad—, refleja un cambio que comenzó hace más de una década y que actualmente se consolida con fuerza. Zonas como el eje de Avenida del Libertador, el corredor Panamericana y Puerto Madero concentran hoy la mayor demanda y absorción del mercado.
"Durante el último año, el segmento de oficinas premium registró una absorción neta cercana a los 100.000 m2, uno de los niveles más altos de la última década", revela Pablo Kiesel, director comercial de Raghsa. En este contexto, los valores de alquiler en edificios AAA del eje Libertador alcanzan entre u$s30 y u$s35 por metro cuadrado mensual, ubicándose por encima del promedio del mercado".
El nuevo eje corporativo: por qué las empresas eligen el corredor norte
El crecimiento del corredor norte responde a múltiples factores:
- Las empresas priorizan edificios modernos, eficientes y con grandes plantas flexibles, características difíciles de encontrar en el stock histórico del microcentro.
- La cercanía con zonas residenciales del norte del AMBA y la mejora en la conectividad vial favorecen la elección de estas ubicaciones.
- La adopción de esquemas de trabajo híbridos impulsó a las compañías a repensar sus espacios corporativos, priorizando calidad, diseño y servicios por sobre la centralidad tradicional.
En este escenario, el corredor norte de la ciudad se consolida como uno de los focos de mayor desarrollo inmobiliario corporativo.