Se viene la desregulación inmobiliaria en junio: puntos más polémicos que ponen en alerta al sector

La desregulación del mercado inmobiliario volvió al centro de la escena. El Gobierno nacional, a través del ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, prepara un proyecto de ley para modificar de manera profunda el funcionamiento del corretaje en la Argentina, el cual entraría al Congreso este mes de junio. Y en breve, tal como anunció públicamente el ministro, se presentaría el borrador que ya está avanzado. Los colegios sostienen que el plan no ayudará a bajar ningún costo.

La iniciativa apunta a eliminar la obligatoriedad de la matrícula y del título universitario para ejercer como corredor, permitir la actividad interjurisdiccional y liberalizar honorarios, bajo la premisa de abrir el mercado y reducir costos para consumidores.

Sturzenegger planea enviar al Congreso en junio el proyecto de desregulación inmobiliaria. Entre los principales puntos del borrador aparecen medidas que modificarían de manera profunda el funcionamiento actual del corretaje y la actividad de los martilleros. Son los siguientes: 

• Se prohíbe la fijación de aranceles, comisiones u honorarios con pisos mínimos o topes máximos: los honorarios quedarían sujetos al libre acuerdo entre las partes.

• Se eliminan las incompatibilidades absolutas: el corretaje podría ejercerse de manera simultánea con otra profesión o actividad lícita.

• Se declara que el corretaje no estará sujeto a restricciones que generen barreras de entrada o distorsionen el mercado.

• Se habilita expresamente el ejercicio del corretaje a través de plataformas digitales, portales web, aplicaciones móviles y cualquier entorno virtual.

• Para ejercer el corretaje solo se requerirá ser mayor de edad y no estar inhabilitado. Se eliminaría el requisito del título universitario.

• Las personas humanas y jurídicas podrán actuar como corredores.

Tensión y debate por la desregulación del negocio inmobiliario

La discusión ya genera tensión entre cámaras empresariales, colegios profesionales y referentes del sector. Mientras desde la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) respaldan una apertura total del sistema y sostienen que la matrícula funciona como una "barrera artificial de entrada", desde los colegios inmobiliarios consideran que la propuesta tiene un fuerte componente ideológico y podría afectar la seguridad jurídica de las operaciones.

Según datos del sector, más del 95% de las operaciones de compraventa en el país se realizan hoy con intervención de corredores matriculados. Apenas entre el 3% y el 5% corresponde a operaciones entre dueños directos, permutas o acuerdos sin intermediación profesional.

Para Mariano García Malbrán, presidente de CAMESI, el debate "debe separar la protección del consumidor de la protección del privilegio corporativo".

"El sistema actual limita la competencia porque impide que personas formadas comercialmente puedan prestar servicios inmobiliarios si no pertenecen al esquema colegiado tradicional", sostuvo García Malbrán.

Desde la entidad remarcaron que la discusión no pasa por eliminar controles, sino por cambiar el modelo. Según Malbrán, en mercados como Estados Unidos o Reino Unido la competencia, la reputación digital y las herramientas tecnológicas generan mecanismos de autorregulación más eficientes que los sistemas colegiados.

"Hoy la transparencia no la garantiza un sello, sino la reputación, la trazabilidad digital y la competencia", afirmó García Malbrán.

La visión coincide con la lógica que impulsa el Gobierno nacional en otros sectores económicos: reducir regulaciones, eliminar restricciones al ingreso y permitir que el mercado determine precios y funcionamiento.

Sturzenegger ya había anticipado durante el encuentro sectorial organizado por Reporte Inmobiliario que el objetivo es avanzar sobre aquellas regulaciones que, según su visión, "encarecen artificialmente" servicios profesionales y limitan la competencia.

En paralelo, el funcionario considera que la digitalización de procesos, la interoperabilidad de datos y la simplificación administrativa permitirán operaciones inmobiliarias más ágiles y menos costosas.

Contragolpe inmobiliario

Sin embargo, desde los colegios inmobiliarios cuestionan tanto el diagnóstico como la viabilidad jurídica de la propuesta. Marta Liotto,presidenta del Colegio Inmobiliario porteño  y del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci, entidad que agrupa a más de 35.000 matriculados del país), sostuvo que la regulación profesional es una potestad provincial y que la Nación no puede avanzar sobre esas competencias.

"No hay sustento jurídico para ello. La habilitación y matriculación de los profesionales corresponde a las provincias y no fue delegada a la Nación", señaló Liotto.

Para Liotto, además, existe un desconocimiento sobre el rol que cumple el corredor inmobiliario dentro de una operación compleja que involucra patrimonio, documentación legal y seguridad contractual.

"El corretaje inmobiliario no es una simple actividad comercial. Es una profesión que requiere formación técnica, capacitación permanente y responsabilidad jurídica", explicó Liotto.

Desde el sector colegiado consideran que eliminar la matriculación obligatoria abriría la puerta a operadores sin preparación técnica ni respaldo profesional, lo que incrementaría riesgos para compradores, vendedores e inquilinos.

Liotto agregó: "El principal problema no recaería sobre los corredores, sino sobre la sociedad. Se expondría a los consumidores a errores, fraudes y prácticas abusivas".

Honorarios en conflicto

Uno de los principales puntos de conflicto pasa por los honorarios. Desde el Gobierno y sectores desreguladores sostienen que una mayor competencia podría reducir costos de intermediación.

Pero los colegios inmobiliarios rechazan esa interpretación y aseguran que existe una confusión conceptual entre actividad comercial y servicio profesional. Liotto afirmó: "El corretaje no es un producto. El honorario profesional no funciona igual que el margen de ganancia de un comercio".

En esa línea, remarcan que el sistema actual impide compartir honorarios con terceros no matriculados y evita que aparezcan intermediarios informales que terminen encareciendo operaciones o generando conflictos posteriores.

"El problema no es la regulación, sino la informalidad. Si cualquiera puede operar sin controles, desaparecen las garantías mínimas para el consumidor", remarcaron desde el sector.

Transformación digital

La discusión también abre otro frente: el impacto de la tecnología y la transformación digital del negocio inmobiliario.

Mientras las plataformas tecnológicas, los CRM (herramientas digitales que permiten administrar clientes, propiedades y operaciones), la automatización comercial y las firmas digitales avanzan en todo el mundo, parte del debate gira en torno a si el modelo tradicional de corretaje necesita actualizarse.

Desde CAMESI aseguran que muchos sistemas colegiados persiguieron durante años herramientas innovadoras por considerarlas incompatibles con el esquema tradicional. "El profesionalismo no se adquiere solamente en la universidad. Hoy el mercado demanda habilidades comerciales, marketing, análisis de datos y trabajo en red", sostuvo García Malbrán.

En cambio, desde los colegios responden que justamente son esas instituciones las que impulsan la capacitación continua para adaptar a los profesionales a las nuevas tecnologías.

"La tecnología cambia constantemente y obliga a actualizarse. Esa es una de las funciones centrales de los colegios: formar profesionales preparados para brindar un mejor servicio", explicó Liotto.

Otro de los ejes que genera preocupación es la eventual reducción de controles éticos y disciplinarios. Actualmente, los colegios inmobiliarios pueden sancionar a profesionales por incumplimientos, malas prácticas o irregularidades. Según sus autoridades, eliminar ese sistema dejaría a consumidores y propietarios sin herramientas claras de reclamo.

"Los colegios garantizan estándares éticos y ordenan el mercado. También funcionan como organismos de consulta y defensa para la sociedad", indicaron desde el mercado inmobiliario.

Desde el sector desregulador responden que existen alternativas más modernas y efectivas, como seguros obligatorios de responsabilidad civil o sistemas de arbitraje de consumo que permitan resarcimientos económicos reales ante malas praxis.

La discusión recién comienza, pero ya expone dos modelos completamente distintos sobre cómo debe funcionar el mercado inmobiliario argentino. Por un lado, quienes impulsan una apertura total basada en competencia, reputación digital y libertad comercial. Por otro, quienes sostienen que el corretaje inmobiliario requiere controles profesionales para garantizar seguridad jurídica y transparencia en operaciones que involucran gran parte del patrimonio de las familias.

Liotto concluyó: "El sistema actual protege a la sociedad y garantiza estándares mínimos de profesionalismo en un mercado sensible como el inmobiliario".