Créditos hipotecarios: cayó casi 30% la cantidad de operaciones en lo que va de 2026
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Los créditos hipotecarios atraviesan una etapa complicada en Argentina. Entre enero y abril de 2026 se registraron 8.717 altas hipotecarias, una cifra que contrasta con las 12.191 del mismo período de 2025.
La caída interanual alcanzó el 28,5%. Detrás de esa contracción aparecen dos factores clave: las tasas de interés subieron desde 5,58% en enero hasta 6,66% en abril, mientras los plazos promedio de financiamiento se acortaron de 26 años a 24,7 años en el mismo lapso.
Así lo reveló un informe de la Fundación Tejido Urbano (TU). El trabajo analiza la evolución de las escrituras con hipoteca, el stock de créditos y las condiciones de acceso al financiamiento para vivienda.
El mercado hipotecario argentino muestra señales de enfriamiento. Las nuevas operaciones retrocedieron en ambos distritos clave del país.
Qué pasó con las escrituras hipotecarias en Buenos Aires y CABA
La provincia de Buenos Aires registró 9.999 escrituras durante abril. De ese total, 1.023 incluyeron una hipoteca, lo que representa el 10,2% del total.
El valor promedio de las operaciones con financiamiento alcanzó los u$s116.788. Una cifra elevada que explica, en parte, las dificultades de acceso.
En términos acumulados, entre enero y abril se contabilizaron 4.777 hipotecas. El año anterior, en el mismo período, habían sido 6.335. La diferencia marca una caída del 24,6%.
La Ciudad de Buenos Aires tampoco esquivó la tendencia. Durante abril se realizaron 5.472 escrituras, de las cuales 609 fueron con hipoteca.
La participación del financiamiento llegó al 11,1%. El ticket promedio se ubicó en u$s101.870, por debajo del valor bonaerense pero todavía alto para gran parte de la demanda.
El acumulado del primer cuatrimestre arrojó 2.800 hipotecas en CABA. En 2025, el mismo período había alcanzado 4.094 operaciones. La reducción interanual llegó al 31,6%, la más pronunciada entre ambos distritos.
El stock hipotecario superó los $8 billones pero el ritmo se enfrió
Al cierre del primer trimestre de 2026, los saldos hipotecarios de personas físicas sumaron $6.525.906 M. Los préstamos a personas jurídicas alcanzaron $1.576.303 M.
De esta manera, el stock total del sistema llegó a $8.102.209 M, equivalente a aproximadamente u$s5.706 M. Una cifra que en términos nominales sigue creciendo.
Sin embargo, el informe señala un cambio en la composición. La participación de los créditos a personas físicas continúa aumentando dentro del sistema, mientras que los préstamos a personas jurídicas redujeron su peso relativo en el total de la cartera hipotecaria.
Ese desplazamiento refleja un mercado más orientado hacia la compra de vivienda individual. Las desarrolladoras y constructoras encuentran más obstáculos para financiarse.
Cómo evolucionaron las tasas y los plazos mes a mes
El relevamiento de Tejido Urbano muestra una modificación clara en las condiciones durante los primeros cuatro meses del año. Los cambios fueron progresivos pero sostenidos.
En enero, la tasa promedio se ubicó en 5,58% con un plazo promedio de 26 años. Durante febrero, la tasa ascendió a 5,93% y el plazo se redujo a 25,6 años.
En marzo, la tasa promedio alcanzó 6,37% mientras el plazo descendió a 25,5 años. Finalmente, en abril la tasa llegó a 6,66% y el plazo promedio se ubicó en 24,7 años.
Esas variables impactan directamente en la cuota mensual. Un préstamo más corto con tasa más alta implica un esfuerzo económico mayor para las familias.
Según el informe, estos factores forman parte de los elementos que influyen en la evolución del mercado hipotecario. También condicionan el acceso al financiamiento para la compra de viviendas.
Las altas hipotecarias retrocedieron todos los meses
Durante enero se registraron 2.430 nuevas hipotecas. En febrero la cifra cayó a 1.840 operaciones, el piso del cuatrimestre.
Durante marzo se contabilizaron 2.397 altas hipotecarias. En abril el total alcanzó 2.050 operaciones, cerrando el período con números por debajo de 2025.
De acuerdo con las estimaciones de la Fundación Tejido Urbano, el acumulado del primer cuatrimestre quedó por debajo de los niveles observados durante el mismo período del año anterior.
La caída no fue pareja todos los meses. Pero la tendencia general marca un enfriamiento sostenido del mercado.
Banco Nación sigue dominando el mercado de créditos UVA
El informe señala que el Banco Nación continúa siendo la entidad con mayor participación dentro del mercado hipotecario argentino. Su dominio es especialmente marcado en los créditos UVA.
Según los datos relevados, la entidad concentra alrededor del 85% de las nuevas hipotecas UVA otorgadas durante 2026. Una proporción que no tiene comparación con otras entidades.
Además, entre diciembre de 2024 y diciembre de 2025 pasó de 66.000 a 81.000 hipotecas activas. Su participación llegó al 41,5% del total nacional, consolidando su liderazgo.
Ese peso refleja también la dificultad de los bancos privados para competir. Las condiciones del Nación suelen ser más accesibles, aunque no siempre suficientes para dinamizar el mercado.
Cuántos salarios se necesitan para comprar un metro cuadrado en CABA
El trabajo incorpora datos elaborados por la Universidad Argentina de la Empresa (UADE). El análisis se centra en la relación entre ingresos y precios de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires.
Durante el primer trimestre de 2026 se requirieron, en promedio, 3,3 salarios para adquirir un metro cuadrado de una vivienda nueva. Para una vivienda usada, el indicador fue de 2,6 salarios.
Ese ratio mide la cantidad de sueldos necesarios para acceder a una determinada superficie residencial. Es utilizado como referencia para analizar la evolución del poder de compra en el mercado inmobiliario.
Los valores actuales muestran que el acceso sigue siendo complejo. Incluso con crédito, el ahorro previo requerido representa una barrera importante.
Qué proponen para ampliar el acceso al financiamiento habitacional
La Fundación Tejido Urbano incluyó una serie de propuestas vinculadas al desarrollo del sistema hipotecario. El objetivo es ampliar el acceso al crédito para vivienda.
Entre las alternativas mencionadas aparecen mecanismos de securitización. También la incorporación de nuevos instrumentos financieros y esquemas de cooperación entre los sectores público y privado.
El informe señala que el acceso al crédito continúa condicionado por factores como el ahorro previo requerido, la formalización laboral y la capacidad de acreditar ingresos dentro del sistema financiero.
Esas barreras explican gran parte de la contracción del mercado. Mientras no se resuelvan, la demanda seguirá siendo limitada.
El panorama para los próximos meses dependerá de la evolución de las tasas de interés y de la capacidad del sistema financiero para ofrecer condiciones más accesibles. Por ahora, el mercado de créditos hipotecarios muestra más señales de enfriamiento que de recuperación.