Se frustró la compra de un departamento y condenaron a la inmobiliaria: no verificó quién era la dueña

Una operación inmobiliaria que parecía encaminada a concretarse terminó en un conflicto judicial y en una condena para la inmobiliaria interviniente. La Justicia determinó que la firma actuó con negligencia al ofrecer un departamento sin verificar adecuadamente la titularidad del inmueble, lo que provocó la caída de la compraventa y perjuicios económicos para la compradora.

El caso ocurrió en el barrio porteño de San Telmo. Una mujer acordó la compra de un departamento por u$s55.000 y entregó una reserva de 1.000 euros para asegurar la operación. El plan era avanzar con la escritura dentro de los 30 días pactados.

Sin embargo, cuando llegó el momento de concretar la transferencia, surgió un problema clave: la mujer que figuraba como vendedora no era la propietaria plena del inmueble.

Se cayó una venta de departamento: por qué culparon a la inmobiliaria

Según quedó acreditado en el expediente, la vendedora únicamente poseía el usufructo del departamento, es decir, el derecho a usarlo y percibir sus beneficios. La denominada "nuda propiedad", que representa la titularidad jurídica del bien, pertenecía a sus hijos.

La situación se complicaba aún más porque los verdaderos titulares residían en el exterior, lo que obligaba a realizar trámites adicionales ante organismos fiscales para poder concretar la venta.

Las demoras terminaron frustrando definitivamente la operación y la compradora inició una demanda para reclamar los daños sufridos.

Durante el juicio, la vendedora sostuvo que desconocía la situación patrimonial del inmueble porque esos asuntos eran administrados por su esposo fallecido. No obstante, los jueces consideraron que ese argumento no resultaba suficiente para eximirla de responsabilidad.

La obligación profesional de las inmobiliarias

Uno de los aspectos más relevantes del fallo fue el análisis de la conducta de la inmobiliaria.

La Sala A de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil entendió que la empresa incumplió sus deberes profesionales al no solicitar previamente un informe de dominio, documento que permite verificar quién es el titular registral de una propiedad y detectar eventuales restricciones o impedimentos para su venta.

Para los magistrados, una inmobiliaria no puede limitarse a publicar un inmueble y buscar compradores. Antes de ofrecer una propiedad al mercado debe realizar controles mínimos que garanticen la viabilidad jurídica de la operación.

En este caso, de haberse solicitado el informe correspondiente, la situación dominial habría quedado expuesta desde el inicio y la compradora podría haber evitado los gastos y perjuicios derivados de una operación inviable.

La condena que deberán pagar la inmobiliaria y los herederos

Como consecuencia de la negligencia detectada, la Cámara dispuso una condena solidaria contra los herederos de la vendedora y la inmobiliaria.

Ambos deberán abonar a la compradora una indemnización compuesta por 2.000 euros y u$s4.000, además de los intereses correspondientes y las costas del proceso judicial.

La decisión implica que cualquiera de los condenados puede ser obligado a afrontar la totalidad de la deuda, sin perjuicio de las acciones posteriores que pudieran existir entre ellos para distribuir la carga económica.

Qué cambió con el DNU 70/2023 para las deudas en moneda extranjera

El fallo también incluyó una definición relevante respecto de las obligaciones pactadas en moneda extranjera.

Los jueces señalaron que, tras las modificaciones introducidas por el DNU 70/2023 al Código Civil y Comercial, las deudas deben cancelarse en la moneda originalmente acordada entre las partes.

En ese contexto, la indemnización fijada en euros y dólares deberá abonarse en esas mismas divisas y no mediante su conversión obligatoria a pesos.

Además, el tribunal resolvió que, ante la inexistencia de una tasa específica para depósitos en euros dentro del sistema financiero local, los intereses sobre esa parte de la condena se calcularán utilizando como referencia la tasa pasiva para plazos fijos en dólares del Banco Nación.

La sentencia vuelve a poner el foco sobre la responsabilidad de los intermediarios inmobiliarios y la importancia de verificar la situación legal de los inmuebles antes de ofrecerlos al mercado, una tarea que la Justicia consideró esencial para proteger a compradores y vendedores.