Por qué se frenó el boom de créditos hipotecarios que prometía reactivar el mercado inmobiliario

El regreso de los créditos hipotecarios fue una de las noticias más celebradas por el mercado inmobiliario durante 2024. Tras años de virtual desaparición del financiamiento para la vivienda, la reaparición de las líneas UVA impulsó miles de consultas, aceleró operaciones y alimentó la expectativa de que el sector iniciara un nuevo ciclo de crecimiento en la Ciudad de Buenos Aires.

Poco más de un año después del regreso de los préstamos UVA, el crédito hipotecario perdió impulso. En mayo, las escrituras cayeron 3,1% interanual, pero las operaciones con hipoteca se desplomaron 54,8%, una señal de que el mercado se sostiene cada vez más por la demanda al contado que por el financiamiento bancario.

Según datos del Colegio de Escribanos porteño, durante mayo se concretaron 5.435 escrituras de compraventa frente a las 5.610 registradas en igual mes de 2025. La caída fue del 3,1% interanual. Respecto de abril, cuando se habían contabilizado 5.572 operaciones, la baja alcanzó el 0,7%.

La situación resulta más preocupante al observar el financiamiento. Apenas 587 operaciones se realizaron con hipoteca durante mayo, cifra que representa una caída del 54,8% respecto del mismo mes del año anterior.

Entre enero y mayo se registraron 3.387 escrituras con crédito hipotecario frente a las 5.394 del mismo período de 2025. La contracción alcanza así el 37,2%.

Actualmente las hipotecas representan apenas el 10,8% de las compraventas. Un año atrás explicaban casi el 23% del total.

Por qué se frenó el boom de créditos hipotecarios

El crédito dejó de ser el principal motor

La desaceleración hipotecaria comenzó bastante antes de que aparecieran los números de mayo. El economista Federico González Rouco, especialista en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, considera que el proceso arrancó hacia fines de 2025, una vez absorbida la demanda acumulada que había generado el regreso de las líneas UVA. Detalló: "Creo que es un proceso que viene desde noviembre. El año pasado tuvo una acumulación de carpetas muy interesante que después se agotó. Octubre fue el reflejo clarísimo de eso, con un pico muy alto. Después se planchó y desde noviembre hasta acá el crédito se desacelera".

Para el economista, el dato relevante no pasa por una variación puntual de un mes sino por la tendencia que muestra el mercado desde hace varios trimestres. "Si un mes sube un poquito o baja un poquito creo que es lo de menos. Lo importante es que desde noviembre hasta acá el crédito cae", remarcó González Rouco.

La lectura coincide con la visión de Soledad Balayan, analista de mercado de Maure Inmobiliaria, quien identificó al financiamiento como el principal responsable del freno reciente. Sostuvo: "Claramente la gran caída de las operaciones se encuentra en el segmento de compra con crédito. Las tasas siguen siendo altas comparadas con el momento del relanzamiento de los créditos UVA en 2024".

Durante los primeros meses del regreso hipotecario, varios bancos ofrecían condiciones considerablemente más atractivas que las actuales. Las sucesivas subas de tasas registradas durante buena parte de 2025 terminaron afectando la capacidad de acceso de muchas familias. Además se requiere que un matrimonio o pareja sume ingresos por $4.000.000 para ser viable abonar cuotas que parten de más de $750.000 al mes para la compra de una vivienda de u$s100.000, algo desafiante con un costo de vida elevado en la Argentina. 

Créditos hipotecarios: muy lejos del boom de 2018

La desaceleración también volvió a instalar una comparación inevitable dentro del sector: el ciclo hipotecario de 2017 y 2018. Aquella etapa marcó el punto más alto de los préstamos UVA antes de que la crisis cambiaria y la aceleración inflacionaria terminaran golpeando al sistema.

Para González Rouco, la distancia respecto de aquel momento continúa siendo enorme. Afirmó: "El 2018 todavía queda lejísimos. Nunca lo superamos. A principios de 2024 existía una sensación de que esto podía quedar por arriba de aquel momento, pero yo nunca creí que eso iba a pasar".

Según el especialista, la Argentina todavía no logró construir las condiciones necesarias para desarrollar un mercado hipotecario profundo y sostenible en el tiempo. "Estamos lejísimos de consolidar un sistema sostenible. Faltan muchos años y es parte de un proceso lento", advirtió.

El entusiasmo que generó el regreso de los UVA en 2024 alimentó expectativas de una recuperación más rápida. Sin embargo, el crédito todavía está lejos de alcanzar la escala necesaria para transformarse en un motor estructural del mercado inmobiliario.

Tasas más altas y problemas de fondeo

Sebastián Cao, economista de Econométrica, observa detrás de la desaceleración una combinación de factores financieros y operativos. Recordó que durante el último cuatrimestre de 2025 el sistema enfrentó un período de volatilidad financiera acompañado por aumentos en las tasas hipotecarias. "Desde marzo se observa una desaceleración en los desembolsos de créditos hipotecarios UVA en términos interanuales. Sin embargo, el proceso de otorgamiento suele demorar entre 60 y 120 días en condiciones normales", explicó.

Ese factor introduce un efecto rezago importante. Muchas de las escrituras que se concretan hoy corresponden a carpetas iniciadas varios meses atrás, bajo condiciones financieras diferentes.

"Buena parte de los desembolsos que vemos actualmente corresponden a solicitudes iniciadas cuando las tasas (promediaban menos del 8%, hoy están en el 10%) y las condiciones de acceso eran más favorables", precisó.

Los informes sectoriales también muestran que el encarecimiento del crédito afectó directamente la demanda. Según First Capital Group, los préstamos hipotecarios crecieron apenas un 2,5% nominal en abril y registraron una variación real prácticamente nula.

La inflación volvió a transformarse en un factor de preocupación debido al impacto que genera sobre las cuotas UVA y sobre el costo total del financiamiento medido en dólares.

Por qué hay buen nivel de escrituras igual

Cao remarcó que el sistema financiero argentino todavía presenta dificultades para generar ahorro estable en UVA, condición indispensable para desarrollar hipotecas masivas. Analizó: "El sistema financiero argentino todavía enfrenta dificultades para generar ahorro estable de largo plazo, condición fundamental para desarrollar un mercado hipotecario profundo y sostenible".

A pesar del derrumbe hipotecario, las escrituras no registraron una caída equivalente. Entre enero y mayo se concretaron 23.487 compraventas en la Ciudad de Buenos Aires, apenas un 1,2% menos que durante el mismo período del año pasado.

Balayan observó que muchos compradores continúan viendo oportunidades dentro del mercado residencial. Explicó: "Los precios se mantienen estables e incluso a la baja en algunas tipologías o en inmuebles a refaccionar. Eso atrae ahorros del colchón e inversores que se animan a comprar a buenos precios".

Además, recordó que los valores de las propiedades todavía permanecen por debajo de sus promedios históricos, situación que mantiene atractivo al mercado para quienes disponen de liquidez.

Qué puede pasar en el segundo semestre

Las perspectivas para la segunda mitad del año muestran un moderado optimismo. La reciente reducción de tasas aplicada por varios bancos abrió la puerta a una eventual recuperación de las consultas hipotecarias. Actualmente las entidades financieras ofrecen tasas promedio cercanas al 8,5%, mientras que el Banco Nación (6%) mantiene una de las propuestas más competitivas del mercado para determinados segmentos de clientes.

Sin embargo, los especialistas coinciden en que cualquier mejora tardará varios meses en reflejarse en las estadísticas. Los tiempos de aprobación, análisis crediticio y escrituración generan un retraso natural entre la consulta inicial y el desembolso efectivo.

Balayan considera que todavía existen fundamentos para esperar una mejora gradual. "No veo razones para que el mercado no se mantenga. Incluso si las tasas siguen bajando y el poder adquisitivo mejora, veremos un muy buen segundo semestre", proyectó.

Por ahora, el boom hipotecario que despertó entusiasmo durante 2024 perdió intensidad. El crédito continúa presente, pero ya no impulsa al mercado con la fuerza que mostró en sus primeros meses. La expectativa del sector pasa ahora por comprobar si la reciente baja de tasas logra revertir la tendencia o si la desaceleración observada desde noviembre marca el ritmo de una nueva etapa. "Estamos lejos de construir un sistema hipotecario profundo y sostenible, pero ese sigue siendo el desafío central para los próximos años", concluyó González Rouco.