Locales que antes se ocupaban en horas, hoy tardan en alquilarse: dónde están las oportunidades

Durante décadas, tener una tienda sobre una avenida emblemática de la Ciudad de Buenos Aires fue sinónimo de visibilidad, circulación asegurada y mayores chances de ventas. Hoy, incluso corredores premium como la avenida Santa Fe muestran locales comerciales vacíos mientras negocios exitosos venden por Instagram, atienden con cita previa en departamentos o utilizan sus locales como puntos de experiencia más que como canal principal de comercialización.

Para Oscar Puebla, arquitecto y titular de Puebla Inmobiliaria, este fenómeno muestra que la ubicación sigue siendo importante, pero dejó de ser el factor determinante y el modelo de negocio pasó a ocupar un rol central para decidir un alquiler.

"El comercio electrónico, las redes sociales y los nuevos hábitos de consumo modificaron profundamente la lógica del mercado y obligan a replantear un paradigma que durante décadas parecía inalterable", explica Puebla.

Según el especialista, la transformación alcanza a todos los segmentos del mercado comercial. Mientras algunas marcas redujeron su dependencia de un espacio físico, otras comenzaron a analizar los locales desde una perspectiva diferente, donde importan la experiencia del cliente, la eficiencia del negocio y la capacidad de sostener los costos.

"Por ende, una buena ubicación ya no garantiza el éxito de un negocio. Si bien sigue siendo importante, hoy pesa mucho más que el modelo de negocio sea sustentable", resume.

Puebla sostiene que hoy existen emprendimientos de alta gama que atienden en departamentos de Recoleta mediante citas personalizadas y marcas de indumentaria premium que comercializan prácticamente toda su producción a través de Instagram, con envíos a domicilio y sin necesidad de mantener un local tradicional sobre una avenida.

Ese cambio explica por qué corredores históricos comenzaron a mostrar una dinámica diferente. "La calle Florida o incluso algunos sectores de la avenida Santa Fe presentan una cantidad significativa de locales vacíos. Esto demuestra que la ubicación, por sí sola, ya no garantiza rentabilidad", señala.

Para Puebla, comparar corredores comerciales únicamente por el valor de los alquileres o por la cantidad de personas que circulan puede llevar a conclusiones equivocadas.

"La avenida Santa Fe, especialmente entre Plaza San Martín y la avenida Callao, junto con Quintana y Arroyo, continúa concentrando el segmento de mayor poder adquisitivo de la Ciudad. Allí predominan consumidores con hábitos de compra muy distintos a los que pueden encontrarse en otros ejes comerciales como las avenidas Rivadavia, Cabildo o Pueyrredón que reciben un flujo peatonal mucho mayor gracias al transporte público, pero responden a un consumo más masivo", explica.

Por eso, el asesor inmobiliario considera que la clave está en la coincidencia entre el perfil del público y el negocio. "El éxito de un local depende menos de la cantidad de personas que pasan por la puerta que de la coincidencia entre el perfil del cliente y el producto o servicio que se ofrece", afirma.

En este contexto, la relación entre costo y potencial comercial comenzó a cambiar. En corredores tradicionales cercanos a la avenida Rivadavia el centro porteño, pueden encontrarse locales de entre 40 y 50 metros cuadrados con alquileres que parten de u$s1.500 mensuales. En zonas más premium como la avenida Santa Fe, en Recoleta, inmuebles de características similares alcanzan valores cercanos a los u$s4.000.

Uno de los ejemplos que refleja las dificultades de algunos corredores exclusivos es Puerto Madero. Puebla tiene disponible un local de 120 metros cuadrados ubicado en una de las zonas más cotizadas del barrio, con un alquiler solicitado de u$s9.000 mensuales. Para el especialista, ese nivel de costos resulta difícil de absorber para gran parte de los emprendimientos gastronómicos.

"El negocio empieza con un costo fijo cercano a los u$s10.000 entre alquiler y gastos. Después hay que sumar personal, insumos, servicios y mantenimiento. Son muy pocos los proyectos que pueden generar la facturación necesaria para sostener esa estructura", reconoce.

Por esa razón, considera que estos espacios quedan principalmente al alcance de empresas consolidadas o marcas con estructuras de costos diferentes.

Locales que antes se alquilaban en horas y hoy buscan nuevos negocios

La transformación también aparece en zonas donde históricamente la demanda era inmediata. Puebla menciona como ejemplo la avenida Julio A. Roca, conocida como Diagonal Sur, a pocas cuadras de Plaza de Mayo.

Allí cuenta con un local de 70 metros cuadrados más subsuelo que permanece cerrado desde hace más de tres años, luego del cierre de un comercio de computación. El inmueble se ofrece en alquiler por u$s3.000 mensuales y el valor está abierto a negociación.

"Es un local que en otro momento se hubiera alquilado en horas. Hoy estamos buscando el negocio adecuado, especialmente pensando en franquicias gastronómicas", explica.

Para Puebla, la ubicación sigue teniendo atributos. "La zona tiene oficinas, turismo y muchísimo movimiento. El problema no es la ubicación sino encontrar una actividad que pueda desarrollarse con una estructura de costos razonable", sostiene.

Gastronomía y bienestar, rubros que sostienen la demanda

Mientras algunos sectores redujeron superficie por el avance del comercio electrónico, otros mantienen una búsqueda activa de espacios.

La gastronomía, las cafeterías de especialidad, los servicios vinculados con el bienestar, la salud y los servicios personales continúan encabezando la demanda de locales comerciales.

En cambio, muchos negocios tradicionales de indumentaria, informática y productos de consumo trasladaron parte de sus ventas al canal digital y redujeron la necesidad de grandes superficies.

"Hoy observamos una convivencia entre formatos tradicionales y nuevos modelos híbridos, donde el local funciona más como showroom o punto de experiencia que como principal canal de ventas", explica Puebla.

Un mercado que busca equilibrio entre propietarios e inquilinos

Según el especialista, la recuperación de la ocupación será gradual y dependerá de que el mercado logre adaptarse a esta nueva realidad.

En las mejores esquinas los valores continúan relativamente firmes, pero en otros corredores aumentó la predisposición a negociar condiciones, plazos y alquileres para evitar largos períodos de vacancia.

"El mercado se está volviendo mucho más racional. Tanto propietarios como inquilinos comprenden que un alquiler sostenible suele ser más conveniente que mantener un inmueble desocupado durante meses", sostiene.

"Mi principal consejo es no enamorarse de una dirección sino del modelo de negocio. Durante muchos años se creyó que una buena ubicación garantizaba el éxito. Hoy sabemos que eso ya no alcanza", concluye.

En este nuevo escenario, los locales comerciales de la Ciudad de Buenos Aires seguirán teniendo un rol relevante, aunque con formatos más flexibles y propuestas diferentes a las de hace una década. La oportunidad estará en encontrar negocios sostenibles y alquileres que permitan construir relaciones de largo plazo entre propietarios e inquilinos.