Cuánto hay que invertir en una casa con pileta en los principales destinos turísticos de Argentina
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La segunda vivienda volvió a ganar protagonismo entre quienes buscan combinar calidad de vida con una inversión capaz de preservar valor en dólares y generar ingresos mediante alquileres temporarios. Tras la recuperación del mercado inmobiliario y el regreso de los créditos hipotecarios, muchos inversores vuelven a mirar los principales destinos turísticos del país para construir o adquirir una casa con pileta, una de las tipologías más demandadas tanto por familias argentinas como por turistas extranjeros. Para hacerlo, demanda una inversión que puede partir desde los u$s300.000.
La ecuación, sin embargo, cambia según el destino elegido. No es lo mismo construir en la Costa Atlántica que hacerlo en la Patagonia o en Mendoza, donde los costos, los valores de venta y la estacionalidad del turismo presentan diferencias importantes.
Hoy, una vivienda de entre 180 y 220 m2 con tres o cuatro dormitorios, jardín y pileta demanda una inversión significativa. Tomando como referencia un costo de construcción que parte de los u$s1.600 por m2 para viviendas de buena calidad y puede superar los u$s2.200 en desarrollos premium, levantar una casa de estas características requiere entre u$s320.000 y más de u$s450.000, según las terminaciones, el terreno y la ubicación.
A ese monto debe sumarse el valor del lote, que representa una parte importante de la inversión, especialmente en barrios consolidados de Cariló, Pinamar Norte o Costa Esmeralda.
Pinamar: uno de los mercados más consolidados
Pinamar mantiene desde hace años uno de los mercados más activos de la Costa Atlántica. Las casas con pileta ubicadas en barrios residenciales o cerca del mar se comercializan, en líneas generales, entre u$s350.000 y u$s600.000, mientras que las propiedades premium pueden superar ampliamente esos valores.
La demanda de alquileres continúa firme durante el verano. En enero, las casas familiares con pileta y cuatro dormitorios suelen alquilarse entre u$s8.000 y u$s15.000 por mes, dependiendo de la ubicación, la cercanía al mar y el nivel de equipamiento. En las propiedades de mayor categoría, las cifras pueden ser considerablemente superiores.
Fuera de la temporada alta, muchos propietarios también ofrecen alquileres temporarios de fines de semana largos o vacaciones de invierno, lo que permite extender la generación de ingresos más allá del verano. En esos períodos, sin embargo, las tarifas suelen reducirse hasta un 50% respecto de los valores que se pagan durante la temporada estival.
Alejandro Racca, titular de VIRA Constructora y Desarrolladora, sostuvo que Pinamar todavía tiene un amplio margen de expansión y que el crecimiento del crédito hipotecario puede convertirse en uno de los principales motores para impulsar la demanda de viviendas. Según un estudio elaborado por la empresa, el mercado actual reúne unos 13.000 compradores activos, aunque el universo potencial asciende a entre 50.000 y 65.000 personas. "Existe un público con capacidad económica para incorporarse al mercado inmobiliario que hoy posterga esa decisión. Si continúan desarrollándose alternativas de financiamiento, el mercado puede crecer de manera sostenida", explicó.
El desarrollador también destacó que el interés por construir se concentra tanto en barrios consolidados como Pinamar Norte, Cariló, B5, Lasalle, Isla del Golf y Álamos, como en nuevas urbanizaciones con fuerte potencial de valorización, entre ellas Bosques, Álamos II y Saint Thomas Cariló. En ese escenario, Racca señaló que "las viviendas más buscadas son las de entre 150 y 200 m2, con tres o cuatro dormitorios, galerías con parrilla y amplios ventanales orientados al bosque, una tipología que responde tanto a quienes buscan una segunda residencia como a las familias que eligen radicarse de forma permanente en la ciudad".
Cariló conserva el segmento más exclusivo
Dentro de la Costa Atlántica, Cariló continúa siendo uno de los destinos de mayor nivel adquisitivo. El bosque, la baja densidad constructiva y la cercanía al mar sostienen una demanda constante de viviendas premium.
Las casas con pileta disponibles para alquiler muestran valores que, incluso fuera de temporada, parten de unos u$s200 a u$s700 por noche, según capacidad, ubicación y servicios.
Durante enero esos precios aumentan de manera considerable y muchas propiedades se alquilan por quincena o por mes completo.
En materia de compra, las viviendas familiares con pileta suelen ubicarse entre u$s450.000 y más de u$s800.000, mientras que las propiedades frente al mar pueden superar ampliamente el millón de dólares.
Silvia Melgarejo, de Constructora del Bosque, explicó que la demanda se concentró en casas de tres y cuatro dormitorios, ya que muchas familias eligen viajar en grupos integrados por abuelos, padres e hijos. Señaló: "Compartir una misma vivienda permite optimizar los costos y por eso predominan las estadías por quincena o incluso por mes completo", señaló.
Sobre la evolución del mercado, Melgarejo sostuvo que la hay dinamismo en ventas. Por ejemplo en el nuevo barrio St. Tomás Cariló ya se comercializó cerca del 80% del desarrollo y este año se vendieron muchas casas. El interés por la zona continúa muy firme", añadió.
No para de crecer
A pasos del mar, Costa Esmeralda se consolidó como uno de los desarrollos privados con mayor expansión de la última década. El crecimiento constante de nuevas obras permitió ampliar la oferta de viviendas, aunque la demanda continúa muy elevada durante el verano.
Actualmente, construir una casa de 200 m2 en este desarrollo (entre Partido de la Costa y Pinamar) con pileta representa una inversión cercana a los u$s350.000 o u$s380.000, considerando una vivienda de categoría media-alta.
En el mercado de alquileres, una propiedad de estas características puede generar alrededor de u$s3.000 mensuales durante gran parte del año. Sin embargo, en temporada alta los valores parten aproximadamente de un 30% por encima de ese nivel y alcanzan cerca de u$s4.200 mensuales, mientras que las casas premium ubicadas cerca del mar o del golf registran cifras aún mayores.
Además del ingreso por alquiler, muchos inversores apuestan a la valorización del inmueble, impulsada por la incorporación permanente de nuevos servicios, infraestructura deportiva y propuestas comerciales.
Bariloche: hoy nevado, pero combina turismo todo el año
A diferencia de la costa, San Carlos de Bariloche posee una ventaja importante: recibe visitantes durante prácticamente todo el año. Hoy aprovechan de un paisaje bien nevado y pistas de esquí repletas.
La temporada de nieve concentra la mayor demanda entre junio y septiembre, mientras que el verano mantiene elevados niveles de ocupación gracias al turismo nacional e internacional.
Las viviendas con vistas al lago o cercanas al circuito Chico constituyen las más buscadas. Construir una casa de 200 m2 puede superar fácilmente los u$s400.000 debido a las características del terreno, las exigencias climáticas y los materiales utilizados.
Los valores de venta también resultan elevados, especialmente en los barrios más exclusivos, donde muchas propiedades superan u$s500.000.
La ocupación más distribuida durante el año permite sostener mejores niveles de rentabilidad respecto de otros destinos donde el turismo depende casi exclusivamente del verano.
Guillermo Villa, gerente de Tizado Patagonia, explicó que la temporada de invierno muestra un mejor desempeño que la del año pasado, impulsada por la confirmación de la apertura del cerro y una demanda que volvió a crecer. "La ocupación fluctúa entre el 85% y el 90%, por encima de los niveles registrados durante el invierno pasado", señaló.
Villa detalló que una semana de alquiler oscila entre u$s600 y u$s1.000 para dos personas, entre u$s1.100 y u$s1.900 para grupos de cuatro y desde u$s1.700 hasta u$s3.100 para seis ocupantes. Además, indicó que los valores aumentaron entre un 80% y un 90% en pesos respecto del año anterior, mientras que medidos en dólares el ajuste ronda el 15% por el incremento de los costos operativos e impositivos.
Sobre las preferencias de los turistas, Villa sostuvo que quienes viajan para disfrutar de la nieve priorizan la ubicación y el confort del alojamiento antes que el precio. "La mayor demanda se concentra en la base del Cerro Catedral, los primeros kilómetros de Bustillo y sectores como Península San Pedro, Circuito Chico y Lago Gutiérrez, donde predominan las casas y cabañas con vista al lago", amplió.
Mendoza apuesta al enoturismo
La provincia cuyana también aparece entre las plazas elegidas para una segunda residencia. Las zonas de Chacras de Coria, Luján de Cuyo y Maipú concentran buena parte de la demanda vinculada al turismo del vino.
Las viviendas con jardín, pileta y cercanía a bodegas resultan especialmente buscadas por visitantes extranjeros. Los valores de construcción se mantienen en niveles similares a otras regiones del país, aunque el precio del terreno todavía permite desarrollar proyectos con una inversión total inferior a la requerida en algunos sectores de la Costa Atlántica.
Además, el turismo vinculado al vino, la gastronomía y la montaña contribuye a sostener ocupación durante buena parte del año. Las viviendas en venta con pileta superan los u$s250.000 en adelante.
Rentabilidad
Además de preservar capital en dólares mediante un activo físico, las casas destinadas al alquiler turístico permiten generar ingresos temporarios con rentabilidades que, según el destino, suelen ubicarse entre el 6% y el 8% anual en dólares, e incluso pueden superar esos niveles cuando la ocupación resulta elevada y la propiedad mantiene una buena administración.
Los especialistas coinciden en que el rendimiento depende de factores como la ubicación, el nivel de equipamiento, la duración de la temporada y la cantidad de semanas alquiladas. En los principales destinos turísticos, las temporadas altas continúan concentrando la mayor parte de los ingresos y explican buena parte del retorno esperado por los inversores.
Entre los aspectos que más valoran hoy quienes alquilan este tipo de viviendas aparecen:
• Pileta.
• Parrilla.
• Jardín amplio.
• Seguridad.
• Cercanía a la playa, lago o bodegas.
• Buena conectividad.
• Espacios para teletrabajo.
• Equipamiento completo.