Nuevos créditos hipotecarios: cuánto hay que ganar para acceder y de cuánto es la cuota

El Gobierno presentó un nuevo programa para impulsar los créditos hipotecarios y difundió un ejemplo concreto para mostrar cuánto podría pagar una familia que tome un préstamo para acceder a su primera vivienda.

A partir de ese caso oficial es posible hacer una proyección para una propiedad de u$s 50.000, uno de los valores que puede resultar de interés para quienes buscan una vivienda de bajo precio.

El ejercicio que difundió el Ministerio de Economía tomó como referencia una propiedad de USD 106.667, con un financiamiento equivalente al 75% del valor del inmueble, un plazo de 25 años y una tasa de UVA + 7%. En ese escenario, el crédito alcanzaba los $120.920.000, mientras que la primera cuota era de $865.098.

A partir de esos valores, y manteniendo exactamente la misma proporción de financiamiento, tasa, plazo y relación cuota-ingreso, una vivienda de USD 50.000 requeriría un crédito equivalente al 75% del precio. El resultado es una financiación de USD 37.500, mientras que el comprador debería aportar los USD 12.500 restantes.

Crédito hipotecario para una casa de USD 50.000

La proyección proporcional permite estimar cuánto representaría inicialmente un préstamo para una propiedad de USD 50.000. Los números quedan de la siguiente manera:

• Valor de la propiedad: USD 50.000
• Porcentaje financiado: 75%
• Aporte inicial: 25%
• Dinero que debería aportar el comprador: USD 12.500
• Monto del crédito: USD 37.500 equivalentes en pesos
• Crédito estimado: aproximadamente $56,7 millones
• Tasa utilizada como referencia: UVA + 7%
• Plazo: 25 años
• Cuota inicial estimada: aproximadamente $405.500
• Ingreso familiar estimado: aproximadamente $1,62 millones

Estos valores no constituyen una oferta crediticia oficial para una vivienda de USD 50.000. Se obtienen al aplicar proporcionalmente los parámetros utilizados por el Gobierno en su ejemplo de u$s 106.667.

Es decir, la cuenta surge de llevar el crédito oficial de $120.920.000 desde una propiedad de USD 106.667 a una de USD 50.000. Al conservar la misma proporción, el financiamiento estimado baja a unos $56,7 millones. Del mismo modo, la cuota inicial de $865.098 se reduce proporcionalmente a unos $405.500.

Por lo tanto, el monto efectivo del préstamo y la cuota dependerán de las condiciones que finalmente establezca cada banco.

Cuánto hay que ganar para acceder al crédito hipotecario

Uno de los datos más importantes del ejemplo oficial es la relación entre la cuota del crédito y los ingresos del grupo familiar. El Gobierno utilizó una relación cuota-ingreso del 25%, es decir, la primera cuota no debería superar una cuarta parte de los ingresos netos considerados para el grupo familiar.

En el caso oficial, una cuota inicial de $865.098 requería ingresos netos familiares de $3.460.391. Si se mantiene esa misma proporción para una vivienda de USD 50.000, una cuota estimada de $405.500 implicaría ingresos familiares cercanos a $1.622.000 mensuales.

Esto significa que, bajo las condiciones utilizadas para esta simulación, una familia que reúna alrededor de $1,62 millones de ingresos netos mensuales podría alcanzar la relación cuota-ingreso del 25% para una cuota inicial cercana a $405.500. Sin embargo, la aprobación final dependerá de los requisitos que establezca el banco y del análisis crediticio de cada solicitante.

Cuánto dinero hay que tener ahorrado

Con el supuesto de que el banco financie el 75% del valor de la propiedad, quien quiera comprar una vivienda de USD 50.000 debería contar inicialmente con USD 12.500 propios para cubrir el 25% restante.

La estructura quedaría así:

• Precio de la vivienda: USD 50.000
• Financiación bancaria: USD 37.500
• Aporte propio: USD 12.500
• Porcentaje financiado: 75%
• Porcentaje aportado por el comprador: 25%

A ese monto hay que sumarle, por separado, los gastos que correspondan a la operación de compraventa, como los gastos de escrituración y a la constitución del préstamo. Cabe recordar que la simulación oficial no incorpora esos costos dentro del cálculo presentado.

Qué anunció el Gobierno sobre los nuevos créditos

El programa presentado por Luis Caputo contempla un monto total de $2 billones, que será canalizado mediante depósitos a plazo fijo en entidades financieras ajustables por UVA más un interés adicional. Los fondos deberán destinarse a créditos hipotecarios para personas humanas que quieran adquirir, construir, ampliar o refaccionar su primera vivienda.

Las licitaciones tendrán un monto de hasta $200.000 millones cada una, mientras que cada entidad financiera podrá ofertar hasta el 20% del monto total de cada licitación. Los bancos deberán aplicar los fondos a los créditos hipotecarios dentro de los 90 días corridos desde la constitución del depósito.

El esquema establece además que los créditos tendrán un plazo mínimo de 15 años, un monto máximo equivalente a 150.000 UVA y una tasa máxima para los tomadores de UVA + 7,5%.

El ejemplo difundido por Economía utilizó una tasa de UVA + 7%, es decir, por debajo de ese máximo. Además, no solo se permite la compra de una vivienda, sino también la construcción, ampliación y refacción. En cuanto al plazo mínimo es de 15 años.

Cómo serán las cuotas

Un punto a tener presente para quienes analicen este tipo de financiación es que una tasa UVA + 7% no equivale a una cuota fija en pesos durante los 25 años. El capital se ajusta por la evolución de la UVA, que sigue de cerca el ritmo de la inflación, más un 7% extra.

Por lo tanto, el importe de las cuotas puede cambiar a lo largo del tiempo. De esta forma, los $405.500 calculados para una propiedad de u$s 50.000 representan únicamente una cuota inicial estimada bajo las condiciones del ejemplo oficial. No significa que la familia vaya a pagar ese mismo monto durante todo el plazo del préstamo.

En definitiva, si se replica el ejemplo presentado por el Gobierno para una vivienda de u$s 50.000, el comprador debería aportar unos u$s 12.500, el crédito equivaldría a unos $56,7 millones y la primera cuota rondaría los $405.500. Para que esa cuota represente el 25% de los ingresos, el grupo familiar debería reunir aproximadamente $1,62 millones netos por mes.

Estos últimos valores son una proyección proporcional realizada a partir del caso oficial y no una línea crediticia específica ya disponible para una propiedad de u$s 50.000. Las condiciones definitivas dependerán de cada banco, del valor de la UVA al momento de contratar el préstamo y del análisis crediticio del solicitante.