Cuánto salen los departamentos usados en los 10 barrios de CABA con más oferta

La oferta de departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires permite comparar precios y negociar antes de comprar. Palermo, Recoleta, Belgrano, Caballito y Balvanera concentran cerca de la mitad de las unidades disponibles, aunque el volumen de publicaciones no siempre coincide con el ritmo de ventas. Mientras algunos barrios ofrecen valores más accesibles, otros mantienen precios elevados por su ubicación y demanda.

Según Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y de Zipcode, en octubre hay unos 74.700 departamentos en venta en CABA, de los cuales cerca del 65% corresponde a unidades usadas: unas 48.000 propiedades.

Palermo lidera la oferta, con alrededor de 8.700 departamentos usados publicados. Le siguen Recoleta, con 6.200; Belgrano, con 3.900; Caballito, con 3.600; y Balvanera, con 3.000. Almagro completa el grupo de los barrios con mayor volumen, con unas 2.200 unidades.

El tamaño del parque inmobiliario explica parte de esa concentración. Son zonas con numerosos edificios y un stock importante de viviendas, muchas con más de dos décadas de antigüedad. En Recoleta y Balvanera, más del 80% de la oferta corresponde a usados, mientras que en Núñez y Villa Urquiza la proporción es menor por el desarrollo de edificios nuevos durante la última década.

Bryn también advirtió que el mercado todavía tiene un volumen importante de propiedades disponibles y plazos prolongados de venta. Según sus datos, un aviso permanece publicado alrededor de 240 días en promedio, una señal de que los compradores conservan margen para evaluar opciones y negociar.

Cuánto cuestan los departamentos 

Los precios cambian de manera considerable según la zona. Para comparar los valores de publicación con los montos de operaciones que avanzaron hacia una reserva o negociación, los datos de Deinmobiliarios muestran cuánto se pidió por unidades usadas en distintos barrios.

Estas son las cotizaciones medianas de los precios de lista de los departamentos que estaban reservados o en negociación:

• Palermo: 2 ambientes, u$s125.000; 3 ambientes, u$s169.000; 4 ambientes, u$s244.000.
• Caballito: 2 ambientes, u$s85.000; 3 ambientes, u$s120.000; 4 ambientes, u$s206.500.
• Almagro: 2 ambientes, u$s68.500; 3 ambientes, u$s118.500; 4 ambientes, u$s159.900.
• Balvanera: 2 ambientes, u$s65.000; 3 ambientes, u$s85.000; 4 ambientes, u$s119.000.
• Recoleta: 2 ambientes, u$s105.500; 3 ambientes, u$s147.000; 4 ambientes, u$s207.000.
• Belgrano: 2 ambientes, u$s106.500; 3 ambientes, u$s170.000; 4 ambientes, u$s300.000.
• Flores: 2 ambientes, u$s69.450; 3 ambientes, u$s104.950; 4 ambientes, u$s150.000.
• Villa Crespo: 2 ambientes, u$s79.250; 3 ambientes, u$s119.950; 4 ambientes, u$s152.000.
• Villa Urquiza: 2 ambientes, u$s119.000; 3 ambientes, u$s161.500; 4 ambientes, u$s320.000*.
• Núñez: 2 ambientes, u$s100.000; 3 ambientes, u$s155.000; 4 ambientes, u$s240.000.

En Villa Urquiza, el valor de los departamentos de 4 ambientes surge de solo siete casos y debe tomarse como orientativo.

Los valores corresponden a precios de lista de propiedades que ya estaban reservadas o en negociación, no necesariamente al precio final de escritura. Por eso pueden ubicarse por debajo de los promedios generales de publicación.

La diferencia entre barrios resulta significativa: en esta muestra, un departamento de 3 ambientes en Balvanera tiene una mediana de u$s85.000, mientras que en Palermo alcanza los u$s169.000. El estado de conservación, la superficie, el balcón, la cochera y los amenities también inciden en el valor.

Relación entre volumen de oferta y velocidad de venta por barrio

Santiago Magnin, fundador de Deinmobiliarios y especialista en Real Estate, planteó que el volumen de propiedades publicadas debe analizarse junto con la cantidad de reservas y ventas que registra cada barrio.

Caballito es un ejemplo: según Magnin, empata con Palermo en reservas y ventas, pese a contar con aproximadamente un tercio menos de oferta. Eso indica que una proporción mayor de las unidades disponibles encuentra compradores.

En cambio, Balvanera y San Nicolás combinan una oferta importante con precios más bajos. Para quienes priorizan el presupuesto, pueden ser alternativas para ampliar la búsqueda, aunque la decisión también depende de la ubicación puntual, el estado del inmueble y las necesidades de cada comprador.

¿Conviene comprar ahora o esperar?

Para Bryn, el mercado ofrece condiciones favorables para quienes cuentan con ahorros o tienen un crédito aprobado. El precio del metro cuadrado usado en CABA se ubica cerca de u$s2.222, prácticamente sin cambios interanuales y todavía por debajo del máximo registrado en 2018.

A eso se suma la diferencia frente a las propiedades nuevas. Según sus datos, el metro cuadrado a estrenar ronda los u$s2.970, mientras que las unidades en pozo llegan a unos u$s3.141. Esa brecha convierte al usado en una alternativa para quienes buscan una vivienda con un presupuesto menor, incluso si deben reservar una parte del dinero para refacciones.

Magnin, por su parte, recomendó observar cuatro variables antes de decidir: la evolución de las escrituras con hipoteca, las tasas de los créditos hipotecarios UVA, la distancia entre los precios publicados y los valores de cierre, y la situación financiera del comprador.

Si las tasas bajan más tras el nuevo fondeo de los créditos a través del FGS de la ANSES, puede incorporarse nueva demanda y reducirse el margen de negociación. "También será importante observar si las propiedades comienzan a venderse más rápido y si se achica la diferencia entre los precios pedidos y los aceptados", dijo Bryn.

Sin embargo, esperar no garantiza conseguir un valor más bajo. Con precios relativamente estables y un mercado que todavía permite negociar, quienes tienen capacidad de compra pueden evaluar oportunidades hoy. La decisión final dependerá de los ahorros disponibles, los gastos de escritura, el estado del departamento y la posibilidad de sostener el presupuesto sin comprometer las finanzas personales.

Magnin concluyó: "El que tiene el dinero o el crédito aprobado está en buena posición para comprar. Los precios siguen siendo baratos en términos históricos. Esperar tiene sentido si apostás a que las tasas bajen más, no a que bajen los precios".