Créditos hipotecarios en retroceso: las 3 barreras que frenan el acceso a la casa propia

El regreso de los créditos hipotecarios reabrió una posibilidad para quienes buscan comprar una vivienda, pero acceder sigue presentando dificultades. Los ingresos exigidos, el nivel de endeudamiento y las tasas de interés condicionan la posibilidad de calificar. Hoy, financiar el 75% de una propiedad de u$s120.000 requiere ingresos cercanos a los $4 millones mensuales, ya que los bancos suelen establecer que la cuota no supere el 25% de los ingresos del solicitante.

A este escenario se suma la iniciativa del Gobierno de destinar $2 billones provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES para fondear a los bancos y ampliar la oferta de créditos hipotecarios. Sin embargo, los especialistas advierten que la disponibilidad de recursos no garantiza por sí sola un mayor acceso: la evolución de los salarios, las tasas de interés y la capacidad de pago de los solicitantes también serán determinantes.

Pero además, hay una variable muy importante que ha cobrado protagonismo durante las últimas semanas: el riesgo país. "Los créditos tienen una base de tasa que es lo que pagan los bonos de Estados Unidos, más el riesgo país que hoy suma 8 puntos. Eso va a complicar mucho el movimiento de los créditos hipotecarios", explica el asesor inmobiliario Alejandro Braña.

La oferta de créditos hipotecarios hoy se agrupa, por un lado, con Banco Nación, Banco Ciudad e ICBC que - a noviembre de 2026- ofrecen tasas de entre el 6,5% y el 6,9%. Por el otro, el grupo mayoritario, integrado por buena parte de las entidades financieras, que se ubica alrededor del 7,5% de TNA. En tanto, Banco del Sol y Brubank ofrecen tasas superiores al 9%.

Si se toma como referencia una tasa del 7,5%, una propiedad de u$s120.000 con una financiación del 75% implica una cuota mensual aproximada de $1.200.000. "Como los bancos suelen establecer que la cuota no supere el 25% de los ingresos, el solicitante debería acreditar ingresos cercanos a los 4 millones de pesos mensuales", señala el economista Andrés Salinas.

Cuánto pesa el ingreso a la hora de sacar un crédito

La relación entre la cuota y los ingresos es uno de los principales aspectos que los bancos tienen en cuenta al momento de evaluar una solicitud. Para quienes trabajan de manera independiente, además, la acreditación de ingresos puede presentar algunas particularidades.

"Los ingresos son una de las barreras más importantes de entrada a los créditos, si bien con la posibilidad de sumar codeudores esto se puede sortear, sigue siendo un cuello de botella y la situación se agrava muchísimo más para los monotributistas y autónomos", señala Salinas.

Sin embargo, según destaca Alejandro Braña, el problema no pasa únicamente por el nivel de ingresos, sino también por la morosidad. "Hay muchísima gente endeudada, atrasada y que no pudo afrontar los compromisos y además hay gente que está sobregirada con cuentas a pagar a futuro y eso resta en la demostración de ingresos".

El crédito perdió participación en las operaciones inmobiliarias

En la Ciudad de Buenos Aires, el total de créditos otorgados de enero a septiembre fue de 7.426. De acuerdo al último informe del Colegio de Escribanos de la ciudad, en septiembre hubo 1.256 escrituras formalizadas con hipoteca, "una baja del 15,5% respecto al mismo mes del año pasado", señala Braña.

Pero además, esos 7.426 créditos otorgados marcan una caída del crédito hipotecario al compararlos con los 10.827 que se otorgaron durante el mismo período del año pasado, lo que refleja una retracción significativa en el acceso al financiamiento bancario para vivienda.

Por otro lado, se concretaron 48.195 operaciones de compraventa. Tomando el total de operaciones de compraventa registradas entre enero y septiembre (48.195) y la cantidad de créditos hipotecarios otorgados en el mismo período (7.426), el financiamiento bancario representó apenas el 15,4% de las operaciones. El porcentaje marca un retroceso frente al 22% registrado durante el mismo período de 2025.

Quienes buscan comprar con crédito apuntan a propiedades más económicas

Según datos de Zonaprop, el 60% de los usuarios que utilizan el filtro "apto crédito" busca propiedades de hasta u$s120.000. A su vez, el 53% de las búsquedas se concentra en unidades de dos y tres ambientes, mientras que los monoambientes representan el 7%.

"Es un comprador que busca principalmente unidades de valores relativamente contenidos y que, en muchos casos, apunta a una primera vivienda", explica Milagros Alcorta, gerente comercial de Zonaprop.

Las publicaciones que cuentan con la etiqueta formal de "apto crédito", además, reciben casi el doble de consultas de interesados respecto de aquellas que no tienen activa esa condición.

En CABA, las zonas que concentran mayor interés son Palermo, Caballito, Belgrano, Almagro y Villa Urquiza.

Precios por metro cuadrado y rentabilidad de los alquileres en CABA y GBA

En septiembre, el precio medio de los departamentos en CABA se ubicó en u$s2.484 por m², con una suba mensual del 0,3%, la mayor del año. En el acumulado de 2026, los valores aumentaron 1,4%.

En GBA Norte, el precio medio alcanzó los u$s2.426 por m² en septiembre, con un incremento mensual del 0,4% y una suba acumulada del 2,4% en 2026.

El mercado de alquileres también mantiene niveles de rentabilidad que pueden resultar atractivos para los inversores. La relación entre alquiler y precio alcanza un retorno bruto anual del 5,70% en CABA, 7,10% en GBA Oeste y hasta 7,44% en GBA Sur.

La evolución futura depende de tres variables

Según indica Andrés Salinas, por el momento, no se espera un cambio importante en las tasas hipotecarias y laproyección de las tasas hipotecarias es que la oferta general continúe moviéndose en torno al 7%-7,5%, con algunas entidades por debajo de ese nivel, principalmente el Banco Nación.. 

"Todavía quedan licitaciones vinculadas con los fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), por lo que el escenario podría tener algunos movimientos, aunque la expectativa general es de cierta estabilidad en el corto plazo", indica.

En los créditos ajustados por UVA, la tasa inicial no es el único dato a tener en cuenta. La cuota evoluciona junto con la inflación, por lo que también es importante analizar cómo pueden acompañar los ingresos del tomador.

Banco Nación, por ejemplo, ofrece una alternativa de cobertura frente a determinados escenarios de aumento de la inflación, aunque implica un costo adicional.

Otra posibilidad, plantea Salinas, es destinar ese dinero a instrumentos de ahorro que acompañen la inflación y utilizarlo, si fuera necesario, para realizar una precancelación parcial del crédito.