Los ingresos correspondientes al propietario por la locación de inmueble están gravados por el impuesto a los ingresos brutos en la Provincia de Buenos Aires y Ciudad de Buenos Aires. Ambas jurisdicciones poseen disposiciones con respecto al tratamiento sobre el impuesto a los ingresos brutos.

El presente informe elaborado por el CPN Gonzalo Alcorta, especialista impositivo de Arizmendi, tiene como objetivo delimitar las alícuotas que corresponden en cada caso y en qué circunstancias tramitan las exenciones.

Ciudad Autónoma de Buenos Aires

El Código Fiscal de la CABA dispone que "por el ejercicio habitual y a título oneroso en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires de locaciones de bienes se paga un impuesto…"

La Ciudad de Buenos Aires, a través del inciso 9) del artículo nro.295 del Código fiscal vigente (Ley nro. 6505, CABA), se establece la exención del impuesto sobre el alquiler de hasta dos inmuebles para vivienda, con un límite de ingreso de hasta $ 43.000 mensuales para el 2022 (ley tarifaria 2022, nro. 6506, articulo nro.22.: de CABA).

La cantidad de unidades/propiedades exentas o no alcanzadas por el impuesto: en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 2 inmuebles (Exentos).

El resto de los alquileres resultan alcanzados -y no exentos- por el impuesto sobre los ingresos brutos. Si el propietario alquila un Inmueble está gravado a una alícuota del 1.5%. Con destino a vivienda.

Hay que destacar que todo aquel sujeto que alquile una propiedad dentro del ámbito de la CABA queda obligado a inscribirse y a tributar ingresos brutos ya sea mediante el régimen general o mediante el régimen simplificado si es que cumple con los parámetros de este de acuerdo con lo establecido en el artículo 31 de la Ley Tarifaria nro. 6506 2022.

La categoría más baja del Régimen Simplificado (A), abarca ingresos anuales de hasta $370.000, siendo el importe de la cuota bimestral de $1.850; en tanto que la categoría más alta (la H), comprende ingresos anuales superiores a $2.100.000 y hasta $2.600.000, siendo de $13.000 el importe de la cuota bimestral (art. 31 Ley Tarifaria).

Provincia de Buenos Aires

Conforme lo dispuesto en el artículo 184, inciso c), del Código Fiscal provincial (Ley 10.397), se consideran alcanzadas por el impuesto sobre los ingresos brutos las operaciones de locación de inmuebles realizadas dentro de la Provincia en forma habitual o esporádica.

Asimismo, esta disposición no alcanza a los ingresos correspondientes al propietario por la locación de hasta un inmueble destinado a vivienda, siempre que estos no superen el monto que establezca la ley impositiva. En tal sentido, de la ley (Bs. As.) 15311 establece dicho límite para el período fiscal 2022 en la suma de $ 47.276 mensuales o $ 567.310 anuales.

Esta excepción no será aplicable cuando el propietario sea una sociedad o empresa inscripta en el Registro Público de Comercio o se trate de un fideicomiso. Cuando la parte locadora esté conformada por un condominio, el monto de ingreso al que se alude se considerará con relación al mismo como un único sujeto.

Las alícuotas correspondientes al período fiscal 2022 para la Provincia de Buenos Aires son las siguientes:

1) Locación de inmueble destinado a vivienda: 3,5%

2) Locación de inmueble con destino comercial o turístico: 5%.

En consecuencia, el alquiler de inmuebles rurales se considera alcanzado por el impuesto y la alícuota aplicable sobre los ingresos brutos correspondiente a la locación de inmuebles no residenciales es del 5% (año 2022)

Como podemos observar, solo se excluye a los inmuebles destinados a vivienda del objeto del impuesto. En consecuencia, el arrendamiento de inmuebles está alcanzado por el tributo siempre con independencia del monto y a la alícuota del 5%.

Hay que destacar que en la Provincia de Buenos, podrán solicitar su inclusión en el Régimen simplificado para pequeños contribuyentes de ARBA por la actividad de alquileres y deberán reunir, en forma concurrente, las siguientes condiciones: encontrarse adheridos al Monotributo; poseer domicilio fiscal ante la AFIP en el territorio provincial.

Adicionalmente, si cumple con los parámetros mencionados acuerdo con lo establecido en el artículo 227 bis del Código Fiscal nro. 10.397 y sus modificatorias.

Convenio Multilateral

En el caso que el sujeto locador posea domicilio fiscal en una jurisdicción y el inmueble alquilado esté situado en otra, corresponde que el impuesto sobre los ingresos brutos se liquida a través de las reglas del convenio multilateral aplicando el régimen general establecido en el artículo 2 y de acuerdo con las alícuotas correspondientes en cada jurisdicción.