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Precios de departamentos siguen bajando: ¿en qué barrios hay buenas oportunidades de inversión?

El ciclo de retracción de los valores no se detiene. Qué datos tener en cuenta, según los expertos, a la hora de salir a comprar y qué conviene hacer
Por Nicolás Bal
27/08/2022 - 07:10hs
Precios de departamentos siguen bajando: ¿en qué barrios hay buenas oportunidades de inversión?

Por la baja de los precios de los departamentos, se paga u$s35.000 menos por un inmueble usado en Buenos Aires.

Pero, más allá de esta disminución –que es de valores de publicación para cada barrio y son un promedio de las propiedades en cada uno de ellos–, al momento de la negociar la copra de un inmueble la merma es mayor.

"Las ofertas redujeron aún más los precios de cierre de las compraventas. Algunas de ellas se vienen haciendo con rebajas del 5% al 15% adicional, dependiendo de la urgencia del propietario", precisa el analista del mercado inmobiliario Daniel Bryn.

Así las cosas, en marzo de 2019, Buenos Aires tuvo el valor máximo del m2 de los últimos 20 años: u$s2.800, en promedio, para todos los barrios y tipo de departamentos (usados, a estrenar, pozo).

"En ese lapso hubo cambio de gobierno, pandemia y una macro local inestable: una devaluación de dólar del 578% y una inflación acumulada del 304%. El m2 promedio de la Ciudad bajó un 20%, aunque algunos barrios se vieron más perjudicados", agrega Bryn.

Si se toma como ejemplo un departamento de 2 ambientes de 45 m2, en marzo de 2019 costaba, en promedio, u$s107.370 contra los u$s74.565 actuales en Paternal, una diferencia de u$s32.805; 122.220 vs. 91.260 (diferencia: u$s30.960) en San Telmo y u$s153.000 vs. u$s117.450 (diferencia: u$s35.550), en Núñez.

 

Lo cierto es que ya se acumulan 40 meses de bajas consecutivas del precio del metro cuadrado. El inmueble usado fue el que más disminuyó su valor en los últimos 12 meses, un -8,40%; seguido por los departamentos a estrenar, con un -4,41%, según datos de Monitor inmobiliario. En este contexto, el que sale a comprar ahora, podrá elegir el mejor producto. A quien espere, le irá quedando lo peor del mercado, aseguran algunos especialistas consultados.

Si se observa el comportamiento de los últimos meses, "los precios de los inmuebles vienen disminuyendo a razón de u$s 10 el valor del metro cuadrado. Para que baje u$s 100 habría que esperar un año más. Por eso la gente salió a comprar, por esa fuerte baja que llegó hasta el 35%/40% en relación con tres años atrás", aclara Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

Baja de precios de los departamentos: dónde están las oportunidades

Por barrio, los que más bajaron en el último año son Caballito, un -8,1% (u$s 2.269 el m2); San Telmo, un 8,2% (u$s 2.202 el m2); Núñez, un -6,8% (u$s 2.710 el m2); y Recoleta, un -6,6% (u$s 2.623 el m2). Aunque, según el arquitecto Alan Schachter, en este mercado se lo considera más importante al ticket de la propiedad que al precio por m2.

"Si hay un 2 ambientes de 50 m2 que se vende a u$s 2.000 por m2 –es decir, a un ticket de u$s 100.000– y otro 2 ambientes de 40 m2 a u$s 2.200 por m2 –a un ticket de u$s 88.000–; y si al comprador le alcanza el presupuesto para quedarse con el de u$s 100.000 porque solo dispone de u$s 90.000, terminará comprando el departamento que es más caro por m2", ejemplifica Schachter.

Claro que una propiedad en Belgrano, en promedio, sigue siendo más cara que una en Barracas, pero el porcentaje del movimiento en el que se fueron acomodando los precios es bastante parecido. "A pesar de la baja, si uno se sale a buscar en lugares premium, quizá encuentre menos producto porque la demanda actúa más rápido", especifica Gómez Picasso.

En concreto, al hablar de oportunidades reales, en Recoleta –un barrio consolidado, con mucha oferta– "se dieron precios de cierre nunca vistos", resalta Schachter. Y hay que tener en cuenta que esta zona fue muy afectada por el crecimiento suburbano, ya que "las condiciones ambientales de los antiguos edificios no se adaptan tan fácilmente a los requerimientos de las familias actuales, como ambientes con sol y espacios descubiertos".

Pero, además, se pueden encontrar oportunidades en departamentos a estrenar por el mismo precio que los que están en etapa de construcción. Por ejemplo," en Flores (u$s2.264 el m2 a estrenar), Almagro (u$s2.434) y Caballito (u$s2.520) se habían empezado emprendimientos pensados para una clase media que podía acceder o comerciantes que destinaban su excedente de pesos a la construcción que, con el cambio de ciclo y una vez finalizados, no encontraron esa demanda y tuvieron que bajar mucho los precios", advierte Schachter.

 

En comparación, CABA cayó menos en relación con el Gran Buenos Aires y el Interior, pero también se vendió menor cantidad. Como no disminuyeron tanto los precios, las escrituras no repuntaron, tanto como sí sucedió en el GBA, "donde ya están en niveles promedio, poque los precios bajaron un 40% y la gente salió a comprar", destaca Gómez Picasso.

Y teniendo en cuenta un valor promedio del m2 para las unidades usadas de u$s1.600, en CABA; u$s1.500, en Gran Buenos Aires; y menos de u$s1.000, en el Interior, ¿estos precios se pueden repetir?

"Si uno trajera hoy los precios de hace décadas inflacionados serían mucho más altos. Por otro lado, si se compara el valor del m2 de Argentina con el resto de las ciudades de Latinoamérica, están bajos. El salario no cierra. Entonces, ¿hace cuántas décadas que el asalariado no compra propiedades nuestro país? Sin dudas, el que mueve el mercado es el que tiene otras propiedades, poder adquisitivo, dólares ahorrados", concluye el fundador de Reporte Inmobiliario.