Con más de 165.000 unidades en oferta, apenas se efectivizaron 3005 operaciones inmobiliarias –según datos de junio pasado del Colegio de Escribanos de CABA–, por eso, algunos desarrolladores salieron a ofrecer facilidades de pago diferido, financiación posposesión, permuta y otras variantes más laxas, con el fin de lograr vender un departamento a estrenar.

En momentos de incertidumbre como los que se viven, profundizados por los cambios drásticos del valor del dólar, el ingenio del argentino por lograr una compraventa se agudiza al máximo. Sin dudas, hay que ser creativo para estar a las alturas del contexto.

De hecho, "en nuestra cámara hay empresas, como GNV Group (que construye la Harbour Tower y la Torre Osten, en Puerto Madero), que toman departamentos de menor valor como permuta, aceptan vehículos y se extienden los plazos con una mayor cantidad de cuotas", revela Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi) y de Keymex Argentina.

Pagos diferidos para comprar un departamento a estrenar

Ahora bien, ¿qué sucede en el caso del comprador de un departamento a estrenar que no puede vender el inmueble en el cual todavía vive?

Algunos facilitan la tarea, tal como detalla Ignacio Nocito, socio gerente de la constructora de nombre homónimo, ya que "nuestras opciones siempre contemplan el pago diferido en tiempo de obra y la posibilidad de que se extienda; siempre considerando que la persona no tenga posesión real de nuestra propiedad, toda articulación de tiempos y modo es válida".

Para él, sería un capricho decir lo contrario en nuestro país, en tiempos tan difíciles, "ya que se requieren alternativas más flexibles".

La permuta es una de las tantas opciones de financiamiento dentro del mercado inmobiliario

En el caso de Newland, detalla su gerente comercial, María Inés Kries, cuando una persona quiere comprar un departamento a estrenar y el suyo está a la venta, "lo que hacemos es darle tiempo para que lo pueda vender (6 meses, 1 año, por ejemplo) a partir del momento de la posesión. Entonces, quien tiene un saldo por pagar, puede vender con mayor tranquilidad y no tiene que rematar o vender barato su inmueble para pagar esa deuda".

Y agrega que, una vez que logra vender su inmueble dentro del plazo pactado, "el comprador salda el monto y toma la posesión. Y el boleto se firma con una parte del pago y el resto con pago futuro". Y como la mayoría de la gente que lleva a cabo operaciones son consumidores finales –no inversores, sino dueños directos–, Newland ofrece la posibilidad de que tengan meses de gracia, solo pagando las expensas.

Pero las variantes no terminan. En distintos departamentos de pozo, "lo que ofrecemos es un anticipo del 50% y 50 cuotas posposesión, o anticipos bajos, y hasta tenemos un desarrollador que acepta sin anticipo y 60 cuotas, solo con un refuerzo al momento de la posesión de más o menos un 60%", enumera Nicolás Korn, director de Korn Propiedades, que aclara que "la idea es juntarnos con un inversor y armar la financiación a medida".

Super flexibilidad de financiamiento para comprar un departamento

Ante un mercado trabado, poco efectivo, poco líquido, hay que ser superflexible y buscar unir las puntas. En eso coincide Sebastián Orlandi, socio de Laura Farías Inmobiliaria y presidente y socio en Grupo Flama, ya que hoy, para vender, "le tomamos el efectivo al comprador, le ponemos fecha a la entrega (12/24 meses) del departamento y dejamos asentado en el boleto que, si no la pueda vender, se la tomamos a un determinado valor".

Un ejemplo con cifras para clarificar: "Si hablamos de un 3 ambientes valuado en u$s150.000, lo tomamos en u$s130.000; si lo vende a u$s140.000 debe pagarnos los 130.000 que le faltan para el departamento. De esa manera, la persona se queda tranquila porque: llegado el caso de que no lo venda, se lo vamos a tomar", detalla.

Por otro lado, para fomentar la compra del inversor, que no ve rentabilidad en tanto la obra esté terminada, "algunos desarrolladores pagan o descuentan, del valor de la cuota, un monto equivalente al alquiler de la unidad adquirida para, de ese modo, incentivar este tipo de proyectos", agrega Malbrán.

Otras desarrolladoras aceptan inmuebles como parte de pago y cuotas posposesión

 

Eso mismo es lo que hace Korn Propiedades para comercializar el edificio emplazada en lo que era el centenario Palacio Roncagliatta (Roosevelt al 3100, Coghlan), que lleva el mismo nombre, con 349 departamentos de diversas tipologías y un área para locales comerciales. Para el 40% de unidades que resta vender (con un promedio de u$s3.328 el metro cuadrado), también aceptan inmuebles como parte de pago y cuotas posposesión.

Según el informe Index Zonaprop de junio pasado, el valor del metro cuadrado se ubica en un promedio de u$s2.276 en CABA. Y, en el primer semestre 2022, los precios acumulan caída de 3,3%. Esta baja está impulsada por el ingreso de más propiedades a la venta que tienen precios más bajos del stock preexistente.

Teniendo en cuenta todas las variables mencionadas, el escribano Sergio Carbone comparte que, "recesión económica, devaluación constante, inflación y restricciones en el acceso al mercado cambiario impiden el desarrollo de otro mercado que, en el caso, es registral". De esta manera, "la única forma de avanzar en el porcentaje de escrituras (y de negocios) es regularizar el contexto económico y, naturalmente, un nuevo blanqueo, por triste que suene".