Polémica en San Telmo: por qué la Justicia ordenó frenar un megaproyecto inmobiliario

El Gobierno porteño había autorizado la construcción del edificio Astor, pero el proyecto excedía la altura permitida en el Casco Histórico. La trama
03/06/2023 - 07:55hs
Polémica en San Telmo: por qué la Justicia ordenó frenar un megaproyecto inmobiliario

Ejemplificador. Así calificaron desde el Observatorio del Derecho a la Ciudad (ODC) y la asociación civil Basta de Demoler al nuevo fallo dado a conocer el 10 de mayo pasado por parte del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) en contra de la construcción del edificio Astor, un emprendimiento inmobiliario residencial y con locales comerciales de más de media manzana emplazado en San Telmo (Bolívar 1545/93, Perú 1560/92 y Av. Caseros 527/99), tras denegar de forma unánime los recursos extraordinarios planteados por la empresa GCDI (ex TGLT) y el Gobierno porteño (GCBA) para llevar la causa a la Corte Suprema de la Nación (CSJN).

Esta trama ya tiene largo rodaje de proceso judicial. El permiso entregado por el Gobierno de CABA a la desarrolladora en 2018 estaba enmarcado dentro del Plan de Renovación del Casco Histórico y posibilitaba construir hasta 9 pisos de 29,30 metros sobre la avenida Caseros (527/99), donde la altura permitida es de 22 metros, y sobre la calle Bolívar (527/99), donde es de 13 metros.

Es decir, violaba los límites de altura que fija el Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad, por lo que dicha ONG, "patrocinada" por el Dr. Jonatan Valdiviezo, abogado y fundador del ODC, decidió acudir a la Justicia.

El 30 de agosto de ese mismo año, el Dr. Pablo César Mantaras, juez del Juzgado Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad N° 3, dictó una medida cautelar que suspendía los efectos de los actos administrativos que autorizaron la construcción del edificio.

Y en julio del 2020 ya se habían rechazado las apelaciones y se había confirmado la sentencia de primera instancia. Dos años más tarde, el TSJ decidió ratificar las dos sentencias anteriores "al declarar ilegal al permiso otorgado por el Gobierno porteño a la empresa constructora", relata Valdiviezo. Y se resolvió, en consecuencia, que GCDI debía readecuar el proyecto.

Lo cierto es que a través de la Disposición Nº 331/DGIUR/2016 se había dispuesto que "el proyecto de obra nueva presentado para materializarse en el predio de referencia era viable, desde el punto de vista urbanístico", clarifica Ana Bas, presidenta de Basta de Demoler. Y en los considerandos de dicho acto "se indicaba que la construcción tendría una fachada que alcanzaría una altura de 26,10 metros más un nivel retirado a 28,85 metros".

Mediante la Disposición N° 1856/DGIUR/2016 se autorizó́ un incremento de la superficie de 1.363 metros
Con la Disp. N° 1856/DGIUR/2016 se autorizó́ un incremento de la superficie de 1.363 metros

Mediante la Disposición N° 1856/DGIUR/2016, que dejó sin efecto la anterior, se autorizó́ el mismo proyecto, pero "con un incremento de la superficie de 1.363 metros, aducían que era esa la única modificación", agrega. Por falta de precisiones "pedimos por la Ley 104 (Derecho a la Información) y apareció una modificación en la altura que se proyectaba: planta baja más 8 pisos altos hasta un nivel de piso terminado (del 9.º piso) de 26,10 m más 1 nivel retirado, lo que llegaba hasta una altura final de 29,30 metros".

Las razones legales

Según Alejandro Belio, CEO de GCDI, la empresa cumplió "todos los requisitos de factibilidad, evaluación de impacto ambiental y registro de planos de obra nueva ante las correspondientes áreas de Planeamiento Urbano y Dirección General de Registro de Obras y Catastro del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (GCABA), en un todo de acuerdo con las disposiciones aplicables en materia de edificación y planeamiento urbano. La altura del edificio fue aprobada por el GCABA".

Del otro lado, para Valdiviezo el argumento que utilizó la desarrolladora en su momento era desopilante porque "vulnera lo que se entiende por planificación democrática". Decían que el Plano Urbano Ambiental establecía que "se debería sancionar un código urbanístico para la Ciudad, es decir, reemplazar al Código de Planeamiento por este, y que esto permitiría unaniformidad en alturas".

Por tal motivo, el Gobierno porteño autorizó la construcción del emprendimiento porque Astor se encontraba próximo a otros edificios de gran altura, como el Schindler –manzana opuesta, en diagonal–: "Una especie de enrase a distancia", define el letrado. Pero "la planificación no se regula de esta forma, esta establece parámetros urbanísticos concretos para cada parcela. La del Astor está dentro del Casco Histórico y el edificio Schindler, no". Además, este último se construyó previo al establecimiento del Área de Protección Histórica 1 (APH1), cuando sí se permitían ejecutar desarrollos más elevados.

Y explica que a esta resolución, con estos argumentos, "ellos la sacaron como interpretaciones a través de la Dirección de Interpretación Urbanística (DGIUR) y la Justicia consideró que esas interpretaciones son excepciones al Código y, por lo tanto, el Poder Ejecutivo no se encuentra facultado para hacerlas porque es una competencia de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires la planificación".

E insiste en que es pertinente diferenciar lo que es "una interpretación, como lo utiliza el Gobierno de la Ciudad, que son excepciones al Código efectuadas por el Poder Ejecutivo, de lo que son los convenios urbanísticos, que se trata de acuerdos entre la empresa y el Gobierno para establecer una normativa urbanística sobre la parcela, pero que necesitan la aprobación de la Legislatura". En el caso de las interpretaciones, según él, el Gobierno porteño las utilizó para modificar el Código sin pasar por la Legislatura.

Desde Basta de Demoler aseguran que este caso es ejemplar "porque implica una afectación al patrimonio"

En este caso, las excepciones "se justificaban con el empuje que tal edificio le daría al lugar; el GCBA, a través de la Dirección General de Interpretación Urbanística, reescribió las normas aduciendo tolerancia por la envergadura del proyecto", explica Bas.

En palabras sencillas: se permitió un emprendimiento inmobiliario que estaba fuera de lo establecido por el Código para que se pudiera llevar adelante "una mayor capacidad constructiva en los inmuebles".

"Este caso ilustra lo que sucede en la Ciudad de Buenos Aires", asevera el abogado y fundador del ODC, "como el otorgamiento a través de ciertos artilugios o estrategias jurídicas de inversiones inmobiliarias. Estas interpretaciones, como excepciones, abundan".
 
Y este caso es ejemplar, adiciona, "porque implica una afectación al patrimonio, someterlo para intereses inmobiliarios". Con cuatro sentencias a favor, el Gobierno porteño "sigue apelando, comportándose como si fuesen los verdaderos afectados, en vez de defender el patrimonio de la Ciudad, defiende los intereses de la empresa GCDI".

¿Final feliz?

¿Qué les queda al GCBA y a GCDI si pretenden seguir cuestionando la sentencia en su contra? Según la presidenta de Basta de Demoler, "en la Justicia nacional se le han cerrado las puertas". Sumado a ello, "la empresa está teniendo muchísimas acciones judiciales por aquellos compradores que no recibieron las viviendas prometidas en los plazos estipulados", acota Valdiviezo.

Y mientras desde la desarrolladora trabajan, a paso lento, para continuar levantando el edificio que estuvo paralizado desde 2018, acorde al fallo "no se construirán las unidades proyectadas para los pisos 7.°, 8.° y 9.º", anuncia Belio.

En los considerandos se indicaba que el Astor tendría una fachada de 26,10 metros más un nivel retirado a 28,85 metros
En los considerandos se indicaba que el Astor tendría una fachada de 26,10 metros más un nivel retirado a 28,85 metros

Asimismo, dentro de los plazos legales, para que la sentencia no quede firme, GCDI procederá a interponer el correspondiente Recurso de Queja ante la CSJN en defensa de sus intereses. Aunque "esta decisión no afecta, en modo alguno, la continuidad y normal ejecución de la obra", sin embargo, los caminos judiciales son cada vez más estrechos.

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