Más allá de las modificaciones de la Ley 27737 que se aprobaron en el Congreso de la Nación el 10 de octubre –actualizaciones semestrales, incremento a través de coeficientes diferentes y exenciones impositivas que pretenden beneficiar tanto a inquilinos como propietarios–, la normativa lejos quedó de traer aparejada una solución a los dos problemas de base que atraviesa el mercado inmobiliario: un stock de departamentos para rentar que se mantiene en niveles insignificantes y la incertidumbre de los propietarios que genera que los valores aumenten por encima de la inflación.

En relación con este último aspecto, si nos paramos en el precio de los alquileres respecto de los salarios, los primeros están muy altos y por encima de lo que un trabajador promedio cobra. "Históricamente, el alquiler representaba un 25% del ingreso familiar, hoy representa entre un 50 y 60%", explica Ximena D´Adam, de C21.

Sin ir más lejos, por un inmueble hoy se pide "cualquier cosa", comenta Francisco Altgelt, presidente de la consultora de negocios inmobiliarios de nombre homónimo. "No importa lo que valga un departamento, los interesados en alquilar ya no tienen precios de referencia", agrega.

Y para quienes están inmersos en la tarea casi detectivesca de encontrar una propiedad en este contexto de caída "escandalosa" de la oferta, aquí van estos datos de amparo: entre los barrios donde aún quedan algunas opciones disponibles para rentar un monoambiente se alistan Palermo (62), Belgrano (20), Barrio Norte (15), Caballito (14), Villa Crespo (18), y el resto no supera las 10 unidades, de acuerdo con un relevamiento privado.

Y los que buscan inmuebles con 1 habitación tendrán más oportunidades en Palermo (59), Belgrano (49), Caballito (31), Barrio Norte (24), Villa Urquiza (24), Recoleta (21), Flores (17), Villa Crespo y Almagro (11). E igual que en el caso anterior, los barrios restantes no alcanzan la decena de unidades disponibles.

¿Precios competitivos?: monoambientes de $100.000 a $400.000

Amén de que, en promedio, si se analizan las cifras desde principio de 2023 los precios de todas las tipologías sufrieron un incremento del 152%, según un relevamiento que desde iProfesional llevamos a cabo entre varias inmobiliarias, alquilar un monoambiente en la Capital Federal hoy oscila entre los $150.000 y los 200.000 pesos. 

Rentar un departamento de un solo ambiente en la Ciudad de Buenos Aires oscila entre los $150.000 y los $200.000

 

En tanto que las propiedades con 1 ambiente más superan los $225.000 y hasta pueden llegar a encontrarse "valores por arriba de los $300.000/$400.000", avisa D´Adam. Claro que estas cifras son relativas, puesto que los precios resultan ser "muy heterogéneos, dependiendo en qué parte de la ciudad está el inmueble".

 

Tomando otras estimaciones para este relato, y eximiendo de este listado a la "zona portuaria", Núñez, de hecho, "se posiciona como el barrio más caro, con un precio medio de $320.362 mensuales", refuerza Leandro Molina, country manager de Argentina y Perú del Grupo QuintoAndar. "Le siguen Palermo y Colegiales, con $300.732 y $291.229, respectivamente".

 

Y mientras que en la zona media aparecen Saavedra ($246.806), Parque Chacabuco ($241.432) y San Cristóbal ($229.973), el opuesto lo marcan Floresta ($183.919), Liniers ($184.948) y Barracas ($190.208), entre los más económicos.

Por cuánto se renuevan los nuevos contratos de alquiler

Pese a la nueva modificación de la Ley de Alquileres y al contexto expuesto con antelación, se están renovando la mayoría de los contratos que acaban de vencer, asevera el especialista del mercado inmobiliario Daniel Bryn. Y eso sucede, en parte, porque el inquilino cede sabiendo de que no hay tanta oferta, y el propietario aprecia al inquilino que le cumple. Y aunque habrá "largas charlas para ponerse de acuerdo respecto del nuevo valor del inmueble", estas situaciones no suelen arribar a buen puerto solo cuando "el propietario pide un precio excepcionalmente alto o poco razonable", pormenoriza.

Y si bien es cierto previo a la sanción de las modificaciones de la ley había mucha expectativa, todavía es un poco apresurado hablar de porcentuales de renovación. En líneas generales, "los propietarios están un poco más conformes, ya que los ajustes son semestrales y eso los cubre un poco más ante la alta inflación que enfrentamos", refuerza D´Adam.

Belgrano es el barrio con mayor stock de departamentos de 2 ambientes en alquiler, con 59 unidades

Así las cosas, a la hora de renovar los contratos, los aumentos suelen ser de entre un 100% y un 150%. Si un inquilino tiene un contrato que inició a $120.000 en noviembre de 2022, con el ajuste por ley debería empezar a pagar, aproximadamente, 260.000 pesos.

"Y si ese inquilino se va y el propietario debe volver a publicar la propiedad, lo tendría que hacer en unos $360.000/$400.000", esclarece. "De todos modos, nada es general y hay que analizar cada situación y tomar la mejor decisión", cierra Altgelt, intentando transmitir un poco de alivio.