En un escenario signado por una inflación mensual que en noviembre, según datos del IPC, rondó el 12,8% y que se estima que al liberarse los precios reprimidos en diciembre supere el 20%, los valores de los alquileres de los departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires registraron un alza interanual del 300,14%, a lo que su suma los "desproporcionados" incrementos que se produjeron producto del pasaje de dólares a pesos en el importe de las publicaciones.

Desmenuzado por tipologías, esta dinámica provocó una aceleración de los precios que, en promedio, pasaron de $340.000, en octubre de 2023, a $550.000 mensuales en las unidades de 4 ambientes –un alza intermensual del 83,33%–; en tanto que los monoambientes se ubicaron en los $215.000; $261.500, los departamentos con 1 dormitorio y $375.000, los de 2 habitaciones, según un relevamiento privado.

¿Un mercado regulado entre propietarios e inquilinos?

Más allá de la expectativa que generó la derogación de la "nefasta" –según la calificó el propio presidente de la Nación, Javier Milei– Ley de Alquileres N° 27.551, luego de publicado el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 y a la espera de que haya sesiones extraordinarias en el Congreso Nacional para su aprobación o rechazo, con los nuevos cambios el mercado estará regido por el Código Civil y Comercial de la Nación reformado en 2015.

De esta manera, sin tener ya que declarar los nuevos contratos en la AFIP y sin necesidad de realizar una mediación prejudicial obligatoria en el caso de que se quiera iniciar un proceso de desalojo, entre los puntos más relevantes el DNU también habilita libertad absoluta para establecer los precios –en dólares, pesos u otra moneda extranjera–, con ajustes que admite diversos índices y plazos del contrato pactados con antelación entre el locador y el locatario.

No existe plazo mínimo legal. Si las partes no lo fijan, entonces "será de dos la vigencia para las locaciones habitacionales y de 3 años para los restantes destinos", apunta el Dr. Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina y titular del Estudio Abatti & Rocca. Y, vale la aclaración, "los contratos celebrados con anterioridad al DNU y que no vencieron se rigen por la ley que estaba vigente al momento de su celebración, la cual puede ser el CCyC, la Ley 27.551 o la Ley 27.737"-

Derogación de la Ley de Alquileres: cómo impactará en los precios y en los contratos

Una vez que este decreto quede firme y se confirme que estas son las condiciones con las que se puede alquilar, el mercado se regulará entre propietarios e inquilinos. Así, "habrá menos incertidumbre para el propietario respecto de los riesgos que asume por entregar su propiedad en alquiler y, paulatinamente, va a generar más oferta", aduce Daniel Bryn, analista del negocio de Zipcode.

En CABA, los alquileres de los departamentos usados registraron un alza interanual del 300,14%

 

Y aunque tal vez "en el corto plazo tendremos picos de precios a lanza, si el contexto macroeconómico acompaña volveremos a la normalidad en el mercado de alquileres, como lo que sucedía previo al dictamen de esta ley, con precios que se irán acomodando progresivamente a las posibilidades reales del poder adquisitivo del inquilino medio", confía el consultor inmobiliario Lic. Juan Pablo Baca. Además, anticipa: a pesar de que el decreto abre un la posibilidad de un libre acuerdo entre las partes, "como inmobiliaria les sugeriremos a los propietarios volver a aquellas viejas pero buenas prácticas: hacer contratos por dos años, con una actualización semestral en promedio, bajo un índice oficial atado por la inflación".

Y por más que aventurar lo que pueda suceder con los precios de los alquileres sea tarea compleja, otros expertos del mercado inmobiliario coinciden en que estos posiblemente seguirán dependiendo del contexto inflacionario. Porque "el propietario que ahorra, que tiene su dinero y decide comprar un inmueble o lo tiene a disposición y lo pone al alquiler para ganar una rentabilidad, no quiere perder frente a la inflación o terminar empatado", opina Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria de nombre homónimo. ¿Y si se logra desacelerar la inflación en el 2024? "Será una cuestión de paridad en cuanto a demanda y también a los valores que se van a pedir".

Otros protagonistas del sector creen que lo lógico sería que cuando empiece a aumentar la oferta, los precios de los alquileres tiendan a bajar. Aunque esto tenga algunas excepciones, como en determinados barrios de gran potencialidad de departamentos destinados a la renta temporaria, tal es el caso de Palermo, Recoleta o San Telmo. En esa punto coincide Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, porque "al poder actualizarse los alquileres en períodos más cortos, seguramente eso llevará a una tendencia de una baja de precios en el inicio de los contratos".

Lo cierto es que el mercado "está esperando a que el Gobierno haga otra fe de erratas u otro DNU para también derogar la Ley 27.737, que entró en vigor el 18 de octubre de 2023. Si eso pasase, habría liberación total y libertad de contratación de las partes", opina Martín Boquete, director de Toribio Achával. E imagina que mientras haya inflación, los contratos serán más bien en dólares o con ajustes que se vayan produciendo con criterios libres que se acuerden entre inquilino y propietario. Pero "lo concreto es que será significativa el aumento de la cantidad de departamentos en alquiler y los precios así podrían bajar".

Expertos del sector aducen que hacer contratos por períodos más cortos generará una baja del precio de los alquileres

 

También es cierto que, hoy, los pocos contratos que se hacen "están pactados con el índice de inflación y con ajuste trimestral", aporta Daniel Obetko, gerente de residencial premium de Interwin. Hasta ahora, al mercado "le importó poco lo que marcaba la Ley de Alquileres y la mayor parte de los contratos venían siendo fuera de la ley, por lo menos en los barrios más demandados".

Y si bien aún resulta muy prematuro, para Analía Greco, bróker de la División Palermo de L. J. Ramos, esta situación provocará un cambio de escenario: un optimismo en los propietarios e inversores, que volverán a apostar y confiar en el mercado, lo que "traerá implícito un aumento en la oferta, que beneficiará principalmente a los inquilinos, quienes tendrán la posibilidad de elegir dónde vivir, con condiciones claras y valores pactados del inicio del contrato, evitando la incertidumbre de los precios a largo plazo, con índices poco claros, como ocurrió en estos últimos años".