Con el nuevo aumento de los sueldos del 45% para los encaragados de los edificios anunciado por el Sindicato Único de Trabajadores de Renta Horizontal (SUTERH), a lo que se suma los incrementos de los servicios y las secuelas que producirá la inminente quita de subsidios, los próximos meses las expensas se verán impactadas por una suba exponencial que se las trae tanto para los propietarios como para los inquilinos que deban solventarlas. 

Contexto mediante, resulta vital observar cómo impacta cada rubro en el total de los gastos que se detallan en las expensas. En principio, "la contención radica en un mayor control presupuestario por parte de los vecinos con respecto a la tarea del administrador y procurar más presupuestos, en particular con los trabajos más onerosos", avisa el Dr. Jorge Resqui Pizarro, especialista en PH, derecho inmobiliario.

Aunque también "influyen las tarifas de energía, el servicio de limpieza y el costo de mantener la seguridad del edificio", aclara Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto.com. A lo que se añaden los trabajos de mantenimiento, reparación y sustitución en sectores comunes y amenities. Sin omitir que, en 2023, los encargados "tuvieron aumentos prácticamente todos los meses, los cuales terminaron por arriba de la inflación", adiciona Dr. David Loisi, presidente de la Liga de Consorcistas de la Propiedad Horizontal.

Seguridad presencial versus monitoreo remoto: qué conviene  

Por lo antedicho, cada vez más el costo laboral del personal presencial de seguridad comienza a sustituirse por sistemas digitales, que permiten ahorrar "hasta un 70% del costo de vigilancia en los consorcios", detalla el presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), Mariano Malbrán. En cifras, el sistema de videovigilancia con tótem incluido las 24 horas "ronda los $350.000/$450.000 mensuales versus los $3,5/$4,5 millones que cuesta la seguridad física por la misma cantidad de tiempo", especifica el administrador de consorcios Sebastián Szyldergemajn. Diez menos menor. 

Y amén de que la seguridad física es de mayor disuasión, cuentan administradores consultados que existen casos en los que les reclaman que los vigilantes a menudo se quedan dormidos. Y es allí cuando gana lugar la videovigilancia. En la práctica, los consorcios que pretenden mayor seguridad, pero sin abonar sumas que puedan transformarse en un verdadero "grillete" a futuro, suelen contratar algún sistema electrónico. "Los más económicos, naturalmente, suelen ser los que implementan cámaras y control de acceso, que no requieren personal físico ni por videoconferencia (tótem)", revela Szyldergemajn.

¿La contra de todos estos sistemas online? Tienen una demora que "no suele ser menor a 8 minutos, tiempo más que suficiente para cometer algún tipo de ilícito o de ataque", adiciona Malbrán. De este modo, la presencialidad y habitualidad del trato permite, en esencia, más control y que los copropietarios o quienes habitan el edificio se sientan más seguros, "ya que la ayuda puede ser brindada inmediatamente".

En la Ciudad de Buenos Aires, mantener la seguridad del edificio representa el 13% de las expensas

Coincide Loisi en que los beneficios de "contar con una persona alerta y proactiva en la entrada del edificio son enormes y hacen una diferencia". Sin olvidar que el personal de la videovigilancia está viendo una x cantidad de monitores en simultáneo, no solo de ese edificio, sino de varios, "por lo que puede que el tiempo de respuesta no sea el mismo que el de una persona que se encuentra apostada en el edificio", considera Szyldergemajn.

¿Ahorro o eficiencia?: el dilema tener el encargado o servicio de limpieza

Los consorcios que contratan servicios de limpieza y reemplazan a los encargados empleados "ahorran un 50% del valor total, incluyendo las cargas laborales", precisa el presidente de CAMESI. La cuestión es que hay que afrontar el costo del despido, ya que en muchos casos "su antigüedad torna antieconómica o inviable esta decisión".

Otra desventaja es que estas empresas que prestan servicios lo hacen en horarios determinados; y, en edificios con mucho movimiento, los halls de entrada, pasillos y espacios comunes acumulan suciedad y desorden que no será resuelto hasta el día siguiente.

Los consorcios que contratan servicios de limpieza ahorran un 50% del valor de las expensas, según CAMESI

No obstante, para otros, este debate lleva muchos años y ya ha quedado demostrado que "el ahorro es ínfimo (no más de 5 % mensual) y que los riesgos judiciales y los costos consecuentes son altos, dado que, generalmente, las cargas sociales, laborales y sindicales se derivan erróneamente a otros convenios colectivos de trabajo", especifica el Dr. Jorge Resqui Pizarro. Ello implica que los consorcios terminan pagando dos veces o, de llegar a instancias judiciales, los gastos se incrementan por las costas.

En general, se toma la medida de contratar un servicio de limpieza cuando para el consorcio es imposible seguir costeando el salario del encargado o se comienza a considerar su jubilación. El propósito es siempre un ahorro. Estas empresas "brindan la tranquilidad de contar con los conocimientos y los elementos necesarios para poder llevar esta tarea a cabo. Además, poseen seguros y los requerimientos legales pertinentes", describe Albano Laiuppa. Y a la hora de terminar el contrato se evita "el pago de indemnizaciones laborales millonarias que, para muchos, son impagables", concluye Loisi.