Cuánto aumentaron los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires en el arranque de 2026

Vivir en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires es cada vez más costoso para quienes no son propietarios. Según el último informe del portal especializado Zonaprop, los precios de los alquileres de departamentos registraron un incremento del 9,6% durante el primer trimestre de 2026. Esta suba se posiciona ligeramente por encima de la inflación acumulada en el mismo periodo en CABA, que fue del 8,9%, según datos del IDECBA.

El reporte detalla que solo en el mes de marzo el aumento fue del 3%, lo que lleva el alza interanual de los valores de alquiler a un contundente 34,7%. En términos nominales, la realidad de los contratos vigentes hoy muestra cifras difíciles de afrontar para el bolsillo promedio, con departamentos de tres ambientes superando ya la barrera del millón de pesos mensuales.

Dependiendo de la cantidad de ambientes y la ubicación, la brecha de precios en el territorio porteño continúa siendo muy marcada. Según el relevamiento al que accedió la Agencia Noticias Argentinas, estos son los valores medios actuales:

• Monoambiente: $704.704 por mes.
• Dos ambientes: $814.659 por mes.
• Tres ambientes: $1.094.451 por mes.

En cuanto a la distribución geográfica, el ranking de exclusividad sigue liderado por Puerto Madero, con un promedio de $1.358.875 mensuales. Completan el podio de los barrios más caros Núñez ($915.379) y Palermo ($911.708). En la vereda opuesta, Lugano se mantiene como la opción más económica con un precio medio de $661.925, seguido por Floresta y Liniers.

Mercado de venta y costo de construcción

A contramano de los alquileres, los precios de venta de inmuebles muestran una fuerte desaceleración. Durante el primer trimestre de 2026, el valor del metro cuadrado solo subió un 0,4%, alcanzando un promedio de 2.459 dólares. Esto sitúa a un departamento estándar de dos ambientes en los u$s130.273.

Sin embargo, el dato que preocupa al sector es el Costo de Construcción (CAC). Medido en dólares, construir hoy en Argentina cuesta 3,3 veces más que en 2020. Solo en marzo, el costo de obra subió un 3,7%, lo que eleva el valor de una casa de tres dormitorios a una inversión media de u$s302.878.

CABA: dónde conviene invertir hoy

Para quienes buscan rentabilidad a través del mercado inmobiliario, el informe destaca que la relación alquiler/precio ha mejorado, ubicándose en un 5,62% anual. Actualmente, se requieren 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un periodo sensiblemente menor al de años anteriores.

Curiosamente, los barrios más caros para vivir no son los más rentables para el inversor. Mientras que Puerto Madero ofrece un retorno de apenas el 3,7%, los barrios del sur y oeste porteño encabezan la lista de beneficios:

• Lugano: 10,2% de rentabilidad.
• Nueva Pompeya: 8,1% de rentabilidad.
• Parque Avellaneda: 7,8% de rentabilidad.