Expensas por las nubes: los 3 ítems que podés impugnar en la liquidación

Las expensas volvieron a ubicarse en el centro de la discusión entre propietarios e inquilinos, porque con aumentos sostenidos y liquidaciones cada vez más extensas, especialistas advierten que muchos consorcios incluyen conceptos que no siempre corresponden a quien ocupa la vivienda. En algunos casos, incluso, es posible impugnar cargos cuando no cumplen con lo previsto por la normativa vigente.

Conocer qué conceptos integran una liquidación y cuáles son los derechos de propietarios e inquilinos puede marcar una diferencia importante al momento de pagar.

¿Qué ítems de las expensas del consorcio no debe pagar un inquilino?

Aunque el DNU 70/2023 modificó el régimen de alquileres y amplió la libertad contractual, el Código Civil y Comercial continúa funcionando como norma supletoria cuando el contrato no establece una regla diferente. En ese contexto, existen tres conceptos que, por su naturaleza extraordinaria, generalmente corresponden al propietario y no al inquilino.

• Fondo de reserva

Se trata del dinero que el consorcio recauda para afrontar gastos futuros o imprevistos de magnitud. No constituye un gasto derivado del uso cotidiano del inmueble, sino un fondo que preserva y mejora el patrimonio del edificio.

En las liquidaciones suele aparecer como:

1. Cuota Fondo de Reserva;
2. Fondo para Imprevistos;
3. Recaudación Extraordinaria.

Si luego de revisar esa información aparecen errores o gastos mal imputados, corresponde intimar a la administración para que los corrija.

• Obras estructurales y mejoras de capital

Las reparaciones que exceden el mantenimiento habitual también son consideradas expensas extraordinarias.

Entre los ejemplos más frecuentes figuran:

1. Pintura integral de fachada;
2. Cambio de cañerías generales de gas;
3. Renovación completa del ascensor;
4. Instalación de cámaras de seguridad;
5. Reemplazo de portones o infraestructura común.

Estas mejoras incrementan el valor del inmueble y benefician al propietario a largo plazo.

• Juicios e indemnizaciones del consorcio

Cuando el consorcio debe afrontar una indemnización laboral, un acuerdo judicial o los costos derivados de un litigio, esos importes tampoco forman parte del uso normal del inmueble.

Es habitual encontrarlos bajo conceptos como:

1. Gastos judiciales;
2. Acuerdo conciliatorio;
3. Indemnización laboral;
4. Honorarios judiciales.

Expensas y consorcio: ¿cómo detectar cargos extraordinarios en la liquidación?

La lectura detallada del resumen mensual resulta fundamental. En la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, la normativa obliga a que las liquidaciones incluyan información precisa sobre ingresos, egresos, proveedores, contratistas, personal y datos del administrador, lo que facilita el control de los gastos.

Si un concepto genera dudas, el propietario tiene derecho a solicitar la documentación respaldatoria, incluyendo facturas, contratos y comprobantes. El administrador del consorcio debe facilitar ese acceso como parte de sus obligaciones legales.

¿Cómo impugnar una liquidación de expensas del consorcio?

El abogado especializado en Derecho Inmobiliario Enrique Abatti explica que el procedimiento recomendable comienza con un pedido formal para obtener toda la documentación que respalde los gastos. Si luego de revisar esa información aparecen errores o gastos mal imputados, corresponde intimar a la administración para que los corrija.

Cuando el conflicto continúa, el siguiente paso consiste en solicitar la convocatoria de una asamblea extraordinaria para tratar la impugnación. Si la administración se niega y los propietarios que impulsan el reclamo representan al menos el 10% del total, pueden requerir judicialmente la convocatoria de una asamblea.

Mientras el reclamo sigue su curso, algunos especialistas aconsejan evaluar, junto con un abogado, alternativas como pagar bajo protesta o realizar una consignación judicial para evitar caer en mora.

¿Por qué las expensas siguen aumentando?

Según un relevamiento de Octavo Piso citado por LA NACION, durante 2025 las expensas crecieron por encima de la inflación en distintos segmentos del mercado. A su vez, Consorcio Abierto informó que el valor promedio de las expensas en edificios de CABA alcanzó los $324.404 en enero de 2026, con un aumento mensual del 2,5% y una suba interanual del 38,1% dentro de su base de datos.

Más allá del contexto económico, los especialistas coinciden en que revisar cada liquidación continúa siendo una de las herramientas más efectivas para detectar errores, gastos improcedentes o conceptos extraordinarios que podrían no corresponder al obligado al pago.