Cuánto aumentan los alquileres en noviembre y qué contratos pagan más
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Los inquilinos que tengan previsto un ajuste de alquiler en noviembre de 2026 deberán afrontar nuevos aumentos, aunque el porcentaje dependerá de las condiciones establecidas en cada contrato. Para quienes utilizan el Índice de Precios al Consumidor (IPC), las subas serán del 5,81% en los acuerdos trimestrales, del 7,82% en los cuatrimestrales y del 12,95% en los semestrales. En tanto, los contratos que se actualizan mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL) tendrán incrementos diferentes.
Desde la derogación de la Ley de Alquileres, a fines de 2023, propietarios e inquilinos pueden acordar libremente la duración del contrato, la frecuencia de los aumentos y el indicador utilizado para calcularlos. Por ese motivo, dos personas que pagan actualmente el mismo alquiler pueden recibir ajustes distintos en noviembre, incluso cuando viven en departamentos de características similares.
La actualización llega en un contexto particular para el mercado inmobiliario. Mientras los contratos vigentes continúan ajustándose por los índices pactados, la mayor oferta de viviendas está generando oportunidades para negociar precios en determinadas zonas. Esto obliga a distinguir entre los aumentos establecidos por contrato y los valores que se ofrecen actualmente para nuevas locaciones.
Cuánto aumentan los alquileres en noviembre según el IPC
El IPC es uno de los indicadores más utilizados en los contratos. Su evolución se calcula a partir de los datos mensuales publicados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC).
Para las actualizaciones de noviembre, el último dato disponible es la inflación de septiembre, que fue del 1,9%. Al acumular las variaciones correspondientes a cada período, los incrementos son los siguientes:
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Ajuste trimestral: 5,81%, tomando julio, agosto y septiembre.
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Ajuste cuatrimestral: 7,82%, considerando junio, julio, agosto y septiembre.
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Ajuste semestral: 12,95%, acumulando desde abril hasta septiembre.
Estos porcentajes corresponden a contratos que utilizan el IPC y toman los últimos meses con información oficial disponible. La fórmula concreta debe respetar lo establecido en cada acuerdo.
Para dimensionar el impacto, un alquiler de $600.000 pasará a aproximadamente $634.860 con un ajuste trimestral, $646.920 con uno cuatrimestral y $677.700 si la actualización es semestral.
Alquileres de $400.000, $600.000 y $800.000: cuánto se pagará
El impacto de los aumentos depende tanto del porcentaje aplicado como del valor que se abona actualmente. En los contratos con actualización cuatrimestral por IPC, el incremento estimado para noviembre es del 7,82%.
Así quedarían distintos alquileres:
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Alquiler de $400.000: pasará a $431.280, con una suba de $31.280.
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Alquiler de $500.000: aumentará a $539.100, es decir, $39.100 adicionales.
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Alquiler de $600.000: llegará a $646.920, con un incremento de $46.920.
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Alquiler de $700.000: subirá a $754.740, unos $54.740 más.
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Alquiler de $800.000: alcanzará los $862.560, con una diferencia de $62.560.
Para quienes tienen aumentos semestrales, el impacto será mayor porque se acumulan seis meses de inflación. En ese caso, un alquiler de $800.000 pasará a $903.600 si se aplica el incremento del 12,95%.
Qué pasa con los contratos que se actualizan por ICL
El Índice de Contratos de Locación, publicado por el Banco Central, continúa utilizándose en numerosos acuerdos, aunque dejó de ser obligatorio para los contratos nuevos tras la derogación de la normativa anterior.
A diferencia del IPC, el ICL tiene valores diarios. Por eso, el porcentaje de actualización depende de la fecha exacta en la que corresponde realizar el ajuste y no solamente del mes.
Como referencia para noviembre, los incrementos calculados para contratos con actualización trimestral rondan el 6,28%, mientras que los cuatrimestrales se ubican cerca del 8,67% y los semestrales, del 15,81%.
Con esos porcentajes, un alquiler de $600.000 podría pasar a $637.680, $652.020 o $694.860, respectivamente. Sin embargo, antes de aplicar el aumento es necesario verificar los valores del ICL correspondientes al día de inicio y al de finalización del período.
Más oferta de departamentos: ¿se pueden negociar los aumentos?
El mercado de alquileres muestra una situación diferente de la registrada durante los años de menor disponibilidad de propiedades. Un relevamiento de la Universidad de San Andrés y Mercado Libre indicó que la oferta de departamentos en el AMBA creció un 326,2% entre noviembre de 2023 y septiembre de 2026.
Esta mayor disponibilidad está modificando las negociaciones. En determinadas zonas de la Ciudad de Buenos Aires, algunos propietarios redujeron los precios publicados para conseguir inquilinos, mientras que ciertas renovaciones se concretan con valores inferiores a los que se venían pagando.
Sin embargo, esto no significa que los aumentos contractuales hayan dejado de aplicarse. Cuando existe un acuerdo vigente, corresponde respetar las condiciones pactadas, salvo que propietario e inquilino decidan modificarlas de común acuerdo.
