Los agentes inmobiliarios lo saben desde hace ya varios meses.

El comportamiento del mercado fue empeorando en el transcurso del año y cuando se den a conocer las cifras definitivas de 2018, en la columna de las "ventas" comparadas con las del año previo, el color rojo será el que predomine.

Si bien faltan algunos meses por contabilizar (el último relevamiento del Colegio de Escribanos de Buenos Aires corresponde a septiembre), los referentes anticipan que ya "no hay forma" de que el nivel de actividad pueda mejorar fuertemente en lo que resta del año.

Por el contrario, afirman que el mal momento se profundizará y que el panorama va a ser todavía más desfavorable.

Advierten que diciembre puede cerrar con una baja que oscilará entre el 45% y el 50% respecto a igual mes de 2017. Y, si se toma como referencia la comparación de todo el año, el descenso se ubicará en un nivel cercano al 20%.

"No tenemos argumentos para pensar en una recuperación repentina del sector. No hay nada que nos permita tener mejores perspectivas. Sin lugar a  dudas, 2018 es un año juzgado y perdido", dice a iProfesional Cristian Lépore, titular de Lépore Propiedades.

Iván Achával, directivo de la inmobiliaria Achával Cornejo, aporta una visión similar: "Hasta mayo o junio, el mercado se movió gracias a los créditos hipotecarios UVA que, en gran medida, traían el envión de los préstamos otorgados entre fines de 2017 y comienzos de 2018, cuando el caudal de financiamiento era realmente bueno".

"Luego, todo cambió para peor y hemos vuelto a registrar un ritmo de actividad realmente preocupante", completa.

En el marco actual, los compradores se dividen en tres grandes grupos, cada uno con un comportamiento bien diferente.

El dato más preocupante es que sólo el último de esa terna muestra algún tipo de movimiento comercial aunque, claro está, muy lejos del que pueda ser catalogado como un boom.

- Los que buscan inmuebles por debajo de los u$s200.000: al requerir de menos dinero no se han visto tan afectados por las complicaciones surgidas en el mercado de los créditos hipotecarios.

Para muchos analistas, la gran mayoría de los pertenecientes a este grupo hoy día no está con la mente puesta en buscar financiamiento.

- Quienes buscan inmuebles de entre u$s200.000 y u$s350.000: fueron los principales afectados por el freno ocurrido en los préstamos UVA.

En líneas generales, tampoco se presentan como los grandes candidatos a tomar un hipotecario.

- Aquellos que apuntan a inmuebles de más de u$s350.000: en su inmensa mayoría, no están atados ni a los movimientos del dólar ni al devenir de los créditos hipotecarios. Cuentan con una mayor holgura financiera

Aun así, hoy en este segmento tampoco se observa un boom de ventas, sino más bien un comportamiento discreto.

Lejos de compartir una mirada positiva, los agentes inmobiliarios consultados por iProfesional anticipan que no visualizan grandes chances de que la situación actual cambie para mejor.

Así lo refleja Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria: "Desde hace ya un buen tiempo que el parate es casi total. Se vende poco y en segmentos muy específicos".

"No tenemos grandes expectativas. La realidad marca que no podemos esperanzarnos con lo que pueda ocurrir a mediano plazo. Por un buen tiempo vamos a seguir padeciendo este ciclo adverso, lamentablemente", resalta.

Uno de los argumentos positivos a los que podrían aferrarse los agentes inmobiliarios es la estabilidad que muestra el dólar desde hace ya varias semanas, luego de los sacudones que lo llevaron por encima de $40. Sin embargo, este hecho de por sí resulta insuficiente.

"En estas últimas semanas, con un tipo de cambio bastante planchado tras la fuerte devaluación se comenzó a notar una leve mejora", sostiene Lépore.

"Hemos recibido más llamados e incluso algunas ofertas. Pero de ningún modo podemos hablar de un repunte de la actividad. Apenas se ve algún movimiento y en los segmentos más altos", añade.

Hoy día, los vendedores con más chances de "abrochar" una venta son los que están predispuestos a achicar sus pretensiones.

"Los propietarios con mayores posibilidades de cerrar una operación son los que bajan sus precios", afirma Lépore.

La lupa en dólar, tasas y créditos

A la hora de buscar alguna definición respecto de lo que vendrá, deben ser considerados dos puntos, ya que son clave para analizar el futuro del rubro del ladrillo.

Ambos están atados a los hipotecarios UVA, que durante la segunda parte de 2017 fueron el motor impulsor de la venta de inmuebles.

1. El dólar: logró algo de estabilidad luego de sobrepasar los $41 a fines de septiembre.

La política monetaria implementada por el presidente del Banco Central, Guido Sandleris, sirvió para frenar la suba, más allá de otras cuestiones como el préstamo del FMI, que ayudó a calmar las aguas en la City.

Esta situación de estabilidad del billete es vista con muy buenos ojos por el sector del ladrillo que, precisamente, necesita de un tipo de cambio estable. Sin embargo, para algunas personas interesadas en apalancar la compra de una vivienda con dinero bancario, "ya es tarde".

Son muchos los casos en que podían lograr sin problemas un préstamo. Pero, tras la fuerte devaluación "se cayeron del sistema".

"Hoy esa gente ya no está. Agotó las instancias que tenía para acceder a un crédito hipotecario y no tiene más opciones", sentencia Toselli.

En su visión, los cálculos y esfuerzos que habían hecho se apuntalaban en un dólar por debajo de $30. Cuando la cotización se disparó, se quedaron sin chances de tomar el dinero.

"Ahora habrá que esperar a que el panorama actual tome un rumbo más cierto y aparezcan nuevos interesados en los hipotecarios", sentencia Toselli.

2. Las tasas de interés: el plan puesto en marcha por Sandleris apenas asumió para contener la disparada del billete verde, tiene como "lado B" un fuerte incremento de las tasas en pesos.

Cuando se lanzaron los hipotecarios UVA, los bancos cobraban un interés promedio del 4% -más el índice UVA-. Se trataba de un número muy tentador, que generaba un fuerte atractivo entre quienes analizaban la posibilidad de acceder a un crédito.

Actualmente, el tipo de interés que se cobra en el mercado no baja del 10% -más del doble que en sus inicios-, lo que dificulta a muchos la posibilidad de afrontar el repago del dinero obtenido.

"Habrá que buscar un nuevo mecanismo de préstamos UVA. Tal vez el actual ya no sirva", afirma Toselli.

Los bancos reconocen que actualmente el ritmo de estos créditos se desplomó, y que de las 10 operaciones diarias que podían pactarse en el momento de furor, ahora con suerte cierran una.

La baja del segmento hipotecario es "la" clave de la caída que se verificará este año.

Según el último relevamiento del Colegio de Escribanos, en septiembre las transacciones apalancadas con hipotecarios registraron un derrumbe del 78% respecto de igual mes del año anterior.

Si bien todavía no hay cifras oficiales, se estima que en octubre ese guarismo se mantuvo, lo que marca la casi nula presencia de los bancos en el total de operaciones.

En 2017 la situación fue muy diferente. Por aquel entonces, con los créditos hipotecarios UVA en su apogeo desde que habían sido lanzados, se concretaron cerca de 65.000 operaciones, un crecimiento nada menos que del 40%, desde las casi 45.000 que se habían contabilizado en 2016.