A través del Decreto 66/2021 publicado este sábado en el Boletín Oficial, el Gobierno extendió el congelamiento de los alquileres y la suspensión de los desalojos hasta el próximo 31 de marzo.

De esta manera, la medida que se implementó a comienzos de la pandemia y vencía este domingo, continuará vigente por otros dos meses.

Además, las autoridades nacionales ampliaron de 6 a 12 el número de cuotas que los inquilinos tienen para pagar deudas de locación.

En medio de la crisis económica profundizada por la cuarentena por coronavirus, distintas asociaciones que nuclean inquilinos solicitaron la extensión de la medida que congela los alquileres y suspende los desalojos. En contraposición, las cámaras inmobiliarias y los colegios de martilleros, manifestaron su desacuerdo con la decisión oficial.

Los contratos de locación de inmuebles alcanzados por el Decreto son los destinados a vivienda única urbana o rural; habitaciones en pensiones, hoteles o alojamientos similares; los destinados a actividades culturales y/o comunitarias; los rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.

También están incluidos los alquilados por monotributistas, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; por las MiPyMES, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; por las Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (Inaes); y por los por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

Es la tercera vez que el Gobierno anuncia la extensión de la medida que salió por primera vez el 11 de marzo de 2020, antes incluso de que se decretará el aislamiento obligatorio. Cabe destacar que la decisión no se suspende el pago de alquileres, sino que aquellos que no pudieran abonarlo acumularán la deuda y se les podrán aplicar intereses compensatorios, pero no punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad.

Por otra parte, el DNU estableció la prórroga de la vigencia de los contratos cuyo vencimiento opere antes del 31 de marzo de 2021 sin que se puedan aplicar intereses ni otras penalidades previstas en el contrato.

En lo que respecta al caso de los desalojos, tanto las provincias como la Ciudad de Buenos Aires deberán "establecer la mediación previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo, con el fin de finiquitar las controversias vinculadas con la aplicación del presente decreto, a través de la aplicación del criterio de esfuerzo compartido entre las partes, de conformidad con las normas que al efecto establezcan las jurisdicciones".

"Decisión lapidaria"

Las cámaras que agrupan a las empresas inmobiliarias advirtieron que esta prórroga es solo "un parche" que perjudica a quienes invierten en este sector. Mientras que las asociaciones de inquilinos respaldaron la medida.

El Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios sostuvo que la medida es una "decisión lapidaria para el sector, que es clave para el desarrollo de la economía del país a través de la construcción y la generación de puestos de trabajo". En un comunicado indicó que "el peor remedio es el parche sobre el parche".

"La prórroga es terrible, porque no solo están perjudicando a los mismos inquilinos, porque se les generará una bola de nieve de deudas, sino también porque espanta la inversión inmobiliaria destinada a alquilarse como viviendas", advirtieron.

El comunicado está firmado por el presidente de la entidad, Enrique Abatti quien alertó sobre la peligrosidad de continuar con el congelamiento de precios.

Mientras que el presidente de la Federación de Inquilinos, Gervasio Muñoz, consideró que con la extensión "no gana ni pierde nadie". "Es un respiro en una situación económica grave, con inquilinos endeudados", expresó.

En declaraciones radiales, el secretario General de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Claudio Vodanovich: "Es un tema muy preocupante. Hay dos partes en las locaciones: inquilinos y propietarios -cuyo ingreso le complementa sus ingresos-". Y continuó: "Más del 90% de los propietarios de la Argentina son una familia y muy pocos son empresas que tienen mucho".

Congelamiento de alquileres

El Gobierno nacional decidió extender hasta el 31 de marzo próximo el congelamiento de los alquileres y la suspensión de los desalojos.

La medida, tomada en los primeros meses de la pandemia y que vencía el próximo 31 de enero, comprende a los inmuebles destinados a vivienda única y que se encuentren ocupados.

La nueva resolución, será publicada en el Boletín Oficial la próxima semana y en ella se establecerá también la extensión de los contratos de locación cuyos vencimientos hayan operado desde el 20 de marzo pasado en adelante.

La decisión habría sido tomada este jueves durante la reunión del gabinete económico de la que participaron el jefe de Gabinete, Santiago Cafiero, el ministro de Economía, Martín Guzmán, el ministro de Desarrollo Productivo Martín Kulfas, el titular de la cartera de Trabajo, Claudio Moroni y el ministro de Agricultura, Luis Basterra.

El congelamiento del pago de los alquileres, y otras medidas de amparo en favor de los inquilinos, fue resuelto por el presidente, Alberto Fernández, luego de desatada la crisis sanitaria por la Covid-19.

Cuáles son los riesgos de la medida, según expertos

Tanto propietarios como inquilinos ven con preocupación la medida, aunque es mayormente la voz de los primeros la que más se queja sobre esta medida que mantendría los precios de las rentas en el mismo número, por lo menos, hasta fines de marzo.

"Esta medida en realidad se vuelve en contra del inquilino, y también a las inmobiliarias, porque muchos propietarios prefieren sacar sus viviendas del mercado, y el que las deja lo hace pidiendo un 40% de aumento", sostiene Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

Como socio del estudio de abogados Abatti & Rocca, este especialista en derecho inmobiliario asegura que ya están "haciendo demandas anticipadas de desalojo, para que cuando venza la prohibición de desalojos las sentencias se puedan ejecutar. Muchos inquilinos no podrán pagar los aumentos del año en apenas 6 cuotas y veremos como muchos fiadores o que pusieron la garantía tendrán que responder", advierte.

Por su parte, Jorge Griselli, presidente de la Asociación de Defensa de Inquilinos (ADI), sostiene que esta prórroga "va a impactar de manera negativa, pero para los propietarios, que vienen con los precios congelados desde marzo de 2020".

Los precios de los alquileres no cesaron de crecer en 2020, y se espera algo similar en 2021 de continuar congelados.

Por supuesto, a la hora de renovar contratos, los propietarios "intentan defenderse de la inflación, y también están aquellos que especulan, como un caso que nos llegó en el que le quisieron aumentar un 84,4% el valor del alquiler", resalta Griselli.

Desde el lado de vista de los inquilinos, el titular de ADI asegura que vienen pidiendo que este tipo de decisiones vengan acompañadas de otras medidas como subsidios o créditos blandos para poder pagar los ajustes a los que habrá que enfrentar al fin del congelamiento. Es que hasta acá, muchos inquilinos no pagaron el alquiler o solo pagaron la base, y fueron prorrateando hacia adelante los aumentos, acumulando en ambos casos deudas que tendrán que enfrentar cuando finalice el congelamiento.

Pesimismo

El temor de los propietarios es no poder cobrar la deuda de alquileres una vez que termine el congelamiento.

Oscar Puebla, corredor inmobiliario de Puebla Inmobiliaria, asegura que "el impacto generado por el congelamiento de los montos locativos y la imposibilidad de realizar desalojos por falta de pago, es la tormenta perfecta para quienes pretenden alquilar hoy. El impacto es aún mayor debido a que las deudas de alquileres y expensas no se condonan, lo que se debe se debe y alguien lo va a pagar".

"Hagamos una cuenta simple: supongamos que hoy una familia debe un año de alquiler, si permitieran iniciar los desalojos en marzo 2021 (cosa que no va a ocurrir) un juicio de desalojo con la celeridad de la Justicia argentina, más la feria judicial generada por el Covid-19, hace pensar que el recupero de la propiedad no será antes de los dos años. Para entonces esa familia deberá 36 meses de alquiler, más los intereses, daños y perjuicios y más. Es probable que el importe llegue a duplicarse, y esto va directamente sobre las garantías", añade Puebla.

"Hay inquilinos que se están aferrando a este DNU y no pagan, o pagan mucho menos. Y esto pasa con quienes tienen posibilidad de pagar y con quienes no. Y por eso digo que esto puede ser todavía peor, porque si el día de mañana quieren ejecutar una propiedad a un garante, y si la deuda es abismal, lo van a poder hacer. Hay que ver cuándo termina la extensión, de la extensión, de la extensión del DNU, y eso es un problema. No tener previsión de cuándo va a terminar genera esta incertidumbre que no es positiva", analiza Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa.

Los expertos del sector también coinciden en reconocer y recordar que la mayoría de los propietarios son clase media trabajadora. "Esto se aclara porque tienen el derecho de tener sobre su propiedad un canon mensual, y eso hoy no lo están teniendo. Cobrar el alquiler es un derecho que el mismo gobierno se lo está quitando", concluye Di Maggio