La pandemia por el coronavirus, la escalada del dólar, la Ley de Alquileres y el DNU que congela los contratos locativos y prohíbe los desalojos llevaron a que el mercado de bienes raíces finalice uno de los años más duros de su historia.

Expertos del sector aseguran que el 2021 no será sencillo y pronostican que el número de operaciones de compra y venta irá en ascenso al tiempo que los precios de publicación de los inmuebles para la venta seguirán con ritmo a la baja.

De todas maneras, destacan que la desaceleración de los precios de publicación fue muy baja si se analiza el contexto en general ya que solo cayeron un promedio del 7% medido en dólares en la Capital.

El 2020 fue el peor año que se tenga registro en el mercado inmobiliario. La cantidad total de escrituras en la provincia de Buenos Aires se desplomaron un 50% interanual en 2020, según informó en un comunicado el Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires.

La entidad profesional puntualizó que en el último mes del año pasado, las operaciones sumaron 12.560, cifra que representó una baja del 2,4% con relación al mismo mes de 2019.

Asimismo, indicó que en el mismo período, el valor promedio de las propiedades se incrementó (en pesos) un 46,9%, (a 3.197.624 millones de pesos) por encima de la inflación anual. Cabe recordar que la inflación de 2020 cerró en 36,1% según cifras del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec).

De acuerdo con las estadísticas elaboradas por los escribanos bonaerenses, los montos totales mostraron en diciembre un incremento del 43,3% respecto a igual mes de 2019, con 40.162.156.601 millones de pesos.

En tanto, respecto de noviembre, se registró una suba del 70,9% en la cantidad de actos, y del 59,7% en los montos.

En tanto, en la Ciudad de Buenos Aires, según datos del Colegio de Escribanos porteño, durante el 2020 se firmaron apenas 18.764 escrituras de compraventa de inmuebles, un 44% menos que en 2019, que ya había sido el peor año de la historia para el sector, con poco más de 33.000 escrituras firmadas.

En diciembre pasado, hubo apenas 125 escrituras formalizadas a través de hipotecas bancarias. El número representa una caída de 51% con respecto al mismo mes del año anterior. Con poco más de 1.000 hipotecas, el año cerró con una baja de 64 por ciento.

 "Cerramos un año que rompió con todos los récords de caídas en las compra ventas y las 33.000 operaciones de 2019 quedaron mucho más arriba de las 18.000 totales de 2020. Las poco más de mil operaciones con crédito en todo el año reflejan que la hipoteca activa el mercado inmobiliario y que es una necesidad de reconstruir estas herramientas de la economía", explicó Carlos Allende, presidente del Colegio de Escribanos porteño.

De todas maneras, los expertos creen que este año el mercado mostrará mejores índices con respecto al 2020 pero esto se deberá a que el piso tomado de referencia es realmente muy bajo.

Los especialistas consideran que este año el mercado inmobiliario debería mejorar pero mantienen sus dudas

Los precios

Hoy, en Argentina existe una fuerte restricción a la compra de divisas, el Gobierno desalienta la compra, por ende el precio del dólar subió y tiende a seguir escalando. Por otro lado, existe una gran oferta de inmuebles en venta (muchos de ellos departamentos a estrenar), cuyo precio en moneda estadounidense ha bajado. Entonces, confrontando dólares contra ladrillos, estos últimos valen menos que los primeros, lo que torna interesante el mercado.

El precio medio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en u$s2.544 el metro cuadrado. En 2020, los precios acumularon una baja de 7,1%, la mayor caída desde el inicio de la serie en 2012.

Con un dato a tener en cuenta, la zona Sur es la región porteña con mayor baja anual: -8,7% en el año. Parque Chacabuco fue el barrio que más bajó sus precios con una caída del 15,4%, seguido por Lugano con -10,8%, según el último informe de Zonaprop.

Pese a todo, la oferta sigue aumentando: en 2019 se registraban 70 mil departamentos a la venta, hoy ese número es de 96 mil. En total hay 135 mil unidades en oferta de un total de 1.800.000 propiedades.

Salarios en dólares para acceder a vivienda

Un dato a tener en cuenta es que los salarios en la Argentina llevan 32 meses consecutivos de caída interanual real, según explica la consultora LCG a iProfesional, lo que quiere decir que vienen perdiendo poder adquisitivo interanualmente desde marzo del 2018 cuando comenzó la crisis.

"La pandemia acentuó esta tendencia empobrecedora, la caída acumulada mensual de los salarios entre los meses de marzo y octubre del 2020 fue del 5,4%", asegura la economista Emilia Calicibete.

Y alerta: "Si bien los registros son malos, cuando se analiza este escenario en relación con el tipo de cambio, la situación es aún más complicada. Argentina es un país con muchas restricciones en su mal llamado mercado único y libre de cambios".

Los números del mercado inmobiliario se desplomaron en 2020

Con ello se refiere a que las distintas limitaciones en la operatoria con dólares derivan en múltiples tipos de cambio. En este sentido, la brecha cambiaria, si se la compara con octubre 2020, parece tener tendencia decreciente, pero sigue siendo elevada si se analiza que se encuentra en torno al 90% para el dólar blue y 70% para el contado con liquidación.

Esto quiere decir, según las cifras de LCG, que la remuneración promedio de los trabajadores estables, que en marzo 2018 se encontraba en aproximadamente u$s1.420, se encuentra ahora (considerando el último dato de octubre 2020) en u$s835 al tipo de cambio oficial, y u$s406 si se considera el contado con liquidación como referencia.

En el primer caso, se está en niveles de marzo de 2010 y, en el segundo, a niveles de mayo de 2005.

"Si nos situamos en el mejor momento del salario en dólares de los últimos 20 años, noviembre 2017, para comprar un departamento de 2 ambientes a estrenar se necesitaban u$s148 mil", recuerda Calicibete.

Cabe citar que en aquel momento, donde no existía el cepo cambiario, el salario en dólares al tipo de cambio oficial era equivalente a u$s1.496, por ende, para comprar el inmueble se requerían 8 años como mínimo de trabajo.

En la actualidad, según LCG, se necesitan aproximadamente u$s152.000 para comprar un departamento de los mismos metros cuadrados, y el salario en dólares se encuentra en u$s835 al tipo de cambio oficial y u$s406 si es al contado con liquidación.

Esto quiere decir que ahora se requieren como mínimo 15 años para comprar el mismo departamento, en caso de poder acceder al mercado de cambios oficial. Esto equivale a unos 180 sueldos promedio del sector privado.

En ello se debe tener en cuenta de que se trata de un dólar atrasado respecto al que cotiza en la plaza libre. Por lo que se precisa más del doble de tiempo, 31 años, en caso que se tengan que comprar esos dólares en el contado con liquidación. Es decir que esto equivale a 372 salarios promedio del sector privado.

En resumen, a datos actuales, se evidencia que aquel ahorrista que desea adquirir un inmueble deberá destinar el cuádruple de tiempo de trabajo del que debía destinar en noviembre de 2017, para poder reunir los fondos necesarios.