Créditos hipotecarios: cuál es el panorama hoy en Argentina

Créditos hipotecarios: cuál es el panorama hoy en Argentina
Los expertos usan adjetivos muy desalentadores a la hora de hablar del acceso a estas herramientas, necesarias para lograr el techo propio
Por iProfesional
06.07.2021 14.57hs Economía

La Argentina está lejos de contar con una buena oferta de créditos para el acceso al hogar. De hecho, en un país donde hay altas aspiraciones por ser propietario, resulta llamativo que la cultura de préstamos hipotecarios no sea muy común.

En nuestra historia, hubo pocos momentos donde se fomentó el crédito hipotecario. Una durante el primer peronismo, otra en los ’90 y la tercera fue con los créditos UVA. Hoy, los expertos usan adjetivos muy desalentadores a la hora de hablar del acceso a estas herramientas. Para resumirlo: es casi inexistente.

Lo que existe hoy son planes oficiales de vivienda, a los que se accede por sorteo y, si bien los bancos siguen ofreciendo créditos hipotecarios, resultan casi prohibitivos por las tasas y requisitos para acceder, indicó el sitio zonaprop.

La oferta de los bancos

La oferta por parte de los bancos disminuyó y tampoco hay mucho esfuerzo por promocionar lo poco que queda, porque con los altísimos niveles de inflación que azotan a la Argentina, ya no es negocio para ninguna de las partes. 

Hoy por hoy el acceso al crédito está frenado por varias razones. Según menciona Federico González Rouco, economista y asesor del Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires, en la actualidad el crédito está orientado al 5% de la población que seguramente tiene las necesidades habitacionales resueltas.

El economista hace números y ejemplifica: "Hoy una cuota de un crédito hipotecario de mercado (tasa de 7% a 20 años) implica $4000 por cada $500.000 de capital. Para un crédito de u$s60.000, que serían unos $9 millones, se requieren  cuotas de $72.00. Una persona para acceder a ese crédito necesita $280.000 de ingresos".

Esto pasa, según explica, por el amplio desfasaje en el ingreso si se mide en dólares, en un contexto en el que los salarios están muy castigados. Además, porque todavía los inmuebles no bajaron lo suficiente como para que haya más transacciones.

"Este se percibe como un momento transitorio, porque si fuera algo permanente los precios bajarían. Hoy la gente está esperando", aporta González Rouco y opina que temas como la Ley de Alquileres y los congelamientos tampoco ayudaron a esta coyuntura.

Además, el economista coincide en que los bancos están en compás de espera, porque tampoco cuentan con muchas seguridades sobre lo que ocurrirá de aquí en adelante, por lo que no están activos en la búsqueda de posibles tomadores de créditos.

"Los bancos no van a prestar nunca a largo plazo si hay riesgo de que los contratos no se cumplan, como, por ejemplo, pasó con los UVA. Congelaron la cuota y parte la financió el Estado, pero otra parte no. Y, además, si no tienen depósitos a largo plazo. Por eso la situación de los créditos hipotecarios es bastante pobre: hoy representan menos del 1% del PBI, cuando con los UVA habían llegado a representar arriba de 1,5%", coincide Juan Ignacio Paolicchi, economista de Empiria.

El mercado continúa moviéndose -aunque sea con un leve balanceo- por quienes solicitan créditos para hacer un salto cualitativo. Es decir, quienes ya cuentan con una propiedad y necesitan un monto más accesible para mudarse a un hogar más grande, por ejemplo, o también para hacer refacciones en la casa. En este sentido, sí se pueden ver créditos de entre u$20.000 o u$s30.000. Pero no mucho más.

Qué pasó con los UVA

Los créditos hipotecarios ajustados por índice UVA que vieron su ventana en 2016, al que accedieron unas 100.000 familias, tuvieron un desenlace accidentado.

Según el último informe de Accesibilidad a la Vivienda, elaborado por la Dirección General de Estadística y Censos del gobierno porteño, una pareja de profesionales residente en la Ciudad de Buenos Aires apenas percibe entre el 27% y el 42% de los ingresos exigidos por los bancos para otorgar esos préstamos.

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Una pareja apenas obtiene un 27% del ingreso necesario para poder acceder al crédito hipotecario

"La promesa del crédito UVA era comprar con una cuota similar a un alquiler. Eso se sigue manteniendo, porque los alquileres subieron por las nubes. El problema está en las variables económicas: el salario cayó en términos reales. Hoy a muchas familias que sacaron créditos UVA con cuotas exigentes les cuesta mucho pagar la cuota porque sus salarios no acompañaron al ajuste del crédito", afirma Mariano Otálora, autor de "Créditos UVA: Todo lo que tenés que saber para comprar tu casa".

El experto expone que en este escenario el dato relevante es el salario y como la inflación no acompaña, las familias tienen que resignar un mayor porcentaje de sus ingresos para afrontar la cuota. Quienes accedieron a esa herramienta fueron grupos familiares de todos los niveles adquisitivos, pero, como siempre, quienes más sufren son los de menos recursos.

"El mercado inmobiliario se movió mucho, hubo un crecimiento de las propiedades vendidas, pero, como la inflación se aceleró, los hipotecados empezaron a reclamar por las subas de precios y eso hizo que el instrumento se rompa", menciona Paolicchi y agrega que hoy no hay bancos que entreguen créditos UVA y, si los hay, es a montos muy bajos. "El mercado quedó muy roto después de los créditos UVA", ratifica.

Los expertos remarcan que las entidades no tienen incentivos para brindar créditos hipotecarios
Los expertos remarcan que las entidades no tienen incentivos para brindar créditos hipotecarios

Cómo podría reactivarse

¿La Argentina tiene chances de ver una nueva ventana crediticia? Sí, pero para eso deberían darse una serie de cambios en la macro.

Según Otálora, todos los gobiernos quisieran impulsarlos, pero hoy no están dadas las condiciones. Bajar la inflación a niveles tolerables y lograr crecimiento económico y estabilidad es necesario, indicó el artículo de zonaprop.

"Debería ampliarse el mercado de crédito doméstico – o sea, que haya muchos depositantes que generen préstamos a más largo plazo -, pero para eso necesitás bajar la inflación. Y si no podés bajar la inflación rápidamente y querés desarrollar el mercado de créditos creo que el UVA es una opción interesante. Argentina no fue el primer país que usó el UVA: Chile creó las Unidades de Fomento. En otros países funciona relativamente bien, esas experiencias internacionales sumada a la experiencia que tuvimos, las podemos tomar, perfeccionarlas y sumar cláusulas de seguro", proyecta Paolicchi.

Por último, González Rouco, opina que todo va a depender de la macro y de cómo evolucione la pandemia. También de qué va a pasar con el dólar. "En el corto plazo, a menos que se tomen medidas de fondo, no veo que haya mucho margen para un cambio estructural de la oferta de crédito", concluye.

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