Pese a las regulaciones que pesan sobre los contratos, los alquileres siguen actualizándose por encima de otras variables económicas. Con una inflación acumulada de 25,3% en el primer semestre -que quedará cerca del 30% en julio-, los precios que pagan los inquilinos aumentaron 31,6% en los primeros siete meses del año. Las casas y los departamentos a estrenar muestran las alzas más pronunciadas.

Los datos surgen del informe mensual de Zonaprop, que indicó que en julio se necesitaron al menos $40.364 para alquilar un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires, lo que significó una suba mensual de 2,9%. "En los últimos 12 meses el precio medio de alquiler (nuevos contratos) acumuló suba de 64,4% por encima de la inflación (51,7%) y de ajuste de los contratos existente (ICL) firmados hace 12 meses (44,6%)", destacó el reporte.

Hubo un incremento muy importante en los precios de alquiler de casas

Aún cuando a los inquilinos les cuesta afrontar los pagos mensuales, la rentabilidad que perciben los propietarios es baja. De acuerdo con Zonaprop, en julio la relación entre alquiler y precio detuvo su recuperación y se ubicó en 2,94% anual. Esto significa que se necesita alquilar un departamento durante 34 años para recuperar la inversión realizada. De todos modos, esa cantidad disminuyó un 27% en comparación a lo que se necesitaba en el mismo mes de 2020.

Desde Mercado Libre Inmuebles, en tanto, aportaron la medición de los valores del alquiler a precios constantes (es decir, descontando el efecto de la inflación), que mostraron un retroceso. Según las estadísticas de esa plataforma, en julio, los contratos correspondientes a un departamento situado en la Ciudad registraron una baja mensual real de 0,8%. En los últimos 12 meses, en tanto, la caída fue de 1,6% a valores constantes.

Además, el informe señaló que hubo un incremento muy importante en los precios de alquiler de las casas, tal como se viene registrando desde el comienzo del aislamiento sanitario. En ese segmento, el valor de los contratos a precios constantes subió 9,6% en julio y se disparó 94,9% en términos interanuales.

Los precios de los alquileres por zona

Según el relevamiento de Zonaprop los alquileres más caros para un departamento de dos ambientes se encontraron durante julio en Puerto Madreo ($83.235), Villa Ortúzar ($47.928) y Palermo ($47.047). En los últimos 12 meses, los barrios donde más se encarecieron los alquileres fueron Villa Ortúzar (93,2%), Villa del Parque (91,8%) y Boedo (91,5%).

En el extremo opuesto, los mejores precios se consiguieron en Floresta ($33.423), Liniers ($33,011) y Lugano ($31.721). A nivel interanual, los menores incrementos se vieron en Retiro (54%), San Nicolás (53.2%) y Parque Chacabuco (45,9%).

 Los inquilinos sufrirán subas que rondarán el 46%.

Medidos a precios constantes, Mercado Libre Inmuebles señaló que los precios de los departamentos ubicados en Villa Devoto exhibieron el mayor incremento real interanual, de 18,6%. Considerando los municipios de área metropolitana (sin CABA), la mayor variación interanual del precio de alquiler de departamentos en los últimos 12 meses se registró en Tigre (64,8%).

En julio empezaron a realizarse los primeros aumentos anuales de los contratos de celebrados luego de la sanción de la Ley de Alquileres. En agosto, seguirá ese proceso. Según el índice para contratos de locación que elabora el Banco Central y estipula los incrementos, los inquilinos sufrirán subas que rondarán el 46%.

Nuevos aumentos en agosto

No hay respiro para quienes deben afrontar los ajustes en el valor del alquiler que establece la ley vigente para ese ámbito. Ocurre que los precios no dejan de incrementarse por efecto de la inflación desatada y las subas establecidas en las paritarias. La combinación de estos factores rápidamente dejó atrás los aumentos que comenzaron a aplicarse a partir de julio.

La suba inicial de 41 por ciento fijada por el BCRA sólo permaneció vigente por algunas horas. Un par de jornadas después, los inquilinos con ajustes establecidos para ya entrado el mes recibieron notificaciones de subas ya del orden del 43 por ciento.

Pero la tendencia alcista lejos está de detenerse: desde CUCICBA, la organización que nuclea a los corredores inmobiliarios, anticiparon a iProfesional que quienes enfrenten la actualización de agosto deberán atender una suba cercana al 50 por ciento interanual.

Desde la entidad indicaron que, al menos en lo que va del año, los alquileres vienen exhibiendo un incremento mensual promedio del 10 por ciento. Sin embargo, la rentabilidad para los propietarios sigue cayendo a niveles históricos por efecto, siempre, de la turbulencia macroeconómica.

"La perspectiva para quienes tienen que afrontar el incremento anual que establece la ley es de aumento porque todo está atado a la inflación y las paritarias. La inflación sigue ingobernable. En el IVC (Instituto de la Vivienda) ya dan por descontado que será de un mínimo del 48 por ciento. Para muchos se hará prácticamente impagable", dijo a iProfesional Marta Liotto, vicepresidenta de CUCICBA.

"Para el bolsillo de cualquier inquilino lo que viene en agosto será un golpazo. Pensemos que alguien que hoy está pagando $30.000, pasará a pagar $45.000. Es un momento crítico para la economía de muchas familias. Recordemos que previo a la ley, hablábamos de picos de ajustes del orden del 36 por ciento. Llegaremos a fin de año con un porcentaje de suba muy superior al actual", vaticinó.

Inflación y paritarias impulsan la suba en los ajustes de los alquileres.

Al incremento que deben atender los inquilinos se le suma, a modo de agravante del escenario, una retracción de la oferta cada vez más pronunciada por efecto de la mínima rentabilidad que obtienen los propietarios. Ese aspecto redunda, también, en un incremento fuerte en los valores para quienes quieren alquilar una vivienda.

"El propietario hoy está percibiendo una renta promedio del 1,6 por ciento anual. Es el nivel más bajo en términos históricos. Por eso quienes se mantienen en el mercado aplican en la oferta incrementos que van del 10 al 12 por ciento cada mes. Los valores de publicación se están moviendo permanentemente hacia arriba, lo cual complica a quienes necesitan alquilar", comentó Liotto.

Suba sostenida en menor oferta

La directiva sostuvo que "un inmueble que en junio se ofrecía a 25.000 pesos hoy tranquilamente se publica en torno a los 28.000", pero sin dejar de remarcar que "el mercado se sigue reduciendo por la falta de incentivo para los dueños".

"La pandemia está dejando como resultado, también, un mercado locativo que ya se achicó 25 por ciento. Hoy tenemos situaciones de personas que entran desesperadas a las inmobiliarias a la búsqueda de inmuebles para alquilar. La mayor, buscando unidades tipo PH para no tener que cargar con costos como las expensas, que este año volvieron a subir muy fuerte", dijo.

Liotto aseguró que quienes quitan los inmuebles de la oferta de alquileres optan, en buena parte de los casos, por volcar las unidades al mercado de la compraventa aunque no faltan quienes directamente cierran las propiedades a la espera de una mejora en el segmento locativo.

"La oferta de alquileres se achica cada mes. De los que se desocupan tras el final de los contratos de renta, alrededor del 35 por ciento de los inmuebles es colocado en situación de venta. Los dueños de la porción restante están optando por cerrar y esperar", expresó.

La vicepresidenta de CUCICBA comentó que quienes deciden vender afrontan un escenario de demanda retraída por el peso de aspectos como el vaivén del dólar, cuyo movimiento siempre termina por paralizar cualquier eventual operación.

La oferta de propiedades en alquiler se achica mientras aumenta la de inmuebles en venta.

"Los valores en la compraventa están bajando, claro, pero la suba del dólar genera demoras, quien planea invertir de pronto opta por esperar. Aquel que estaba por invertir para renta o, por ejemplo, comprar para una mudanza, frena todo. El contexto que tenemos esta semana no está ayudando para nada al sector", dijo.

Según Liotto, en los últimos meses los propietarios que procuran vender en el corto palzo aplicaron al precio de los inmuebles sendas reducciones de entre el 20 y el 30 por ciento.

"Recoleta, Palermo, Belgrano, son los barrios donde la rebaja se consolidó en torno al 20 por ciento. Más al sur de la Ciudad, el porcentaje ya se ubica en torno al 30 por ciento respecto de la etapa previa a la pandemia. Los dueños con más apuro por vender son los que están acentuando la baja de precios", concluyó.