El oficialismo buscará avanzar en los próximos días en la Cámara de Diputados con proyectos para dar incentivos a la construcción de viviendas y líneas de créditos hipotecarios, mientras trabaja en una iniciativa destinada a modificar la ley de alquileres aprobada durante la gestión de Mauricio Macri, que generó dificultades en su puesta en práctica.

La decisión del oficialismo de avanzar en una nueva ley de alquileres fue adelantada ayer por el presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, quien llamó a "discutir" en el Congreso una nueva ley de alquileres que brinde "certezas" al propietario y "garantías y tranquilidad" al inquilino, tras advertir que "fracasó" la norma sancionada durante el gobierno de Mauricio Macri, en 2020.

A continuación, un repaso por los puntos fundamentales de la misma:

1. Duración de los contratos

La Ley establece que los contratos de alquiler deben tener un período mínimo de tres años, uno más que el período que se acostumbraba. Eso le da previsibilidad al inquilino, que se asegura una vivienda por ese lapso.

Por el lado de los propietarios, en cambio, pierden la posibilidad de disponer del inmueble -por ejemplo, para venderlo- durante más tiempo y no pueden renegociar el contrato según los cambios en el mercado.

Se trabaja en una iniciativa destinada a modificar la ley de alquileres

2. Ajuste anual

La Ley de Alquileres también fijó la obligación de hacer solamente un ajuste anual según una fórmula que publica el Banco Central. Su ajuste se realiza en función de una combinación en partes iguales del índice Ripte de salarios y el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC.

De esta manera, si bien congela el precio durante 12 meses y, en un contexto inflacionario, "licuar" el peso de las cuotas sobre el sueldo, cuando llega el ajuste, los precios de los contratos saltan con fuerza. Este año, los primeros alquileres pactados según esta fórmula vieron aumentos que llegaron a superar el 40%.

3. Inscripción de los contratos ante la AFIP

La normativa que ahora se busca modificar establece que el propietario tiene la obligación de inscribir los contratos de alquiler ante la AFIP. Si el locador no lo hace, el inquilino puede llevar adelante el trámite.

Este punto generó polémica entre los locadores, que prefieren no formalizar esa renta ante el organismo recaudador. De hecho, este jueves el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, estimó que se inscribieron apenas un 10% de los contratos vigentes, dada la informalidad que afecta al mercado.

Otro punto polémico se relaciona con la distribución de los gastos entre el inquilino y el propietario

4. Depósito y garantías

Esta normativa tmbién estableció que solo se le puede pedir al inquilino, en concepto de depósito, el equivalente al monto del primer mes de alquiler. Esto marcó una fuerte reducción en el precio "de entrada" a una propiedad, ya que se llegaban a exigir hasta tres meses por anticipado.

En cuanto a las garantías, el inquilino debe proponer al menos dos posibilidades entre título de propiedad inmueble; aval bancario; seguro de caución; garantía de fianza o fiador solidario; o garantía personal del inquilino: recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio.

Por el lado del locador, no puede pedir una garantía que supere 5 veces el valor mensual del alquiler, salvo que se trate de una garantía personal del inquilino, cuando puede pedir hasta un máximo de 10 veces el valor mensual de la locación.

5. Reparaciones y gastos

Otro punto polémico se relaciona con la distribución de los gastos entre el inquilino y el propietario. El locatario debe pagar los gastos asociados al usufructo: las facturas de luz y gas, el pago destinado al personal de mantenimiento, entre otros. Además, puede hacer reparaciones (con previo aviso al propietario) y descontarlas del alquiler.

El locador debe hacerse cargo de reparar el deterioro del inmueble originado por cualquier causa no imputable al inquilino. En cambio, las expensas extraordinarias, que no hagan al uso de la propiedad, deberán correr por cuenta del propietario.