Las estadísticas, se sabe, dejan en evidencia a mercado inmobiliario, muy distante de estar viviendo sus mejores épocas. Pero, para quienes estén pensando en comprar un departamento, hay determinados barrios de la ciudad donde podrán hallar buenas oportunidades en cuanto a precios.

En febrero de 2022, según datos de Invertire, el valor por metro cuadrado cayó un 0,55% (un 7,6% interanual); en Agronomía, Balvanera, Colegiales, Paternal, San Nicolás, esa baja llegó a ser del 16% en un solo año.

A eso se suma que, en febrero pasado, el 90% de los barrios registró una disminución del precio, con el agregado que el sector atravesó el peor enero de las últimas dos décadas: solo se llevaron a cabo 1.385 escrituras, un 14% menos en comparación con el mismo periodo de 2021.

Y si bien se están dando mayor cantidad de consultas en los portales (11,2 millones en febrero), se contabilizan 162.877 inmuebles a la venta, de acuerdo a Zonaprop. ¿Qué significa? Calculadora en mano, a este ritmo, se demoraría 86 meses en vender todo lo publicado.  

Así las cosas, y ante una economía enrevesada, inestable e impredecible en iguales cantidades como es la argentina, resulta difícil determinar si esta tendencia bajista que atraviesa el sector tendrá su piso en el corto plazo.

En Agronomía, Balvanera, Colegiales, Paternal y San Nicolás la caía del precio por m2 llegó a ser del 16% en un solo año

De lo que sí hay certezas es que se puede sacar ventaja del contexto. ¿Quiénes? Las personas que cuentan con dinero en mano.

Para todas ellas, se trata de un momento más que oportuno para salir a buscar -y comprar- una propiedad.

Los barrios más baratos para comprar un departamento

Al analizar por metro cuadrado, la zona sur de la Ciudad de Buenos Aires se presenta, según los últimos reportes, como la más barata: en escala creciente, aparece Villa Lugano (u$s1.133/m²), seguido de Nueva Pompeya (u$s1.572/m²) y, por último, La Boca (u$s1.636/m²).

Y en cuanto a los inmuebles usados, Constitución y, otra vez, Nueva Pompeya (u$s1.220/m²), tienen las cotizaciones más bajas.

 

En contraposición, los más caros son Puerto Madero (u$s5.569/m²), Palermo (u$s3.024/m²) y Belgrano (u$s2.892/m²).

 

Macro y microcentro, una oportunidad con precios competitivos

Pese a la seducción que pueden provocar tales comparativas, definitivamente, estos barrios no son los que presentan mayor recuperación.

Y, desde ahí, todas las miradas se dirigen al macro y microcentro, una zona extremadamente golpeada por la pandemia que ─más allá de que poco a poco empieza a mostrar una imagen diferente de aquella casi apocalíptica que exhibía en 2020 y parte de 2021─ todavía se encuentra repleta de grandes edificios de oficinas vacíos. La mayoría, incluso, por completo.

Para quienes tengan interés de comprar hoy un departamento, existen muchas oportunidades y a precios competitivos

En ese sentido, no son pocos los actores del mercado que coinciden en un pronóstico con destino de ave Fénix. Motivado por su alta oferta de venta, la demanda en ese punto neurálgico ─tarde o temprano─ debería resurgir; tal vez resignificada en un área más residencial. 

Para quien pretenda comprar hoy mismo, ya existen muchas oportunidades y a precios competitivos. De hecho, según Zonaprop, en el último año y con un metro cuadrado que promedia los u$s1.930, San Nicolás sufrió una baja en los precios de las propiedades del 10 por ciento.

Propiedades: dónde sacar ventaja

Donde se cuenta con mayor margen de ganancia es en las propiedades que tienen el precio más elevado y el vendedor necesita con urgencia liquidez.

En ese caso, se puede hacer una oferta agresiva para conseguir una vivienda a un valor considerablemente menor del que fue tasado.

Otra opción en CABA es "apostar por inmuebles que lleven mucho tiempo en el mercado y que aún no se vendieron. La diferencia entre la oferta y la demanda, cuando la primera de estas se puede flexibilizar, se trata de una muy buena oportunidad", destaca Matías Tower, director comercial del portal Mudafy.

Macro y microcentro, las zonas con más potencial de recuperación

Independientemente del barrio, "esta negociación se vincula de manera estrecha con las necesidades del vendedor", define.

Para el comprador "agazapado", a la caza de una oportunidad, esto puede decantar en un hecho favorable. Por el contrario, otras personas con prioridades disímiles quizás prefieran esperar a que aparezca una propuesta económica acorde a sus pretensiones.

En definitiva, teniendo en cuenta que existen muchos inmuebles ofertados en los distintos portales, si se diera una curva y la tendencia comenzara a revertirse, hay propiedades que brindan mucho margen.

Pero cuidado: en un mercado cuesta abajo, con viviendas cuyos valores son inferiores en comparación con otras épocas, si se pretende comprar para hacer una diferencia ─es decir, se la adquiere para, enseguida, venderla─, hoy ese monto no será tan rentable.