"Un incentivo es una bala, una clave: un objeto a menudo pequeño con un poder asombroso para cambiar una situación", expresa el economista norteamericano Steven Levitt. El impulso que tomó el alquiler temporario en dólares por sobre uno común en pesos es básicamente explicado por la brecha cambiaria o más bien por la distorsión de precios que hay en la economía.

Con la ley de alquileres actual, los locatarios prefieren alquilar a extranjeros en dólares que recibir los pesos de un alquiler convencional.

La ley de alquileres fue votada en Diputados por la actual oposición y aprobada en el Senado por el actual oficialismo. La clase política ensayó de punta a punta con el mercado. Esta última ley se reglamentó el 1 de julio del 2020, en la cual se estableció: que el plazo mínimo de alquiler es de 3 años, los contratos se deberán declarar ante AFIP, los aumentos de los valores son solo por ajustes anuales (las actualizaciones están regidas por un índice de contratos de locación (ICL), el cual se conforma por ajustes en partes iguales por variaciones del IPC y el RIPTE).

Estos puntos generaron varias problemáticas para los propietarios como:

• Quedarse desfasados. Desde que se puso en marcha esta ley el valor de los alquileres escalaron cada vez más rápido, pero sin aun alcanzar temporalmente a la inflación.
• Los plazos al ser tan largos dificultaron la posibilidad de venta o alquiler temporario para disponer del bien.
• El mes de depósito ya no cubren los costos ni los riesgos al momento de dejar en óptimas condiciones el departamento/casa, por lo que el retiro de la oferta de alquileres fue la reacción más rápida y directa por parte de los propietarios.
• Quienes pensaron solucionarle la vida al inquilino lo terminaron perjudicando porque no puede encontrar un alquiler en el mercado, sino que además ante un ajuste anual y sumado a la presión de la demanda estos se hacen cada vez más complejos de encontrar.
• Mientras previo a la ley de alquileres entre 2011 y 2020 la variación acumulada del precio medio del alquiler fue de 1.125 % la inflación fue de 1.574%. Es decir, funcionando el mercado libremente los precios medios del alquiler estaban por debajo de la inflación. Con la sanción de la ley de alquileres el aumento del precio medio del alquiler de 2020 a junio 2023 fue de 595% mientras que la inflación acumulada en el mismo período fue de 470 %. Es decir, los políticos le complicaron la vida al propietario y al inquilino interviniendo en el mercado.

 

Con la ley de alquileres mientras los inquilinos tenían precios de suba más bajos que la inflación cuando el mercado de la oferta y demanda funcionaba libremente se encontraron que con su sanción la inflación acumulada entre 2011 y 2023 fue de 7.931% mientras que el aumento del alquiler acumulado fue de 9.896% con justo incidencia negativa para el inquilino en los últimos 3 años.

 

El "efecto Airbnb" sobre los alquileres: comparativo

El "efecto Airbnb" es la búsqueda del mercado de optimizar el uso de su propiedad privada y ponerla a disposición de una demanda selectiva como son los extranjeros al verse damnificados por una ley de alquileres que regula las condiciones para ofrecerlo en alquiler para la demanda local que es no conveniente.

Vamos a simular un ejemplo concreto del efecto "Airbnb". Sobre un contrato con la ley de alquileres de un departamento de 2 ambientes de junio 2022 a junio 2023 al finalizar 1 año de contrato se obtuvo una renta anual por $774.972 (debido a la ley de alquileres durante todo el año el valor del alquiler se mantuvo constante en $64.581 y se alquiló los 365 días del año). Mientras que, si alquiláramos temporalmente a un extranjero en dólares (el valor del alquiler va difiriendo de acuerdo al tipo de cambio pasando mes a mes en valores de u$s271 en promedio y se alquiló 200 de los 365 días del año) vamos a tener una renta anual de $1.203.413 (se calculó que se ganaría u$s2.441 a dólar paralelo).

Por lo cual, el primer análisis es que el tipo de cambio genera una ventaja inicial en términos de rentabilidad de un 111%. Con un valor del departamento de u$S130.000 recuperaríamos la inversión con el alquiler mensual para el mercado doméstico en 76 años, mientras que para el alquiler temporal esto ocurriría en 53 años. Ambos son magros rendimientos. Uno menos malo que el otro.

 

Con el "efecto Airbnb" el locador no solo mejora la rentabilidad con relación a un alquiler en pesos, sino que en términos de años de recupero sino también optimiza las perspectivas de renta estable al anclar su valor en el dólar siendo una alternativa superadora a un alquiler convencional.

Impacto negativo sobre el mercado inmobiliario

El daño de la política sobre el mercado inmobiliario ha sido devastador y lo explicaremos en los siguientes 6 fundamentos argumentados por datos:

1. Caída del precio m2 en dólares de 2011 a 2023: Podemos observar como desde el 2018 el valor del m2 se encuentra sistemáticamente en una fase descendente de la serie, pero con una tendencia que puede romperse este 2023. Según un informe de Zona PROP en base a los relevamientos de los avisos publicados el descenso desde el inicio del año es mínimo y se calcula que puede haber mejoras en los próximos meses debido a cierta estabilidad en la caída de la oferta.

 

2. Retiro de las propiedades en alquiler del mercado: Según el Colegio único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, tras la reglamentación de la ley de alquileres el 40% de propiedades se retiró del mercado, volcándose así hacia el mercado de la venta de propiedades (se estima que hay aproximadamente 214.000 propiedades a la venta en CABA). En CABA se vencen 12.000 contratos en junio 2023 y se calcula que un 40% no se renovarán. Antes de la ley de alquileres había 6.500 inmuebles en alquiler. Hace 8 años sin ley unos 20.000 al mes. Hoy al finalizarse los 3 años de contrato desde la sanción de la ley de alquileres hay solo 1000 departamentos en oferta. Hay barrio con oferta nula como Villa Lugano o Mataderos.

3. Salida inversión inmobiliaria por parte de argentinos hacia el exterior: Según la asociación de Agentes Inmobiliarios de la Florida, los argentinos representan el 13% del total de los compradores, dato que muestra que antes de tener una propiedad en el país en relación a otro país como EE.UU. (en donde existe solidez económica, impuestos bajos, seguridad jurídica y rentabilidad en dólares), consideran que es una mejor decisión vender la propiedad argentina e invertir en bienes raíces en el exterior. Es decir, que la ley de alquileres también ha perjudicado al constructor local que comienza a encontrar con buenos ojos derivar sus operaciones a Miami, Paraguay o Uruguay que son los mercados con seguridad jurídica y renta en dólares que están buscando los argentinos. Es decir, que la ley de alquileres condicionó al inversor que opta por nuevos mercados y espanto al constructor local hacia otros destinos.

4. Caída de las escrituras: Según explica el Colegio de Escribanos, hay una clara tendencia de caída en las escrituras de compraventa (se acumulan 2752 registros) en un 4,3% frente al año anterior (En el 2018 en donde hubo un importante volumen de créditos para hipotecas para este mismo mes ya habían concretadas 6.000 operaciones). Es decir, hay oferta, pero no hay demanda para comprar un bien que en dólares tiene precio elevado y sólo se compra por oportunidad y a su vez, en el caso de destinarlo a la vivienda en alquiler terminará siendo un mal negocio como renta.

 

5. Aumento del stock de departamentos en venta: Según informes de ArgenPROP, la cantidad de departamentos ofrecidos para la venta en la ciudad de CABA se encuentran en el 2023 en una tendencia bajista en relación con el máximo del 2022 (hasta el año pasado se acumuló 44 meses de crecimiento interanual), pero hay indicios que al encontrarnos en medio del trade electoral estos valores pueden mejorar al finalizar el año.

 

6. Retraso del Mínimo No Imponible (MNI) de Bienes Personales y Revaluó Inmobiliario: El impuesto de bienes personales (incluye autos, casas, ahorro en efectivo, cuentas corrientes) y contiene alícuotas desde 0,5% hasta 1,25%. Cuando la suma de todos los bienes gravados situados en el país sea inferior a $11.282.141 no se abonaría el impuesto, dado que se consideran exento. Estos valores están desfasados de los reales ajustados por inflación. A su vez se le sumó el revaluó inmobiliario (la valuación fiscal se multiplica por 4 generando que los que estaban exentos del pago de Bienes Personales ahora tengan que pagarlo). El retraso del mínimo no imponible para el pago de bienes personales es una trampa para el futuro inversor en el mercado inmobiliario en nuestro país. En 1991 cuando se incorporó este impuesto el mínimo era de u$s100.000 hoy 33 años después es de u$s22.792. Si ajustamos esos dólares a valor actual el mínimo para comenzar a pagar el impuesto debería ser de $49.500.000. Si lo ajustamos por inflación desde 1991 a la fecha de $42.000.000. A su vez, este impuesto que se iba a eliminar post blanqueo por el anterior gobierno se terminó reincorporando, efectuando un revalúo y manteniendo distorsionadas las escalas y alícuotas para que cada vez más paguen el impuesto.

 

Se vienen las PASO: las promesas de los candidatos

Esta semana fue el cierre de listas de los candidatos para las PASO. De un lado y del otro están todos los que prometieron en las elecciones legislativas solucionar el problema de la ley de alquileres. Una promesa más incumplida por todo el arco político perjudicando a 4 actores o agentes económicos: 1- Propietarios, 2- Inquilinos, 3- Constructores, 4- Inmobiliarios.

En forma record se perjudicó a todos los agentes y al desarrollo de un sector como el inmobiliario y la construcción que fue pujante durante décadas y promotor de empleo y desarrollo económico local.

Si usted es alguno de estos 4 agentes mire y observe cuál boleta le conviene más cuando vaya a votar por qué una vez que usted votó mal le cedió poder y firma en una hoja en blanco a quien voté. Quedo demostrado con la "ley de alquileres".