Economía "Airbnb": en busca de dólares, propietarios huyen del alquiler local y optan por temporario para extranjeros
"Un incentivo es una bala, una clave: un objeto a menudo pequeño con un poder asombroso para cambiar una situación", expresa el economista norteamericano Steven Levitt. El impulso que tomó el alquiler temporario en dólares por sobre uno común en pesos es básicamente explicado por la brecha cambiaria o más bien por la distorsión de precios que hay en la economía.
Con la ley de alquileres actual, los locatarios prefieren alquilar a extranjeros en dólares que recibir los pesos de un alquiler convencional.
La ley de alquileres fue votada en Diputados por la actual oposición y aprobada en el Senado por el actual oficialismo. La clase política ensayó de punta a punta con el mercado. Esta última ley se reglamentó el 1 de julio del 2020, en la cual se estableció: que el plazo mínimo de alquiler es de 3 años, los contratos se deberán declarar ante AFIP, los aumentos de los valores son solo por ajustes anuales (las actualizaciones están regidas por un índice de contratos de locación (ICL), el cual se conforma por ajustes en partes iguales por variaciones del IPC y el RIPTE).
Estos puntos generaron varias problemáticas para los propietarios como:
- Quedarse desfasados. Desde que se puso en marcha esta ley el valor de los alquileres escalaron cada vez más rápido, pero sin aun alcanzar temporalmente a la inflación.
- Los plazos al ser tan largos dificultaron la posibilidad de venta o alquiler temporario para disponer del bien.
- El mes de depósito ya no cubren los costos ni los riesgos al momento de dejar en óptimas condiciones el departamento/casa, por lo que el retiro de la oferta de alquileres fue la reacción más rápida y directa por parte de los propietarios.
- Quienes pensaron solucionarle la vida al inquilino lo terminaron perjudicando porque no puede encontrar un alquiler en el mercado, sino que además ante un ajuste anual y sumado a la presión de la demanda estos se hacen cada vez más complejos de encontrar.
- Mientras previo a la ley de alquileres entre 2011 y 2020 la variación acumulada del precio medio del alquiler fue de 1.125 % la inflación fue de 1.574%. Es decir, funcionando el mercado libremente los precios medios del alquiler estaban por debajo de la inflación. Con la sanción de la ley de alquileres el aumento del precio medio del alquiler de 2020 a junio 2023 fue de 595% mientras que la inflación acumulada en el mismo período fue de 470 %. Es decir, los políticos le complicaron la vida al propietario y al inquilino interviniendo en el mercado.
Con la ley de alquileres mientras los inquilinos tenían precios de suba más bajos que la inflación cuando el mercado de la oferta y demanda funcionaba libremente se encontraron que con su sanción la inflación acumulada entre 2011 y 2023 fue de 7.931% mientras que el aumento del alquiler acumulado fue de 9.896% con justo incidencia negativa para el inquilino en los últimos 3 años.
El "efecto Airbnb" sobre los alquileres: comparativo
El "efecto Airbnb" es la búsqueda del mercado de optimizar el uso de su propiedad privada y ponerla a disposición de una demanda selectiva como son los extranjeros al verse damnificados por una ley de alquileres que regula las condiciones para ofrecerlo en alquiler para la demanda local que es no conveniente.
Vamos a simular un ejemplo concreto del efecto "Airbnb". Sobre un contrato con la ley de alquileres de un departamento de 2 ambientes de junio 2022 a junio 2023 al finalizar 1 año de contrato se obtuvo una renta anual por $774.972 (debido a la ley de alquileres durante todo el año el valor del alquiler se mantuvo constante en $64.581 y se alquiló los 365 días del año). Mientras que, si alquiláramos temporalmente a un extranjero en dólares (el valor del alquiler va difiriendo de acuerdo al tipo de cambio pasando mes a mes en valores de u$s271 en promedio y se alquiló 200 de los 365 días del año) vamos a tener una renta anual de $1.203.413 (se calculó que se ganaría u$s2.441 a dólar paralelo).
Por lo cual, el primer análisis es que el tipo de cambio genera una ventaja inicial en términos de rentabilidad de un 111%. Con un valor del departamento de u$S130.000 recuperaríamos la inversión con el alquiler mensual para el mercado doméstico en 76 años, mientras que para el alquiler temporal esto ocurriría en 53 años. Ambos son magros rendimientos. Uno menos malo que el otro.
Con el "efecto Airbnb" el locador no solo mejora la rentabilidad con relación a un alquiler en pesos, sino que en términos de años de recupero sino también optimiza las perspectivas de renta estable al anclar su valor en el dólar siendo una alternativa superadora a un alquiler convencional.
Impacto negativo sobre el mercado inmobiliario
El daño de la política sobre el mercado inmobiliario ha sido devastador y lo explicaremos en los siguientes 6 fundamentos argumentados por datos:
Se vienen las PASO: las promesas de los candidatos
Esta semana fue el cierre de listas de los candidatos para las PASO. De un lado y del otro están todos los que prometieron en las elecciones legislativas solucionar el problema de la ley de alquileres. Una promesa más incumplida por todo el arco político perjudicando a 4 actores o agentes económicos: 1- Propietarios, 2- Inquilinos, 3- Constructores, 4- Inmobiliarios.
En forma record se perjudicó a todos los agentes y al desarrollo de un sector como el inmobiliario y la construcción que fue pujante durante décadas y promotor de empleo y desarrollo económico local.
Si usted es alguno de estos 4 agentes mire y observe cuál boleta le conviene más cuando vaya a votar por qué una vez que usted votó mal le cedió poder y firma en una hoja en blanco a quien voté. Quedo demostrado con la "ley de alquileres".