La tantas veces mencionada "nueva normalidad", sumada a la descentralización que ya se venía dando incluso antes de la pandemia, ha impactado en los hábitos y mapas del consumo hasta tal punto que generó una nueva ola de oportunidades y en un mercado con dinamismo propio como el de los locales comerciales. Y aunque Palermo, Recoleta y el Microcentro –el de más lenta recuperación post COVID 19– siguen firmes cuan puntos neurálgicos por su vasto número de residentes o mismo por la copiosa porción de turistas que los frecuentan, la demanda se expandió a otras áreas previamente poco consideradas.

Para aprovechar ese mayor movimiento en los barrios que trajo aparejado el home office y el nuevo formato de trabajo híbrido, se vienen instalando locales en nuevos polos que, poco a poco, van cautivando a las a las marcas que pretenden captar la atención de los vecinos, lo que genera que se expandan arterias. Así, ya se aprecia una activación producto de que ciertas franjas de la Ciudad Autónoma tomaron un protagonismo inusitado.

Nuevos polos comerciales: cuáles son y cuánto vale el m2

Siempre pensando en ofrecer prestaciones al cliente propias de cada barrio y una variedad de servicios y comodidades, los supermercados, cafeterías, bistrós y farmacias se posicionan como los principales jugadores y están entre los que más han crecido. Pero también se alistan "salones de belleza-uñas, tiendas de ropa y puntos de entrega online, que se convirtieron en una tendencia que ha llegado para quedarse", revela Jesica Soledad Amendola, gerente de la División Locales y Oficinas en Adrian Mercado.

Los retailers que apuestan por estas zonas comerciales "emergentes" que han mostrado una mayor dinámica empiezan a proliferar. Rebautizado como Villa Luro Hollywood, en la calle Ramón Falcón (en especial entre el 5400 y el 5800), frente al Parque Ejército de los Andes, se ha instalado, por ejemplo, una significativa cantidad de bares, restaurantes, agencias de viajes, entre la diversidad de rubros; con valores que (más allá de las diferentes características, su estado, ubicación y metraje) parten desde los u$s2.000/u$s2.500 el m2.

Pero también en Versalles, donde la demanda resulta ser alta en la Av. Lope de Vega y Jonte (valor promedio desde u$s2.900); o en Boedo, entre la avenida de nombre homónimo y San Juan (u$s3.100); en Chacharita, entre Dorrego y Niceto Vega (u$s3.100); en la Av. Pedro Goyena (u$s4.800), en Caballito; en la Av. Emilio Castro (u$s2.300), en Mataderos. Sin omitir el exponencial crecimiento de una traza de la Av. Avellaneda (u$s5.000), en Flores, con mayores arterias comerciales.

Amén de estos precios promedio, "es fundamental conocer en detalle la empresa que allí quiere instalarse y su idea de expansión. Y en el caso de un inversor conservador, su confianza en quien lo asesore es la clave de una compra exitosa", opina Jorge Gayoso, bróker de la División Corporativa - Locales de J. L. Ramos.

Los supermercados, cafeterías, cadenas, bistrós y farmacias se posicionan como los principales jugadores

Alquileres de locales comerciales desde u$s7 el m2

En estos barrios, en general, aún hay vacancia. Y aunque se evidencia que la disponibilidad en las áreas más concurridas sigue siendo limitada y competitiva, algunas zonas de CABA están teniendo una rotación importante. Por la demanda, se puede prever que sus renovaciones serán altas, por lo que "aquellos que no puedan cubrir esa solicitud de los locadores deberán encontrar un lugar en los polos emergentes o en las arterias principales", evalúa la gerente de la división locales y oficinas de Adrian Mercado.

En ese sentido, los precios de los alquileres también varían conforme factores diversos. "Podemos dar una referencia de valores, pero siempre hay que considerar las particularidades de cada caso. A veces, mutan mucho dentro de un mismo barrio por cuestiones de ubicación específica de ese local", considera Amendola.

Un local comercial hoy deja una rentabilidad en el orden del 1,5/2%

En concreto, según fuentes de J. L. Ramos, lo que más consultan son las superficies que van de 250 a 500 m² cubiertos, con frentes de mínimo 5 metros. Concuerdan desde Adrián Mercado al advertir que la demanda va por el lado de los locales más pequeños: de 150 a 300/350 m2. Porque los comercios de mayores superficies, por lo general, suelen ser ocupados por cadenas o sucursales que apuestan a estar mejor ubicados y en las esquinas, preferentemente.

"Quienes pueden hacerse de locaciones mayores, en el caso de la gastronomía por ejemplo, buscan que tenga gas, tiraje a los 4 vientos, entre otras condiciones que evalúan", analiza la experta. En concreto, rentar un comercio en las arterias principales oscila los u$s7/15 el m², en tanto que en zonas secundarias (y no tanto) disminuye a u$s7/9 m², de acuerdo con datos brindados por especialistas del mercado inmobiliarios consultados.

En definitiva, si bien la rentabilidad hoy es del 1,5/2%, sumado a que existe una lógica incertidumbre política, poco a poco "se producirá algún incremento en los rendimientos de locales comerciales y hará más interesante la propuesta de invertir", asevera Amendola.