Inmuebles: costos avanzan más rápido que los precios de venta
El balance que hacen hoy los desarrolladores inmobiliarios sobre los negocios que les dejó 2006 no es del todo satisfactorio. A pesar los números auspiciosos que aún muestra el sector, el aumento registrado en los costos de construcción superó la evolución en los precios de venta de los inmuebles, y acotó los márgenes de rentabilidad que podían obtener hace doce meses.
Según el Indec, los gastos de los emprendedores crecieron 17,9% este año y se estima que los precios de los terrenos lo hicieron a su vez 20%; mientras que, según datos que maneja la inmobiliaria Armando Pepe, se considera que el precio de las viviendas usadas lo hicieron en 18,3%, y las nuevas 22,6%. La diferencia resulta a favor de los costos si se considera que, en general, "las operaciones inmobiliarias se concretan muy por debajo de los valores que se exponen inicialmente en el mercado", aseguró el consultor de negocios inmobiliarios Damián Tabakman.
Para medir los márgenes de ganancia, en la consultora Economía y Regiones (E&R) elaboran mensualmente el índice que mide la relación entre el precio de venta de una vivienda en la zona norte de Capital Federal y el costo de construir un metro cuadrado en el mismo lugar. Esa cifra revela que, en los últimos dos años, pasó de 2,3 a 1,75, con lo cual el mercado perdió casi el 57% de la ampliación que había ganado el sector desde la convertibilidad hasta principios de 2005.
Según el economista de E&R, "los cambios en la relación responden a divergencias en la dinámica de ambos precios. Hasta 2005, el precio de la vivienda fue más dinámico que el costo de construirla, por eso aumenta la relación; pero a partir de ese año fue a la inversa, y por eso disminuyó la relación", comentó.
En la misma línea, Armando Pepe, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre consideró ante Infobaeprofesional.com que "los aumentos de 2006 se registraron en el primer semestre, pero en el segundo hubo un amesetamiento en los valores de venta, y en cambio no en la construcción, producto de la falta de crédito".
El nuevo escenario condicionaría, así, las perspectivas del sector para este año. Los desarrolladores consideran que, tanto la evolución de estos valores como la implementación del reempadronamiento inmobiliario en el sector, harán al mercado más "selectivo" y "cauteloso".
"Sin duda se achicaron los márgenes de rentabilidad. Está subiendo mucho más el costo de la producción, con el aumento en los valores de la construcción y de la tierra, y éste no puede ser absorbido por el precio de venta. Por eso los desarrolladores van a empezar a estudiar mucho más sus proyectos. No es que se vaya a paralizar el mercado; pero sí que va a tener menor rapidez en la venta", explicó Jorge Rozado a Infobaeprofesional.com.
Para el desarrollador Gustavo Kancyper, titular de Construcciones Seweco, la rentabilidad de entre el 30 y 50% que hoy obtiene el mercado, se achicará este año hasta representar entre 15% y 30% de la inversión. "Esto afecta de diversas maneras: condiciona el desarrollo de nuevos emprendimientos, y el deseo de los dueños de las tierras de desprenderse de ellas. Reformula todo el negocio", agregó el empresario.
Por su parte, el consultor de negocios inmobiliarios Damián Tabakman también consideró que, a lo largo del 2007, la gente será más precavida al entrar en nuevas inversiones: "Yo veo más frío al mercado este año. Y, efectivamente, se va a consolidar ese proceso de achicamiento de las rentabilidades", opinó.
Ignacio Olivera Dolliolivera@infobae.com