La eliminación de las vías de ferrocarril y la construcción de la nueva traza del viaducto San Martín significó un hito para el crecimiento de Palermo, Villa Crespo y Chacarita. La quita de las fronteras que los dividían, la reurbanización de los tres barrios, el desarrollo de nuevos espacios públicos, parques y áreas comerciales no sólo revalorizó la zona sino que generó un momento de oportunidad para las propiedades y bienes raíces.

Diego Rybka, Socio Fundador de Grupo Uno en Uno, señala que "es un momento propicio para aquellos que tienen dólares y que pueden aprovechar los precios actuales de las propiedades. Es una zona que continuará creciendo y cambiando su dinámica, se abrirán nuevos negocios y seguirá siendo atractiva para los desarrolladores".

De esta forma, las oportunidades que presenta este crecimiento son dos: por un lado, la posibilidad de comprar a valores relativamente bajos -con la proyección de un mega posicionamiento de la zona- y el consiguiente dividendo que puede dejar una renta.

Propiedades: oportunidades para inversores y residentes

El poco desarrollo que tenía la zona por las vías del ferrocarril más la presencia del puente, dejaba de un lado el glamour y la moda -hacia la avenida Córdoba en el sector de Palermo Hollywood- y mantenía postergado a Villa Crespo, "con talleres, galpones y casas tomadas, transformándola inclusive en una zona insegura", indica Diego Miglorisi. Por eso, "a pesar de la crisis que vive el sector inmobiliario en los últimos cuatro años, las propiedades se recuperaron rápidamente y hay más demanda".

En el día a día, la obra aceleró el tránsito, no generó embotellamiento, puso más linda la zona, conectó diferentes barrios y favoreció la circulación de los vehículos. No obstante, el impacto que las modificaciones tuvieron en el rubro inmobiliario fue contundente porque al día de hoy, según varios brokers consultados, se trata de una de las zonas que más desarrollo está teniendo en Buenos Aires -traccionando incluso la construcción en los alrededores- y a la cuál ven con mejor futuro porque está ubicada estratégicamente. Y no sólo eso, "las propiedades están casi al costo y con valores históricos muy bajos por lo que es un momento más para comprar que para vender", señala Nicolás Korn, director de Korn Desarrolla.

En caso de que esas unidades adquiridas fueran colocadas en el mercado de alquileres a través de plataformas como Airbnb, "las rentas que se estiman son de un 4% anual en pesos pudiéndose diluir ese porcentaje en lo que es vivienda y comercial. Sin embargo, está todo a valor de reposición, por lo cual es una buena oportunidad en ambas situaciones".

Hoy existen propiedades a precios accesibles -muchos en menos de u$s55.000- ideales para una primera vivienda.

Propiedades por menos de 55.000 dólares

Para Sebastián Dbsie, de todas las oportunidades que ofrece hoy el mercado inmobiliario "el primer lugar es para los compradores de viviendas como usuarios finales". El broker señala que "hoy existen departamentos a precios accesibles -muchos en menos de u$s55.000- ideales para una primera vivienda. Si realizamos una búsqueda en los portales, veremos que en Palermo hay 58 departamentos disponibles por menos de u$s55.000, en Chacarita hay 22 y en Villa Crespo la cifra asciende a 98. En conjunto, suman casi doscientas opciones de departamentos a precios muy razonables".

Consultado sobre las ventajas de invertir en emprendimientos para alquiler temporario en la zona, Alan Mohadeb, Socio de Cek Group es muy optimista. Indica que "se trata de proyectos que permiten tener ganancias antes, durante y después de la obra. Por un lado entrar como inversor con valores de pre lanzamiento super competitivos, luego la revalorización de metros durante la obra hasta entregada la unidad y por último y más importante aún, la posibilidad de generar una renta fija en dólares que superan el 10% anual en moneda dura".

La reorganización de Palermo, Villa Crespo y Chacarita tiene otra ventaja y es que está rodeada de sectores que ya están consolidados: Palermo Hollywood, la zona outlet del otro lado de Juan B. Justo, el Distrito Audiovisual del lado de Dorrego, el movimiento de Álvarez Thomas y la calle Corrientes la cuál vive una explosión comercial inédita debido al Movistar Arena.

Por eso, "creo que no hay un escenario ni una zona con estas características y en un par de años la van a ver totalmente irreconocible. Tenés locales comerciales, oficinas, vivienda pequeña para inversión, vivienda permanente, tenés un poco de todo. Así que es algo realmente sorprendente lo que está ocurriendo y lo que va a pasar en el 2024 cuando ya se empiecen a inaugurar todas las obras que se están haciendo. Apuesto mucho desde antes de que el puente se demoliera y se sacaran las vías, nosotros insistíamos en que esta zona iba a ser una de las mejores de la ciudad y no tenga duda de que eso va a ser así", vaticina Diego Migliorisi.

Según Sebastián Dbsie, en el rubro de oficinas y locales, tanto en venta como en alquiler, "aun hay vacancia y pueden encontrarse propietarios interesados en vender su local u oficina a valores de oportunidad. El mercado inmobiliario post pandemia provocó un giro importante en la utilización de oficinas y locales. Cabe destacar por ejemplo lo que ocurrió con la avenida Córdoba, que limita Palermo y Villa Crespo: los outlets de ropa que habían sido furor hoy ya no lo son, dejando algunos locales vacíos listos para ser ocupados por otros rubros".

Más oferta de departamentos nuevos que usados

Los valores estimados del m2 en departamentos a estrenar tienen un valor base de u$s1.600 pudiendo llegar hasta los u$s2.300 o u$s2.400, dependiendo de las características y del tipo de emprendimiento.

"En la zona hay emprendimientos de primera línea, triple A, emprendimientos más estándar y edificios con amenities. Hay una mixtura muy interesante, eso es lo que tiene la zona que la hace única. Por el contrario, usados hay muy poco porque era una zona de galpones y talleres. No podemos tener una medida de valor porque no había prácticamente edificios", explica Migliorisi.

La nueva zona está rodeada de sectores que ya están consolidados como Palermo Hollywood, la zona outlet sobre Juan B. Justo y el Distrito Audiovisual del lado de Dorrego.

Los tres barrios están rodeados de sectores ya están consolidados como Palermo Hollywood y el Distrito Audiovisual 

Los desarrolladores están eligiendo cada vez más la zona como estrategia de posicionamiento para abastecer las nuevas demandas de alquileres temporarios que vienen marcando tendencia en el mundo.

"Observamos que el mercado venía pidiendo unidades ya no de entre 30 y 70 m2 sino todavía más compactas, por eso, decidimos incluir como nueva tipología, micro-unidades de 25 a 30 m2 las cuáles vendimos en menos de 30 días", señala Mohadeb. El desarrollador, además, grafica el alto movimiento inmobiliario de la zona con este dato: "en octubre del 2022 vendimos más del 75% de una de nuestra torres".

La mayoría de la propuestas inmobiliarias tratan de edificios con espacios flexibles y de usos mixtos, construidos con calidad y diseño contemporáneos, "y en nuestro caso, estamos proyectando unidades que cuentan con un programa de amenities de 500 m2 que corresponde a áreas comunes y servicios exclusivos e innovadores y edificios inteligentes que permitan ser autosustentables con sus recursos y de bajo mantenimiento", indica.