Con un stock de departamentos usados disponibles que en los últimos tiempos había disminuido a niveles espeluznantes –se contabilizaban apenas un poco más de 500 unidades en CABA en diciembre último, según un estudio privado–, tras la derogación de la Ley de Alquileres a través del Decreto de Necesidad y Urgencia que firmó el presidente Javier Milei los primeros días de enero la oferta aumentó de manera significativa: entre un 20 y un 30%, conforme estimaciones realizadas por iProfesional entre diversos expertos del sector inmobiliario, a falta de estadísticas oficiales.

Por cierto, hay que considerar que solo en la Ciudad de Buenos Aires existen unos 550.000 inmuebles rentados y "el stock que vemos en portales refleja del 1% al 2%, por lo cual no podemos apresurarnos en sacar conclusiones respecto de un incremento estructural", asevera Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana. Desde ya, se prestan condiciones para que "vuelvan a existir compradores de departamentos para alquilar, que fue algo que desapareció entre 2020-2023, y esto sí contribuya a una mayor oferta", aduce.

Nuevos contratos de alquiler: estos serán los valores

Hay que saber, primero, que los precios de los nuevos contratos de alquiler de departamentos que se firmarán en febrero estarán fijados en función de la cantidad de oferta que haya y, justamente, de las posibilidades de la demanda de avalar esos valores pretendidos. Y pese a que aún existen escasos "cómputos" para desentrañar las condiciones que exigirá el mercado de locaciones residenciales tradicionales en el mediano plazo, la mencionada comunidad de desarrolladores urbanos de CABA llevó a cabo una encuesta entre sus casi 600 miembros que arroja un poco de claridad en un contexto donde cada contrato puede ser único e irrepetible.

Entonces, considerando que el DNU vigente no establece condiciones mínimas, se pudo determinar, por ejemplo, que a la hora de efectivizar nuevos contratos, el 56% lo hará por 24 meses; el 30%, por 12, en tanto que un 6% lo realizará por 6 meses y apenas el 3%, por más de dos años.

Y en su mayoría exigirán dos meses de depósitos (52%) o solo uno (41%), mientras que solo un 7% pedirá más de 2 meses. Por consiguiente, en un mercado donde lo usual eran contratos a dos años, previo a la Ley de Alquileres, posiblemente volvamos a ver como estándar este mismo plazo. "Hay que considerar que los propietarios también buscan la estabilidad, cada renovación implica costos y tiempos", opina el presidente de la entidad.

En concreto, si bien este relevamiento indica que los departamentos publicados en pesos partirán en los próximos días en el orden de los $150.000, los monoambientes; $200.000, los de 1 habitación; $300.000, los de 2 dormitorios y $400.000, los de 3; otros creen que los precios serán más onerosos. Es que, si hay algo que vino a romper este DNU "es justamente la generalización, las homogeneizaciones, en fórmulas por localidad y en todo sentido, y por el tipo de propiedad", resalta José Rozados, director de Reporte Inmobiliario (RI).

Según especialistas del sector, se están pidiendo actualizaciones de entre un 40 y un 50% cada tres meses

En consonancia con este concepto, para Miguel di Maggio, director general de Depa, con el mismo orden citado, estas tipologías "tendrán precios promedio de u$s350 (o 350.000, para contratos en pesos); desde u$s500 (o $450.000), desde u$s700 ($600.000) y por encima de los u$s1.000 (u 800.000 pesos).

Alquileres: así se determinará el ajuste del precio y la moneda

En líneas generales, según el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CAI), Iván Ginevra, los contratos "se están cerrando en pesos y con ajustes semestrales o trimestrales, con IPC y plazo de 2 años". Otros especialistas especifican que para los contratos en moneda nacional ya hay gente que exige entre 3 y 4 meses por IPC, "pero algunos que son más criteriosos entienden que no quieren descalzar al inquilino; para mantenerlo están pidiendo entre un 40 y un 50% cada tres meses, es decir, entre 160% y un 200% anual", detalla Maggio.

En ese sentido, el sondeo marca que la mayoría pretende determinar el precio de los alquileres de forma trimestral (45%), otros con modalidad mensual (18%), cuatrimestral (13%), bimestral (11%) o de manera anual o más tiempo (7%). De todos modos, en el caso de los departamentos no diferenciados o que no se encuentren con condiciones muy sobresalientes o en un barrio muy demandado, "se va a tender a una actualización de precios trimestrales", presagia Rozados.

En cuanto a los índices o el tipo de moneda que se utilizará en el corto plazo para abonar las "mensualidades", el 56,1% ajustará por inflación; el 16,2%, dólares; el 13,1%, ICL, el 8,1%, por salario y un 6,1% empleará otros métodos. No obstante, los contratos finales surgirán de negociaciones que generan que, si los salarios no acompañan, los locatarios no se animen a firmar un compromiso que no puedan cumplir y se busque una alternativa intermedia, como podría ser el ICL (Índice de Contratos de Locación) que promedia inflación y salarios", dilucida Levrio. Lo bueno y destacable es que las partes puedan convenir un índice que resulte cómodo para ambas, en función de que el inquilino responda o brinde las condiciones de seguridad como para poder sostener el pago inicial y las actualizaciones posteriores.

Y si bien esto dependerá de cada caso y hasta de cada barrio, varios expertos consultados argumentan que serán en determinadas tipologías, como departamentos de calidad premium, con amenities, en zonas de barrios muy demandados, como Belgrano, Palermo, Núñez o Puerto Madero, donde puede llegar a darse la mayor proporción de valores fijados en otra moneda que no sea el peso y, fundamentalmente, en dólares. 

"Esto es muy importante porque no solo hay que ver la posibilidad de pago del alquiler inicial, sino la capacidad de sostenimiento a futuro de las actualizaciones", agrega el director de RI. Y si las inmobiliarias quisieran brindar un servicio real a los propietarios "deberían demostrarles diferentes alternativas y evolución de los ingresos con distintas opciones de pago inicial y aplicando diversos índices".

Los nuevos contratos de alquiler que se firmarán en febrero partirán desde los $150.000 para los monoambientes

Un mercado dinámico con el equilibrio justo

Dadas así las cosas, los expertos concuerdan en que las perspectiva son buenas y que es el primer paso hacia la recomposición de un mercado dinámico y equilibrado. Eso sí: "Hay que seguir trabajando en una agenda de reformas más profundas para incrementar la oferta de inmuebles. Tiene que quedar muy claro que no vamos a volver a un esquema de regulación del mercado de alquileres para darles certidumbre a los que invierten en nuevas viviendas", asegura Iván Ginebra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Lo más probable es que sigamos teniendo en el mediano plazo más oferta, precios más estables, sin embargo, "podríamos ver más conflictividad si los salarios no acompañan la inflación y el contrato está firmado con esa pauta", diferencia Levrio.

Y, lentamente, augura el director general de Depa, también "volverá el inversor inmobiliario, que desapareció con el tiempo por la situación del país, por la inflación alta, pero asimismo oporque no podía alquilar a valores tal vez un poquito más lógicos en algunas zonas".