Alquileres en vacaciones de invierno: alertan que se viene una temporada muy floja

Córdoba, Mendoza y Mar del Plata son, además de la Ciudad de Buenos Aires, algunos de los puntos turísticos que atraen el mayor número de visitas para el descanso de mitad de año. Luego de una tibia temporada estival y de una Semana Santa que en algunos casos dejó sabor a poco, las miradas están puestas en lo que va a suceder en las próximas semanas con el comienzo de las vacaciones de invierno. 

En la provincia de Mendoza hay un optimismo moderado ya que al día de hoy las consultas y reservas no superan el 50%. "Tanto Mendoza Capital y el Gran Mendoza como la zona del Valle de Uco y especialmente San Rafael, que prácticamente tuvo demanda nula luego de Semana Santa, no están al margen de la tendencia que vive el país. Hasta noviembre del año pasado el turismo interno era muy fuerte y el turismo de alta gama, sobre todo de origen brasilero y vinculado a la ruta del vino, estaba a tope y empujaba el alojamiento temporario. Por ese motivo, todo aquél que tenía un departamento relativamente bien ubicado y con características aptas para ese mercado lo tenía publicado para esos fines y no para alquileres a largo plazo. Ese negocio, a partir de diciembre del 2023 se vino a pique", señala Mauricio Ruiz, de Xplora Rent, una agencia especializada en comercializar y administrar propiedades de uso turístico como departamentos, complejos de cabañas, aparts y hoteles. 

Así las cosas, la provincia de Mendoza vivió durante estos primeros seis meses del año lo que se conoce como temporada baja. "Eso es algo que Mendoza no tenía desde hace mucho tiempo. Sí teníamos temporadas medias pero ésta fue baja en serio. Luego de Semana Santa -dónde la ocupación fué casi del 90%-, las reservas no superaron el 40% por lo que esos días de feriado no alcanzaron a compensar las pérdidas ni tampoco creo que lo vaya a hacer la temporada de vacaciones de invierno", agrega Mauricio Ruiz.

Según informan desde la agencia, hasta principios de mayo y en la gran mayoría de los alojamientos de la provincia no había prácticamente reservas para el receso invernal. "En vacaciones de invierno nos visitan muchas familias especialmente de CABA y de Santa Fe; este año recién comenzaron las consultas a fin de mayo y repuntaron un poco los últimos 15 días de junio porque parece que va a ser una buena temporada de nieve y la gente se entusiasma pero lo deciden muy sobre la fecha", cuenta.

Lo cierto es que la provincia de Mendoza viene con "arrastre negativo de los meses de abril, mayo y junio y ni siquiera ocupando el 85% de las plazas, que es nuestra proyección para las vacaciones de invierno, vamos a salvar la baja que tenemos desde diciembre".

Para atraer lo más posible a turistas y visitantes, los operadores inmobiliarios provinciales están ofreciendo actualmente ofertas y promociones. "Hay por ejemplo, 3 noches al precio de 2 o descuentos de hasta el 40%. Se trata de promociones que antes no existían y que ahora volvieron. Hoy por u$s40 encontrás en el centro departamentos con cochera y desayuno y aunque vayan a pérdida, los dueños prefieren alquilarlo y salvar los gastos", agrega Ruiz.

"La Feliz" a tope en hoteles 5 estrellas 

Sergio Deprez de Estudio Uno Propiedades y referente del rubro inmobiliario de la ciudad de Mar del Plata cuenta que "a pesar de que la oferta está a muy buen precio porque los valores se mantuvieron igual que en cualquier otro día del año, las consultas son muy bajas y prácticamente no hay reservas hechas". Esos valores que menciona Deprez corresponden a departamentos sin vista al mar ni amenities y parten desde los $30.000 la noche para departamentos de 1 ambiente, mientras que los de 3 ambientes pueden llegar a costar desde $60.000 en adelante.  

En comparación con la ocupación durante la temporada de invierno anterior, Deprez señala: "hoy estamos en un 40% menos que el año pasado pero creo que la gente va a venir y a pelear precios, no quieren reservar de antemano porque creen que de esa forma es más caro. Prefieren venir y buscar valores de manera presencial".

Para hacer más atractivas las ofertas de alojamiento temporario para estas vacaciones de invierno, el presidente del Colegio de Martilleros de Mar del Plata, Guillermo Rossi, explica que "los operadores inmobiliarios están intentando hacer promociones por semana" y aclara que "todas son con los mismos valores de los fines de semana largos que hubieron hasta ahora". En ese sentido, destacó la estabilidad de los precios como un incentivo para una temporada a la que desde la cámara esperan con optimismo.  

En el otro win del alquiler temporario, la disponibilidad de plaza hotelera de 4 y 5 estrellas de La Feliz, está a tope. Y si bien el parate en la demanda de alquileres temporarios obedece a los mismos motivos que en otros puntos turísticos del país, también hay otros factores particulares de la ciudad balnearia más importante de la costa argentina, que intervienen.

Verónica Berasueta, la vicepresidenta del Colegio de Martilleros de Mar del Plata califica a la situación como "compleja" y lo argumenta de la siguiente manera: "estamos en un  momento en el que hay demasiados feriados largos juntos y obviamente nos van a ser tan óptimos como los del año pasado, por eso la demanda de alquileres baja. Por otro lado, si vos mirás la hotelería, los fines de semana largos está a tope pero porque tiene 50.000 plazas mientras que los que somos extrahoteleros tenemos 320.000".

También otorga una gravitación imaron a poner sus unidades en alquiler por 24 meses. Finalmente, quiero mencionar otro factor que no nos beneficia y es que hay una competencia desleal de las páginas que ofrecen alquileres en dólares y que tributaportante a la derogación de la Ley del Alquileres. "Luego del  DNU, el mercado acomodó la oferta y la demanda, los valores y los ajustes. Eso nos quita mercadería para la temporada porque muchas personas se animn afuera. Eso impacta en nuestro mercado", agrega. 

No obstante, los especialistas del sector ponderan y destacan como muy positivo el movimiento que genera desde hace dos años el turismo de ventas y que hizo que en mayo de este año se registrara un aumento interanual de 31% más de escrituras. "Es el momento de venir a comprar a Mar del Plata porque la ciudad tiene un atractivo especial. Mucha gente incluso se jubila y decide venirse a vivir acá porque tenés gastronomía, eventos, festivales y muchas más opciones que hacen que tengas de todo por hacer". Es por eso que no resulta para nada inusual el movimiento de obras de alta gama en desarrollo.

"Se está construyendo muchísimo desde cero y otro producto que está funcionando muy bien a nivel inmobiliario es la compra, reciclaje y venta conocido como fix and flip. La gente apuesta por la ciudad y el mercado se mueve y está diseminado", enfatiza. 

El aluvión de desarrollos en construcción -a pesar de su encarecimiento en dólares- es un fenómeno imparable también en Mendoza, sobre todo el relacionado con proyectos de alta gama y con opciones que combinan servicios premium con el atractivo turístico de la famosa ruta del vino. "Hay complejos de departamentos y emprendimientos al nivel de hoteles de 4 estrellas. Particularmente en el Valle del Uco hay lodges muy singulares con inversiones importantes que siguen dinamizando el mercado, más allá de alguna mala temporada, la gente va a seguir eligiendo Mendoza y la oferta está a la altura", finalizó Mauricio Ruiz. 

La perla del turismo cordobés

En la ciudad de Carlos Paz, si bien hay varias consultas y reservas, los integrantes del sector esperan un golpe de suerte de último momento. "La temporada de invierno viene bastante floja y de acuerdo a nuestras estimaciones la ocupación será de un 60%. Hay que tener en cuenta que la semana más fuerte es la segunda de nuestras vacaciones porque ahí coinciden con las de Buenos Aires y las de varias provincias que nos visitan seguido por las sierras", señala la gestora inmobiliaria Noelia Garay. Sobre los valores, cuenta que "se mantuvieron igual que en el verano" y que los productos que más reserva tienen son "cabañas con actividades para niños como cabalgatas o departamentos". Las casas grandes, por el contrario, "no han tenido gran demanda".

Los precios para la ciudad -cuya principal actividad económica es el turismo- son similares a los de otras localidades referencia país. Un departamento de 1 ambiente se coloca en los $45.000 por día y los de dos ambientes con capacidad para 5 personas en $60.000. A 30 kilómetros de distancia, en La Docta, el rubro del temporario también viene a la baja y el principal síntoma es la duración de las estadías. "La tendencia es similar a lo que nos pasó en el verano, la antelación de la reserva es mucho menor, pero sobre todo la duración de las estadías ha bajado bastante, de una semana a dos o tres días", señala Mariano Marieschi, gerente comercial de Renta a Flat, la empresa de gestión inmobiliaria que tiene tiene alrededor de 170 departamentos en alquiler en Córdoba, Carlos Paz y Río Cuarto. 

Pero además, cuando hasta hace un tiempo lo que determinaba la estadía en un lugar eran los servicios adicionales, "hoy notamos que nos cuesta mucho más cerrar los productos premium porque la gente prioriza el precio". Sobre cuáles son las estrategias para afrontar esos cambios, explica que "Rent a Flat tiene flexibilidad para acomodarse en cuanto a tarifas y por eso está ofreciendo descuentos escalonados a partir de cierta cantidad de días de estadía. Podemos decir que nos fue más o menos bien pero no en el volúmen que esperábamos; nos costó llegar al 30% de ocupación que siempre tenemos para estas fechas", destaca.  

La cantidad de reservas y consultas viene a la baja y esa es una tendencia que se repite, salvo excepciones, en la mayoría de los destinos turísticos preferidos del país. Sin embargo, el rubro de la construcción no se detiene y desarrolla cada vez más y mejores propuestas. En Mar del Plata, por ejemplo, el segmento de alquileres se está orientando de manera muy marcada hacia el sector que denominan "alquiler universitario" y que es básicamente aquel que ofrece departamentos bien ubicados y equipados para estudiantes.

En Mendoza, de la mano del turismo de alta gama, proliferan cada vez más los emprendimientos inmobiliarios que ofrecen servicios de spa, golf y hasta viñedos propios. Por su parte, en Córdoba, surgen constantemente nuevos desarrollos inmobiliarios por lo que se entregan mensualmente gran cantidad de departamentos en torres nuevas y en complejos premium. 4

Dicen, quiénes saben del tema, que la construcción se toma su tiempo pero que no frena. Sí hay a nivel general una fluctuación en el protagonismo de los productos y por eso muchos de los que estaban cómodos en el segmento temporario saltaron al tradicional y viceversa pero hay una realidad y es que el mercado no se agota.