Alerta alquiler en CABA: el brusco cambio en los precios de los monoambientes

El mercado de alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires atraviesa un escenario de reconfiguración permanente tras los cambios normativos y la dinámica inflacionaria. Sin embargo, un dato reciente encendió las alarmas entre los inquilinos más jóvenes y aquellos que buscan vivir solos: las unidades de menor superficie son las que registran las subas más agresivas. Según los últimos relevamientos del sector, los departamentos de un solo ambiente quedaron en el centro de la escena debido a una demanda que no da tregua y una oferta que, aunque creció, no logra contener los valores de entrada.

Esta tendencia marca una brecha notable respecto a lo que sucede con las viviendas de dos o tres ambientes, que si bien no son ajenas a los aumentos, muestran una curva de ascenso un tanto más moderada en términos porcentuales. La combinación de una ubicación estratégica en barrios con alta conectividad y la necesidad de reducir gastos fijos -como expensas o servicios- empuja a una gran parte de la población hacia los monoambientes, generando un efecto de cuello de botella que los propietarios y las inmobiliarias capitalizan con contratos iniciales cada vez más elevados.

En los barrios que tradicionalmente concentran la mayor oferta de unidades pequeñas, como Palermo, Caballito y Recoleta, los precios de lista alcanzaron pisos históricos. Para quienes hoy intentan independizarse o renovar un contrato en la Capital Federal, el desafío no es solo encontrar disponibilidad, sino afrontar requisitos financieros que, en el caso de las unidades mínimas, están proporcionalmente mucho más desajustados con respecto al salario promedio de lo que estaban hace apenas un año.

Los datos fueron aportados por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz, y marca que los incrementos promedio de las viviendas de un ambiente fue cercado al 37.5% anual, mientras que las unidades de dos ambietes subieron un 30% y las de tres un 28.6%.

Los motivos detrás del encarecimiento de los monoambientes en CABA

El principal factor que explica por qué los departamentos más chicos son los que más suben tiene nombre y apellido: demanda inelástica. Se trata de unidades buscadas principalmente por estudiantes del interior del país, trabajadores jóvenes y personas separadas, un público que suele priorizar la ubicación por sobre los metros cuadrados. Al ser la puerta de entrada al mercado de vivienda, la competencia por estas unidades es feroz. Cuando un monoambiente sale al mercado a un precio competitivo, suele reservarse en cuestión de horas, lo que permite que los nuevos ingresos se tasen con valores cada vez más altos ante la certeza de que habrá un interesado dispuesto a pagar.

Otro elemento clave en este fenómeno es el costo de mantenimiento. En un contexto de subas tarifarias y aumentos en las expensas por paritarias de encargados de edificios, los departamentos chicos representan un refugio para el bolsillo en el mediano plazo, a pesar del alto costo inicial del alquiler. Esto genera que mucha gente que antes buscaba un dos ambientes hoy se vuelque a un monoambiente para compensar los gastos fijos mensuales. Esta migración de la demanda hacia abajo presiona los precios del escalón más bajo de la pirámide inmobiliaria, haciendo que la diferencia de precio entre un ambiente y dos ambientes sea cada vez menor en zonas críticas de la Ciudad.

Impacto por barrios: dónde es más caro alquilar hoy

El mapa de precios en la Ciudad de Buenos Aires muestra disparidades marcadas, pero el fenómeno del aumento en unidades chicas es transversal. Palermo sigue liderando el ranking de los barrios más costosos, donde un monoambiente puede superar ampliamente el promedio de la ciudad si cuenta con amenities o una ubicación cercana a polos gastronómicos y de transporte. Por otro lado, barrios como Villa Crespo o Chacarita, que antes eran alternativas económicas, han visto cómo sus precios se equipararon rápidamente a los de las zonas más exclusivas debido al efecto derrame y la gentrificación.

Por el contrario, en zonas como Constitución, Flores o Balvanera, aunque los valores nominales son más bajos, el porcentaje de aumento en los departamentos más chicos también fue superior al de las unidades familiares. Mientras el mercado se autorregula tras la derogación de la Ley de Alquileres, la realidad de los contratos diarios muestra que la libertad de pactar entre partes sigue favoreciendo, en el segmento de baja superficie, a una suba que parece no tener techo en el corto plazo.