Llegan grupos extranjeros para invertir en la construcción

Inversores de diferentes nacionalidades anunciaron su desembarco en la Argentina para apostar al real state. Son fondos de inversión, desarrolladores y redes inmobiliarias, en su mayorí­a de Estados Unidos y España, que descubrieron algunas zonas puntuales del paí­s que garantizan una buena relación entre inversión y rentabilidad.La construcción registró en los últimos años importantes tasas de crecimiento en el paí­s y se convirtió en la gran atracción para quienes quieren hacer negocios o como forma de ahorro. En el caso de los extranjeros, la llegada es motivada por apuestas tanto para el área de turismo, como oficinas, retailers, industrias y algunos proyectos residenciales. Entre las obras que están en marcha y las que se anunciaron se desembolsarán alrededor de u$s2.000 millones. Además de las empresas que desembarcaron en el paí­s, muchas están realizando consultas y análisis de cómo se encuentra el mercado.Entre los inversores se encuentran:

• Fortune Related International Sales (FRIS): es un joint venture norteamericano entre Fortune International y Related International. Construirán viviendas desembolsando u$s2.000 millones en México, Panamá, Colombia, Uruguay, Argentina y Bahamas.
• Mall: un grupo español que invertirá u$s600 millones en un complejo de viviendas, shoppings y entretenimientos. Ya está presente en Campeche, México y Los Faros, Panamá, que juntos demandarán una inversión de u$s1.200 millones.
• Jumeirah: de Emiratos írabes, dueña de los hoteles del Burj Al Arab, un establecimiento siete estrellas ubicado en Dubai. La inversión puntual en el hotel ascenderá a u$s60 millones. Newside, desarrolladora local, forma parte del proyecto que incluye un desembolso mayor de u$s200 millones.
• Salvago: grupo español. Invertirá u$s20 millones en Caballito, donde construye tres torres de departamentos.
• Rigel: grupo español, está construyendo torres de lujo en Belgrano.
• Empresarios norteamericanos: así­ se define un grupo de inversores que se reunieron con dirigentes bonaerenses para anunciar un desembolso de u$s400 en el proyecto Culu Culu, en Lobos.
• Developers & Builders Alliance (DBA): es la empresa a través de la cual sondeo el mercado Donald Trump, el multimillonario estadounidense.

Estos son sólo algunos de los cientos de proyectos que se suman a un largo listado que viene creciendo desde hace tiempo. Incluso el sector de turismo, desde los `90 concentra la atracción de las principales cadenas internacionales.Por qué la ArgentinaAproximadamente un 20% del mercado del real state corresponde a proyectos de inversores de otros paí­ses, según Reporte Inmobiliario, mientras que muchos desarrollos cuentan con aportes mixtos, tanto de locales como de extranjeros. Según Rodrigo Fernández Prieto, vicepresidente de Fernández Prieto & Asociados, si la crisis en los mercados internacionales sigue los inversores extranjeros apuntarán sus miradas a otros mercados, entre ellos a la Argentina que guarda a los ladrillos como una buena alternativa."Por la crisis financiera internacional, los inversores estadounidenses o europeos estudian con más detalle nuevos mercados y descubren opciones atractivas, como puede suceder con la Argentina", explicó Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario.

Por su parte Juan Pablo Gutiérrez, gerente general de Colliers International, explicó que "el motivo por el que la Argentina aparece como un mercado potable es porque hay mucha liquidez en el mundo y el paí­s ofrece tasas de retorno muy superiores a las europeas en inversiones de real state, lo que sirve para compensar el riesgo de las fluctuaciones económicas del mercado".Además, a pesar de la suba de los precios de las propiedades en el mercado local, en términos de euros la plaza continúa siendo muy competitiva. En el caso de Puerto Madero, la rentabilidad llega hasta un 25% en dólares, un número imposible en Europa.En el grupo Mall explicaron a infobaeprofesional.com que también motiva el desembarco la escasez de tierras en los mercados europeos, o el alto costo que implicarí­a invertir en 300 hectáreas, que es lo que se necesita para un proyecto del grupo, en Europa. "Hay pocos lugares con una naturaleza virgen con precios tan accesibles como en la Argentina".Al mismo tiempo, esto hace que se vendan muy rápido", explicó. Proyectos en Capital FederalHasta el momento los principales desarrollos en la ciudad de Buenos Aires se concentran en lugares premium, en Puerto Madero y Recoleta. Torres Renoir y Faena son algunos de los emprendimientos que al mismo tiempo están siendo comercializados en el exterior. Estos sectores tienen valor y posicionamiento internacional. En Palermo Hollywood y Soho comenzaron algunos sondeos y desembarcos y hay apuestas en Belgrano y Caballito, pero en menor escala. Federico Andreoti, gerente de Propiedades de Tizado Puerto Madero, explicó que en la zona del 25% de las operaciones realizadas participan extranjeros. Al mismo tiempo, en proyectos de primer nivel como Mulieris el número aumenta al 35 por ciento.Por otro lado muchos de los inversores locales compran departamentos para luego alquilarlos a extranjeros. En este caso de una renta anual del 8% en dólares, que se logra en departamentos sin amueblar generalmente para locales, se puede pasar a una renta anual del 15% en dólares en propiedades amuebladas destinadas a alquileres temporarios."El problema es que son contratos cortos, pero muchas veces igual se elige la opción por la rentabilidad", explicó Andreoti.La inmobiliaria también extendió su red de contactos a otros mercados, como España y Estados Unidos, y realizan operaciones con combinadas con brockers del paí­s del norte. La página recibe 40.000 visitas de todo el mundo y hace publicidad en medios españoles."La rentabilidad para los extranjeros es mayor a pesar de que las tierras están muy altas. La incidencia del precio de la tierra es de u$s1.000 el metro cuadrado más otros u$s1.000 de construcción. En una torre, el precio del m2 se acerca los u$s.3.000, que puede ser de u$s3.500 en casos como Muliers o de u$s2.500 en las llamadas tortas edificios de 9 pisos aproximadamente.Estos precios son elevados pero por ejemplo el m2 de un departamento en Londres es de u$s18.879; en Nueva York de u$s12.000 y en Madrid de 5.200 dólares.

Sin embargo, la alta rentabilidad del 25% se ve favorecida porque la venta es muy rápida.Impacto en los localesPara los inversores y propietarios locales la llegada de extranjeros tiene diferentes aristas. Por un lado, en el caso de los alquileres de viviendas, los precios se impulsaron porque se piensa en los inquilinos del extranjero, a quienes se les cobra en dólares, explicaron en Covelo Propiedades.Para compra y venta la misma demanda local generó un aumento del m2 y los grandes proyectos de extranjeros pueden subir la cifra porque también sube la calidad.En el caso del turismo el mercado local ganó excelencia y se aumentó la oferta, permitiendo a la vez que crezca el número y nivel de los turistas que vienen del exterior.En Capital Federal, el rubro turismo es el antecedente inmediato del boom de extranjeros que invierten en real state, especialmente en Capital. "Hoy, este foco es el principal para los desarrolladores," explicó Gómez Picasso.En la ciudad se encuentran las cadenas internacionales más importantes. Hilton, Melia, Four Season, Sheraton, entre otros.Según el Inter-American Development Bank (IADB ), se estima que los hoteles de 5 estrellas en América Latina y el Caribe pueden generar u$s5,4 por cada dólar utilizado en su operación (u$s4,2 en el caso de los de tres y cuatro estrellas). Este sector puede recuperar la inversión en divisas en perí­odos cortos.Oficinas y RetailLas consultas y desembarcos de inversores que apuestan al segmento de oficinas, retailers e industriales se multiplicó en los últimos seis meses. El gerente general de Colliers International explicó que el interés de inversores extranjeros en las tres áreas que forman el core de la empresa creció de manera significativa. "Se trata de muchos fondos de inversión que juntan una masa critica de capital y vienen en busca de inversiones con buena renta, por eso hay grandes apuestas a este tipo de proyectos, especialmente oficinas AAA", explicó Gutiérrez.Otros grupos buscan asociarse con empresas locales para el desarrollo. En este sentido y no solo dentro del área de oficinas sino también en proyectos industriales, hay un gran interés por la zona norte del gran Buenos Aires y Panamericana, debido a la saturación del mercado en la Capital Federal.Con un volumen de mercado de 220.000 m2 de categorí­a "A", y 75.900 m2 de "AAA", con valores de renta entre u$s16 y u$s23 el m2 respectivamente, el mercado de Zona Norte era de una escala relativamente reducida. Pero su dinámica muestra un ritmo creciente: la vacancia es mí­nima.A esta realidad se suman los anuncios de obras para el trienio 2008-2010 en las categorí­as superiores, que corresponden a 240.000 m2 nuevos.

El fenómeno es liderado por compañí­as internacionales de servicios, tecnologí­a y telefoní­a y lo componen un abanico amplio de firmas en busca de grandes superficies, e incluso de edificios completos aptos para instalar sus sedes corporativas. Las búsquedas se concentran en dos rangos: el de 300 a 600 m2 de superficie propia, por una parte, y una escala superior a los 2.500 m2 por la otra."Un 70 de las inversiones son destinadas a oficinas y un 20% a retail e industria", explicó Gutiérrez.La presencia del grupo a nivel global, en más de 200 ciudades, genera una fuerte red de contactos que favorece la llegada de inversores, quienes también miran al interior del paí­s"En marzo desembarca un fondo europeo para iniciar operaciones en América Latina y desde la Argentina manejar la región. Tienen proyectos de retails y oficinas para Neuquen, Mendoza y Córdoba. Hay una gran demanda insatisfecha en el interior, tanto en oficinas de primera categorí­a como en comercios", agregó.En el caso del retail Irsa y Cencosud son algunos de los grupos que lideran las inversiones. Recientemente inauguró un nuevo local Sodimac, del grupo chileno, con una inversión de u$s14 millones.Interior del paí­sLas inversiones destinadas al turismo no solamente se centraron en Capital Federal sino que el interior del paí­s, especialmente en el sur, donde cobraron mucha fuerza en el último tiempo."En el caso de las tierras también son un gran atractivo aunque actualmente es baja la oferta ya que son pocos los propietarios que están dispuestos a vender en un momento de suba de las cotizaciones", explicó Gómez Picasso.El 11 de marzo se anuncia formalmente el desembarco del grupo Mall, pero hace un año instalaron sus oficinas y ya estuvieron en 2007 recorriendo la Patagonia descubriendo terrenos para invertir.Los proyectos, de los cuales ya concretaron dos en México y Panamá, se desarrollan siempre en centros turí­sticos o zonas de posible desarrollo. Se trata de viviendas combinadas con hoteles, shopping y centros de entretenimiento. "Tenemos una red propia de inmobiliarias que vende en todo el mundo. Se venden las viviendas a inversores extranjeros. La misma compañí­a organiza grupos de visita, en este momento están recorriendo Panamá", explicaron en la empresa.El monto que destinan a las obras de es u$s600 millones, eso es lo que demandará la construcción en la Argentina. Otro de los grandes proyectos se inauguró recientemente en Neuquen. Se trata del LoiSuites Chapelco Golf Resort & Spa', un proyecto desarrollado por la empresa nacional Estancias Chapelco S.A y la cadena de hoteles LoiSuites, un complejo turí­stico deportivo y residencial ubicado en las cercaní­as de San Martí­n de los Andes. Son 430 lotes residenciales y un club de golf que cuenta con la primera cancha de golf puesta en juego y diseñada por Jack Nicklaus y Jack Nicklaus II en Sudamérica y con un hotel 5 estrellas.Según Moira Taylor, una de las responsables del proyecto, la dimensión de la obra ha captado el interés de inversores de diferentes nacionalidades y fue vendido a franceses, ingleses, estadounidenses, uruguayos y algunos argentinos que apuestan al sur no solo por la belleza de los paisajes, sino también por la proyección de la zona.En este proyecto se desembolsaron más de u$s15 millones de dólares.Polí­ticas provincialesLas provincias desarrollaron sus propios programas de inversiones para atraer a los extranjeros, teniendo en cuenta especialmente la importancia de satisfacer una demanda en ascenso.En Chubut Oscar González, director de la Subsecretarí­a de Promoción de las Inversiones, explicó que reciben muchas consultas de grupos extranjeros para radicarse en la provincia. Sin embargo estas no tienen que ver con el enfoque más importante de la dirección, que es definir acciones de ayuda y promoción a las Pyme locales y nacionales que quieren realizar nuevos desarrollos enfocados al turismo."En general estos grupos no necesitan financiamiento sino que consultan acerca de temas de logí­stica, cómo están las redes de acceso a la localidad y los servicios en general. Son factores claves para concretar los emprendimientos", explica.En este sentido, están trabajando para incrementar la frecuencia de vuelos, un tema clave para captar a grupos extranjeros.Por otro lado, González destacó que hay un gran auge de los desarrollos destinados al turismo, siempre con el cuidado de la provincia para mantener el estilo del lugar, que no admite cualquier tipo de proyecto inmobiliario o turí­stico. "Es claro que en Puerto Pirámides, en la Pení­nsula de Valdés, no se admite la instalación de un hotel 5 estrellas con 500 camas. Es un despropósito por el lugar por el tipo de infraestructura, por lo cual la ciudad colapsarí­a en una semana. Se busca conservar los lugares porque en el mediano y largo plazo si no hubo precauciones pueden ser graves las consecuencias", explica. En cambio algunas ciudades como Comodoro Rivadavia y Puerto Madryn sí­ lo hacen viable, porque son altamente demandantes en todo tipo de turismo y tienen un déficit de oferta", explicóDe esta manera, se trata que en cada localidad se mantenga un perfil, y de ahí­ se tiene en claro que tipo de proyecto es ideal para cada zona.En San Luis, a través del Subprograma de Fomento a las Inversiones Turí­sticas, que tiene entre sus objetivos la optimización de la oferta turí­stica provincial, se reciben diariamente un promedio de 7 a 9 personas interesadas en invertir. Un 40% son residentes en la provincia yI el resto son de otras zonas del paí­s o extranjeros. Se está trabajando fuertemente en el desarrollo de polos de inversión importantes en los espejos de agua, embalses y diques que están sin explotar y tienen un gran potencial turí­stico. Para ello se debe realizar un proyecto urbaní­stico que incluya todos los factores que son necesarios para la instalación en cada uno de ellos de complejos turí­sticos.

PerspectivasMás allá de los proyectos anunciados, la cantidad de consultas que se realizan presentan un buen panorama de cara al futuro. Se esperan más desembarcos, cada vez más arriesgados y ambiciosos.

Turismo, oficinas y retails seguirán liderando las apuestas, mientras que las torres residenciales también atraerán inversores especialmente en las zonas premium.

Guillermina Fossati© infobaeprofesional.com