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La pregunta que se hacen muchos: ¿es posible acceder a la vivienda con los créditos hipotecarios UVA?

Un reciente estudio de la Ciudad de Buenos Aires mostraba que hasta fines del año pasado acceder a la vivienda propia era imposible. ¿Cambió algo ahora?
06/06/2024 - 10:25hs
La pregunta que se hacen muchos: ¿es posible acceder a la vivienda con los créditos hipotecarios UVA?

La reaparición del crédito hipotecario UVA es una buena noticia para quienes aspiran a la vivienda propia, ya que luego de muchos años, un importante número de entidades bancarias salió al mercado a ofrecer ese instrumento de financiación.

En líneas generales, lo que se ofrece con sus más y sus menos, son créditos a 20 años de plazo, ajustados por UVA, es decir en función de la inflación minorista, más una determinada tasa de interés que según los casos va del 3,5% al 8,5 por ciento.

Para los potenciales interesados un dato de singular importancia es que la relación cuota / ingreso no debe superar entre el 25% y el 30% del grupo familiar, lo cual en muchos casos puede convertirse en un obstáculo para acceder a los mismos.

De hecho, un informe elaborado por la Dirección General de Estadísticas y Censos de la Ciudad de Buenos Aires, correspondiente al cuarto trimestre del año pasado, es decir previo a la aparición de los créditos hipotecarios, pone en evidencia la dificultad de acceso a la vivienda propia.

En dicho informe se consigna que "se construyó el Índice de Accesibilidad al Crédito Hipotecario (IACH) que mide la relación entre el ingreso mensual de una pareja aspirante y el ingreso mínimo necesario para acceder a un préstamo bancario con garantía hipotecaria, para la compra de una vivienda usada".

Para el período bajo análisis, este índice que se refiere a la adquisición de un departamento de 2 ambientes (43 m2 ) en la Ciudad se ubicó en 14,9, por lo que es el mínimo histórico de la serie que indica que el ingreso promedio alcanzó apenas la sexta parte del mínimo que se requiere para acceder a un crédito hipotecario para la compra de un departamento de 2 ambientes.

La reaparición del crédito hipotecario es una buena noticia para quienes aspiran a la vivienda propia

Ingresos familiares y acceso al crédito hipotecario UVA

"Con este resultado, una pareja de calificación ocupacional alta debería multiplicar sus ingresos casi siete veces para poder calificar al préstamo. Si se vincula la cuota inicial del crédito con el valor del alquiler de una vivienda de similares características, este último significó apenas el 15,7% del valor de la cuota, lo que pone de manifiesto la profunda problemática del acceso al crédito, considerando los recientes aumentos extraordinarios que registraron los alquileres residenciales en la Ciudad", agrega el trabajo de la DGE.

El deterioro del IACH en términos interanuales derivó de un extraordinario ascenso de la cuota inicial, que prácticamente se multiplicó por cuatro, debido a la suba de la tasa de interés de los créditos y por el fuerte aumento del precio en pesos de los inmuebles y más que duplicó el incremento del ingreso nominal de la pareja aspirante.

Todo ello en un contexto en el que el acceso a los créditos para la vivienda era prácticamente nula, pues eran muy pocas las entidades que los ofrecían.

En lo que hace al precio de las unidades en pesos, pues es la manera de compararlos con los ingresos familiares, este registró la suba más alta desde que se elabora el índice.

Qué muestra el estudio sobre el acceso a los créditos hipotecarios UVA

Para el período bajo estudio, en el que el IACH se ubica por debajo de los 15 puntos, para un inmueble de dos ambientes se tomaron como referencia los siguientes indicadores:

  • Valor de inmueble: u$s90.000, equivalentes a $47.9 millones.
  • Monto del préstamo (75% del precio): $35.9 millones.
  • Tasa de interés vigente: 66.7% anual
  • Relación cuota / ingreso: 30%
  • Cuota inicial: $2 millones
  • Ingreso de la familia aspirante: $1 millón.

La pregunta que se hacen muchos: ¿es posible acceder a la vivienda con los créditos hipotecarios UVA?

Si se comparan estos datos con los registrados un año atrás, el deterioro es más que significativo, pues frente a un incremento del 200% del valor del inmueble como consecuencia de la devaluación del tipo de cambio oficial y una tasa de interés que se elevó en 27 puntos básicos, la cuota inicial se incrementó nada menos que un 400% y el ingreso de la familia menos de la mitad.

En que puede cambiar la situación con los nuevos créditos hipotecarios UVA

A partir de los datos del estudio, se puede simular la cuota inicial para las nuevas líneas de crédito UVA, tomando como referencia que el precio del inmueble no registró mayores cambios en dólares, pero se ajustó en pesos por la devaluación del tipo de cambio, y que los ingresos se incrementaron un 45% en el primer trimestre, según los últimos datos disponibles de la encuesta de salarios RIPTE, que son a marzo de este año.

En tal sentido, considerando una operación a 20 años de plazo con una tasa de interés del 6%, se obtiene que esta rondaría los $440.000, en tanto que el ingreso mínimo para acceder al crédito rondaría el millón y medio de pesos.

De confirmarse esta nuera relación entre las variables, el índice elaborado por la Ciudad de Buenos Aires debería mostrar que la posibilidad de acceder a la vivienda propia se habría incrementado de manera sustancial. De hecho, las familias interesadas en ello lo están percibiendo, lo cual se comprueba por la cantidad que consultas que reciben a diario los bancos e inmobiliarias.