Créditos hipotecarios: récord de crecimiento y diferencias entre bancos en septiembre 2025

El mercado de los créditos hipotecarios en Argentina atraviesa un momento de fuerte expansión. Según un informe de First Capital Group, en agosto el saldo total de financiamiento hipotecario alcanzó los $4,8 billones, lo que representa un crecimiento interanual del 503% respecto de los $787.900 millones registrados en el mismo mes de 2024.

La suba responde a una combinación de factores: cierta estabilidad en los precios, el regreso de los préstamos UVA ajustables por inflación, y una demanda sostenida que busca acceder a la vivienda propia en un contexto de alquileres elevados. Sin embargo, el sector enfrenta un desafío central: garantizar el financiamiento suficiente para sostener este nivel de crecimiento.

Al cierre de agosto, los créditos hipotecarios -incluidos los ajustables por UVA- mostraron un aumento del 10,7% mensual en términos nominales, lo que equivale a un crecimiento real del 8,6% en el mes y del 350% interanual.

De acuerdo con los datos del Banco Central, el salto más notorio se produjo en mayo, cuando el saldo hipotecario experimentó un crecimiento excepcional, marcando un punto de inflexión en la tendencia. Desde entonces, la evolución trimestral muestra una consolidación en los niveles de financiamiento, aunque con un ritmo más moderado en julio y agosto.

El socio de First Capital Group, Guillermo Barbero, explicó: "El interés de la demanda se mantiene firme gracias a la estabilidad en precios y a que las tasas no se dispararon tanto como en otros segmentos. El desafío es que la oferta logre financiamiento suficiente para sostener este crecimiento".

Crédito hipotecario UVA: ¿conviene comprar o alquilar?

La reaparición de los créditos hipotecarios UVA abrió nuevamente el debate: ¿conviene acceder a un préstamo hipotecario o seguir alquilando?

Las diferencias entre bancos son notorias. Mientras algunas entidades ofrecen cuotas iniciales similares a un alquiler promedio en las grandes ciudades, otras presentan costos mucho más elevados, prácticamente inaccesibles para la clase media.

El abanico es amplio: varía según la tasa de interés, los plazos de devolución, los montos máximos permitidos y los requisitos de ingresos. La decisión final depende del perfil económico de cada solicitante y de la política crediticia de cada banco.

Plazos y montos: entre 15 y 30 años, con techos en dólares diferentes

El plazo de devolución es uno de los puntos clave en la comparación.

• Algunos bancos limitan sus préstamos a 20 años: Ciudad, Supervielle, ICBC, Brubank, Macro, Banco del Sol y Comafi.

• Otros permiten extenderlos hasta 30 años: Nación, Santander, BBVA, Galicia y Patagonia.

La diferencia no es menor. Un crédito a 30 años implica cuotas iniciales más bajas, pero un costo financiero total mucho más alto a lo largo del tiempo.

En cuanto a los montos máximos en dólares, también hay disparidades:

• Banco Nación financia hasta u$s216.000.

• Santander llega a u$s274.000.

• Patagonia permite hasta u$s276.000.

• Ciudad y Comafi marcan el techo más alto con u$s302.000.

• En el extremo inferior, Banco del Sol se limita a u$s172.000.

Esto refleja distintos objetivos: algunos apuntan a viviendas de menor valor, mientras otros buscan captar operaciones en zonas premium.

Tasas de interés: la brecha entre bancos

La tasa de interés es el factor más determinante.

• El más barato es Banco Nación, con una tasa del 4,5% para quienes cobran haberes en la entidad.

• En el otro extremo, el Banco Macro cobra 15%, encareciendo de manera significativa el crédito.

Entre ambos extremos aparecen Banco Ciudad (4,5% a 11,5%), Galicia (11,5%), Santander (10,5%), Patagonia (10%), Credicoop (9%), Banco del Sol (9%), ICBC (8,9%), Brubank (8%) y Supervielle (8,5%).

La diferencia de 10,5 puntos porcentuales puede significar, en un préstamo a 20 o 30 años, pagar una cuota equivalente a un alquiler medio o, en el extremo contrario, afrontar un costo que lo duplica o triplica.

Relación cuota-ingreso e ingresos mínimos exigidos

La mayoría de los bancos exige que la cuota no supere el 25% del ingreso familiar. Algunos flexibilizan hasta el 30% si el cliente acredita sueldo en la entidad.

En cuanto a los ingresos mínimos, las cifras son elevadas:

• Supervielle pide $2,5 millones mensuales.

• Credicoop solicita $2 millones.

• ICBC y Banco del Sol exigen $1 millón.

• Brubank reduce el piso a $850.000.

En muchos casos no se publica un ingreso mínimo, pero en la práctica las evaluaciones internas terminan fijando un piso similar.

Condiciones adicionales: codeudores, precancelación y seguros

Los bancos también difieren en cuanto a requisitos adicionales:

• En la mayoría de los casos se permite sumar ingresos con el cónyuge, pero algunos extienden la posibilidad a padres (ICBC) o hasta cuatro familiares (Comafi).

• Patagonia exige codeudor, mientras que Brubank lo limita a familiares directos.

• Banco Ciudad y Credicoop aceptan sumar ingresos del grupo familiar conviviente.

En relación con la precancelación, casi todas las entidades aplican un recargo del 3% al 4% más IVA si se cancela antes del 25% del plazo o de los primeros 180 días.

En materia de seguros, el costo no siempre está especificado, aunque Banco Nación establece un adicional del 1,5%.

Respecto al destino de los fondos, la mayoría permite la compra de primera o segunda vivienda, y algunos también refacción o ampliación. Sin embargo, en los préstamos de montos mayores suele restringirse exclusivamente a la compra.

Acceso limitado para monotributistas y trabajadores independientes

Un tema que genera dudas es la posibilidad de acceso para monotributistas. Algunos bancos los aceptan de manera explícita, mientras otros no aclaran la condición, lo que deja a muchos trabajadores independientes sin certezas sobre su elegibilidad.

En un contexto donde la informalidad laboral y el empleo autónomo representan una parte importante del mercado, este aspecto se convierte en una barrera adicional para acceder a la vivienda propia.