Comprar para alquilar: ¿qué barrios de CABA tienen la rentabilidad más alta?

En un contexto donde los vaivenes económicos golpean a inquilinos y propietarios por igual, el mercado de alquileres en la ciudad de Buenos Aires ofrece un retrato revelador para quien busca rentabilidad. Según el último relevamiento de Reporte Inmobiliario, la rentabilidad bruta anual de los departamentos usados de 1 a 4 ambientes en CABA se ubica en promedio en torno al 5,24 % al cierre de septiembre de 2025. 

Ese dato agrupa una mezcla de zonas, tipologías y estados; pero si se miran los extremos y los barrios concretos, aparecen oportunidades —y advertencias— que todo inversor debe analizar.

Panorama general para el rubro alquileres

El informe establece que, en base a más de 6.900 unidades en oferta de alquiler formal en pesos, y su contrapartida en unidades similares en venta, la relación alquiler/precio arroja un retorno bruto superior al 5 % anual. Si bien este porcentaje se ubica por debajo del registrado en diciembre de 2024, cuando alcanzó en promedio al 5,8 %, supera al registrado en abril de 2024 cuando había sido sólo 4,5 %.

Según el informe, "la cifra del 5 % implica que, en promedio, el valor anual del alquiler representa apenas una fracción limitada del precio de compra del inmueble". De hecho, quien compre una unidad para alquilar, recuperaría la inversión en alrededor de 19 a 20 años si nada cambiara (y sin contar gastos, impuestos, vacancias o mantenimiento).

¿Dónde conviene invertir hoy? Algunas pistas

• Barrios con precios de compra moderados + buena demanda de alquiler = mejor rendimiento.
• Zonas emergentes o de tránsito en mejora pueden ofrecer mayor upside.
• Un 2 ambientes bien ubicado puede ofrecer un rendimiento bruto cercano o superior al promedio (5 %+ anual), y con menor inversión que una unidad premium.
• Evitar o valorar con mucho cuidado las unidades de 4 ambientes o más si el objetivo es solo rentabilidad, ya que los márgenes suelen ser menores.
• Analizar no solo el "porcentaje bruto" sino el "porcentaje neto" después de todo costo, vacancia y con una expectativa realista de ocupación.

Zonas "premium" vs. periferias

Una clave que surge del análisis es que no todos los barrios rinden igual. Zonas tradicionalmente "top" en CABA, como por ejemplo Palermo, Recoleta o Belgrano ofrecen menores rentabilidades brutas porque los precios de compra siguen siendo altos, lo cual reduce el margen para el alquiler.

En cambio, barrios que tienen menos "glamour" que los ya apuntados muestran rendimientos muy por encima de la media, como por ejemplo Villa Lugano, Nueva Pompeya, Parque Avellaneda o Floresta. Un escalón más abajo se pueden ubicar La Boca y Parque Patricios y Balvanera, en tanto que el corredor formado por Recoleta, Palermo, Belgrano y Nuñez muestra las rentabilidades más acotadas en función de los precios de compra. Si se analiza barrio por barrio surge que: 

• Villa Lugano encabeza el ranking, pues tiene un rendimimiento bruto del 8,50% anual. 
• Nueva Pompeya ocupa el segundo lugar con 8,10% También del sur porteño, muiestra un muy buen rendimiento para alquileres vs precio de compra.
• Parque Avellaneda, con el 7,50% se posiciona como una zona intermedia y emerge como alternativa interesante.
• Floresta muestra una renta bruta del 7,20% y es otra zona del sur-oeste que aparece entre los mejores rendimientos.
• La Boca y Parque Patricios, por su parte, marcan un 6,90%, por lo que pueden catalogarse como barrios con rentabilidad moderada-alta.
• Balvanera, por su parte, con el 6,60% se convierte en una buena alternativa para invertir, aunque algo más modestos los números.
• Belgrano / Núñez / Palermo / Recoleta muestran rendimiebtos que van del 3,5% al 5% y si bien son barrios de alta gama, los precios de compra muy elevados ello se traduce en menores márgenes para alquiler.

Así, la periferia o barrios con menor precio de compra —pero buena demanda para alquilar— pueden mejorar el retorno. Pero se debe ser cuidadoso, ya que un "mejor retorno bruto" no equivale a que este sea "sin riesgos". Debe analizarse en profundidad lo relacionado a vacancias, estado del inmueble, capacidad de pago y solvencia del portencial inquilino y la ubicación, ya que todos estos siguen siendo factores decisivos.

Tipología de ambientes y su impacto

El tamaño del departamento también marca la diferencia. Así por ejemplo, el informe señala que las unidades de 2 y 3 ambientes tienen mejor desempeño en rentabilidad que las de 4 ambientes o más. Las grandes unidades demandan un precio de alquiler y de compra elevados, lo que extiende el período de recuperación de la inversión. En cambio, los 2 ambientes —en barrios adecuados— combinan una inversión moderada con buena demanda de alquiler, lo que mejora la "relación alquiler/precio".

Factores que condicionan hoy el retorno

• • Inflación y ajuste de contratos. En el mercado argentino, la inflación es un factor clave. Un alquiler que técnicamente rinde 5%  anual puede quedar en pérdida si los costos (impuestos, expensas, mantenimiento) crecen más rápido
• • Oferta creciente. La cantidad de unidades ofrecidas para alquiler usado en CABA ha crecido de forma intensa. Un mayor volumen de oferta tiende a moderar los alquileres, lo que impacta la rentabilidad.
• • Regulación y contrato. Los cambios normativos, la libertad para pactar actualizaciones y la duración de los contratos impactan el flujo de renta y por tanto el retorno efectivo.
• • Calidad del inmueble y zona. A menor calidad de construcción, estado deteriorado o barrio con baja demanda, menor será la ocupación y mayor la vacancia.
• • Perspectiva de valorización. Un buen rendimiento bruto hoy puede mejorar si la zona se revaloriza, o deteriorarse si el mercado de compraventa se ajusta.

Conclusión

Para un inversor que busca alquilar un departamento en CABA, lo que surge claro es que las rentabilidades no asombran, ya que el promedio bruto ronda el 5 % anual 

Eso indica que la inversión inmobiliaria como "negocio de renta" exige un enfoque cuidadoso: ubicación, tipología, estado y demanda son elementos clave para que el retorno sea aceptable.

En definitiva: no basta con comprar un inmueble y ponerlo en alquiler esperando "buena renta". En el escenario actual de CABA, los retornos están en un rango moderado, y el éxito será de quienes busquen optimizar tipología, ubicación, calidad y demanda más que confiar en un "boom" de rentas.