Los 10 barrios más baratos para comprar un departamento: precios y zonas para invertir

En la búsqueda de alternativas para comprar un departamento en la Ciudad de Buenos Aires, muchos compradores e inversores orientan sus decisiones hacia zonas que ofrecen precios accesibles y oportunidades de revalorización. Aunque en el imaginario las inversiones se concentran en Palermo, Belgrano o Recoleta, los valores más competitivos y baratos se encuentran en el sur y el oeste porteño, donde el metro cuadrado cuesta menos de la mitad.

Barrios como Villa Lugano, Nueva Pompeya, Parque Avellaneda, Villa Riachuelo, Parque Patricios, Vélez Sarsfield o La Boca encabezan la lista de los más económicos según Zonaprop, con cotizaciones que van desde los u$s968 hasta los u$s1.692 por m2. En estas zonas, el costo de adquisición es bajo y la rentabilidad por alquiler es más alta que en los barrios premium.

Alejandro Braña, experto del Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario Porteño, explicó que estas áreas ofrecen las rentas más elevadas de la ciudad. "Los valores de las propiedades son mucho más bajos, lo que permite comprar más unidades por el mismo capital. Un inversor que en Palermo adquiere un solo departamento, en Lugano o Pompeya puede comprar hasta tres", detalló.

En esos casos, la renta bruta anual puede superar el 7% u 8%, mientras que en zonas de alto valor como Palermo o Belgrano ronda entre 3% y 4%, según estimaciones del mercado. Esta diferencia convierte a los barrios más accesibles en una opción atractiva tanto para quienes buscan su primera vivienda como para quienes apuntan a generar ingresos por alquiler.

Villa Lugano es el barrio más barato para comprar un departamento

Estos valores contrastan con los de zonas del corredor norte, donde el metro cuadrado ronda entre u$s2.700 y u$s3.000 en Belgrano y Palermo, y supera los u$s5.800 en Puerto Madero.

Precios de departamentos y oportunidades

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, consideró que estos precios representan una oportunidad única en el mercado porteño. "Hablar de valores por debajo de los u$s1.300 por m2 parecía imposible en la Ciudad de Buenos Aires. Hoy son una realidad y atraen a una nueva generación de compradores que buscan propiedades accesibles con potencial de crecimiento", explicó.

El analista agregó que, a medida que el crédito hipotecario UVA se ampliaba, el interés por los barrios del sur y del oeste tiende a aumentar; lamentablemente la pausa hipotecaria y la volatilidad pueden complicar el acceso a através del apalancamiento crediticio. "Más familias empiezan a mirar zonas antes descartadas. La demanda se desplaza hacia barrios donde todavía se consiguen unidades amplias a precios razonables y con buena conectividad", señaló.

La accesibilidad es uno de los principales factores que explican el crecimiento de estos mercados. En Lugano, por ejemplo, se encuentran departamentos de tres ambientes desde u$s48.000, mientras que en La Boca y Constitución los valores parten desde u$s50.000, con superficies que superan los 50 m2.

En el caso de Parque Patricios, el desarrollo del Distrito Tecnológico impulsó una mejora en la infraestructura urbana y atrajo nuevos emprendimientos residenciales. Allí, los valores promedio por m2 se mantienen en torno a los u$s1.580, pero con perspectivas de aumento.

Por qué atraen

Estos barrios combinan varios factores: precios bajos, oferta variada, transporte público, acceso a autopistas y una creciente demanda de alquiler. En el caso de Constitución y Pompeya, la cercanía a centros laborales y educativos genera rotación constante de inquilinos. En La Boca, el componente turístico agrega valor a determinadas zonas.

Braña señaló que "muchos propietarios que antes no encontraban demanda en barrios tradicionales comenzaron a mirar hacia el sur. El diferencial de rentabilidad es notorio, y la vacancia es más baja porque los precios de los alquileres son accesibles para el mercado local".

La brecha con los valores del norte es amplia: mientras en Belgrano el costo promedio por m2 ronda los u$s2.700, en Lugano cuesta menos de la mitad. Para el comprador final, esto implica la posibilidad de acceder a una vivienda propia dentro de la Ciudad. Para el inversor, significa duplicar o triplicar su potencial de ingreso.

Ejemplos por zona

• Villa Lugano: expansión y conectividad. Es uno de los barrios más accesibles para la compra de vivienda. Su cercanía a la Autopista Dellepiane y su red de colectivos lo convierten en una opción estratégica para quienes buscan valorización a mediano plazo. Hay departamentos de tres ambientes de más de 50 m2 desde u$s48.000.

• Villa Riachuelo: transformación en proceso. Con proyectos de saneamiento y obras de infraestructura, ofrece oportunidades para familias jóvenes. Departamentos de tres ambientes desde u$s52.000, con más de 50 m2.

• La Boca: identidad cultural y turismo. La cercanía a Caminito y la renovación urbana fortalecen su potencial de renta. Hay unidades de tres ambientes desde u$s50.000.

• Balvanera: conector estratégico. La mejora en transporte y seguridad elevó el interés de inversores. Está la estación del ferrocarril de Once. Las unidades de tres ambientes parten desde u$s65.000.

• Versalles: nodo comercial y residencial próximo con Liniers. La expansión de su área comercial y la conexión con el tren Sarmiento impulsan la demanda. Departamentos de tres ambientes desde u$s57.000.

Según datos de Reporte Inmobiliario, las propiedades con precios por debajo de los u$s1.300 por m2 mostraron leves caídas en el último año, mientras que aquellas con valores superiores a los u$s2.000 aumentaron cerca del 5%. Esta diferencia de comportamiento evidencia el margen de revalorización que aún existe en los barrios más económicos.

En el contexto actual, la combinación de precios bajos, rentas altas y potencial de crecimiento convierte a estas zonas en una alternativa concreta frente a la amenaza de que el crédito hipotecario se caiga por completo y la suba de tasas. "Son mercados de oportunidades reales, con costos de entrada bajos y margen para crecer cuando el crédito vuelva a fluir. Lamentablemente las ventanas de oportunidad para comprar con financiamiento bancario duran poco en la Argentina", concluyó Braña.