El inquilino no paga las expensas o los impuestos: qué puede hacer el propietario y cómo evitar un problema mayor

Las expensas, el ABL y otros impuestos asociados a una propiedad suelen estar entre las obligaciones que asume el inquilino al firmar un contrato de alquiler. Sin embargo, cuando esos pagos dejan de realizarse, el problema termina impactando directamente sobre el propietario.

Aunque el inmueble esté ocupado por un locatario, para el consorcio y para los organismos recaudadores el responsable final de la deuda continúa siendo el titular de la unidad. Por eso, especialistas inmobiliarios recomiendan monitorear periódicamente el estado de las expensas y actuar apenas aparecen los primeros incumplimientos.

La advertencia no es menor. Con expensas que en muchos edificios de la Ciudad de Buenos Aires ya superan los $200.000 mensuales, una deuda acumulada durante varios meses puede transformarse rápidamente en una obligación difícil de recuperar.

Quién debe pagar las expensas y los impuestos

La normativa vigente establece que las expensas ordinarias corresponden al inquilino, mientras que las extraordinarias deben ser afrontadas por el propietario. Las primeras incluyen los gastos habituales de funcionamiento del edificio: salarios de encargados, limpieza, mantenimiento, administración y servicios comunes. Las extraordinarias comprenden obras de mejora, reparaciones estructurales o inversiones que incrementan el valor del inmueble.

En el caso de impuestos y tasas municipales, la situación depende de lo pactado en el contrato. Sin embargo, frente a los organismos recaudadores, el responsable sigue siendo el propietario.

"Muchos dueños creen que porque el contrato establece que el inquilino paga determinados conceptos dejan de tener responsabilidad. Jurídicamente no es así. Si la deuda existe, el reclamo termina llegando al titular del inmueble", explica el abogado especializado en derecho inmobiliario Sebastián Domínguez.

Qué pasa cuando el inquilino deja de pagar

Desde la óptica del consorcio, la deuda corresponde a la unidad funcional y no a la persona que la ocupa. Eso significa que la administración puede reclamar directamente al propietario, aun cuando el incumplimiento haya sido generado exclusivamente por el inquilino. Si la situación se prolonga, el consorcio puede iniciar acciones judiciales para cobrar las sumas adeudadas, con intereses y costas.

"Hay propietarios que se enteran del problema cuando reciben una intimación formal. Para entonces, la deuda ya suele incluir intereses y varios meses acumulados", señala una administradora de consorcios consultada por iProfesional.

En tal sentido, los administradores afirman que uno de los escenarios más comunes es el del propietario que cobra regularmente el alquiler pero no verifica si el locatario está pagando las expensas.

Tomando como ejemplo un edificio donde las expensas ascienden a $220.000 mensuales, una mora de seis meses puede generar una deuda superior a $1,3 millones antes de sumar intereses, punitorios y gastos administrativos. Si además existen impuestos impagos o servicios adeudados, el monto puede incrementarse significativamente.

Las herramientas que tiene el propietario

Cuando detecta un incumplimiento, el dueño puede intimar formalmente al inquilino para que regularice la situación. Si la mora continúa, tiene la posibilidad de iniciar acciones judiciales por incumplimiento contractual y reclamar los montos adeudados. Los especialistas recomiendan conservar toda la documentación vinculada al caso: liquidaciones de expensas, intimaciones, comunicaciones y comprobantes emitidos por la administración o por los organismos de recaudación.

El papel creciente de los seguros de caución

La expansión de los seguros de caución cambió buena parte de la dinámica del mercado locativo. Actualmente, una proporción cada vez mayor de contratos se celebra con garantías emitidas por empresas especializadas que cubren alquileres impagos, expensas y otras obligaciones asumidas por el inquilino. Entre las firmas líderes se encuentran Finaer, Garantía Ya y Premium Group.

"Al propietario le garantizamos el cobro del alquiler, las expensas y demás gastos asociados", explica Diego Giani, director comercial de Finaer. Según el ejecutivo, la cobertura busca evitar que el dueño deba absorber deudas generadas por terceros. "Hay muchos propietarios que dependen de ese ingreso mensual. En muchos casos representa el ahorro de toda una vida y no pueden permitirse dejar de cobrar", agrega.

Desde Premium Group destacan que el fuerte aumento de las expensas durante los últimos años convirtió a este concepto en una de las principales preocupaciones de los propietarios. Por su parte, directivos de Garantía Ya señalan que es fundamental verificar qué conceptos cubre cada póliza y cuáles son los procedimientos necesarios para activar el reclamo.

Cuándo puede peligrar el contrato

La falta reiterada de pago de expensas, impuestos u otras obligaciones asumidas por el inquilino puede constituir un incumplimiento contractual. En esos casos, el propietario puede avanzar con acciones destinadas a resolver el contrato y reclamar judicialmente las sumas adeudadas. Para los abogados especializados, el tiempo es un factor clave. Cuanto antes se detecte el problema, mayores son las posibilidades de recupero y menores los costos asociados al conflicto.

Una forma de evitar este tipo de problemas, según los expertos consultados, pasan por adoptar algunas medidas simples que pueden evitar inconvenientes mayores:

• Solicitar periódicamente comprobantes de pago de expensas
• Mantener contacto con la administración del edificio
• Revisar regularmente el estado de cuenta de la unidad
• Verificar el alcance de la garantía contratada
• Actuar inmediatamente ante los primeros atrasos

En definitiva, aunque el contrato establezca claramente que determinadas obligaciones corresponden al inquilino, la realidad es que las deudas por expensas e impuestos terminan impactando sobre el propietario.

Por esa razón, los especialistas coinciden en que el seguimiento activo de la unidad alquilada dejó de ser una opción para convertirse en una necesidad. En un escenario de expensas cada vez más elevadas, dejar pasar varios meses sin controlar los pagos puede convertir un pequeño atraso en una deuda millonaria que termine afectando la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.