Cómo invertir en el mercado inmobiliario de EE.UU. y ganar una renta sin salir de Argentina

Para el inversor argentino, el sector inmobiliario siempre representó el refugio de valor por excelencia. La premisa del "ladrillo" como activo seguro frente a la volatilidad económica local está profundamente arraigada en la cultura financiera nacional. Sin embargo, comprar una propiedad física —ya sea un departamento en Buenos Aires o una unidad de inversión en Miami— exige desembolsos de capital elevados, comisiones de intermediación, impuestos específicos y una carga de mantenimiento y gestión del inquilino que no todos están dispuestos a asumir.

En este contexto, el mercado de capitales ofrece un camino alternativo y cada vez más demandado: la inversión inmobiliaria internacional a través de CEDEARs (Certificados de Depósito Argentinos). Estos instrumentos permiten posicionarse en el negocio de Real Estate corporativo y residencial de los Estados Unidos operando en pesos o dólares desde una cuenta de inversión local (broker o ALyC), sin necesidad de girar fondos al exterior y con montos de ingreso sumamente accesibles.

Qué son los REITs y por qué revolucionan el acceso al negocio inmobiliario

Para comprender cómo funciona esta estrategia, es necesario entender primero qué son los REITs (Real Estate Investment Trusts o Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria). Creados por el Congreso estadounidense en la década de 1960, los REITs son empresas cotizadas en Bolsa que poseen, gestionan o financian bienes inmuebles comerciales, industriales, logísticos o residenciales que generan ingresos mediante alquileres.

Su principal atractivo radica en una exigencia legal clave: para mantener su estatus fiscal preferencial en EE.UU., los REITs están obligados por ley a distribuir al menos el 90% de sus ganancias imponibles entre sus accionistas en forma de dividendos.

"El verdadero valor de un REIT para el inversor minorista radica en que democratiza el acceso a activos inmobiliarios comerciales de primer nivel que de otro modo serían inalcanzables", explica Mariano Sardáns, CEO de la geradora de patrimonio FDI. "Al operar vía CEDEARs desde la Argentina, la persona compra una porción de portafolios de logística o centros comerciales de clase mundial, cobrando una renta periódica en dólares en su cuenta local y eliminando la barrera de entrada que exige el pago al contado de una propiedad física".

A través de los CEDEARs, un inversor en Argentina compra una fracción representativa de esas acciones. De esta manera, accede a dos vías de rendimiento:

1. Valorización del activo: El aumento en el precio de la acción en Wall Street y la cobertura implícita contra la variación del tipo de cambio financiero (Contado con Liquidación o CCL).

2. Renta periódica en dólares: El cobro en dólares cable/MEP de los dividendos trimestrales que pagan estas compañías.

Los principales CEDEARs del sector inmobiliario para armar cartera

El abanico de CEDEARs disponibles en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires abarca desde vehículos diversificados que replican a todo el sector hasta empresas especializadas en nichos específicos del Real Estate norteamericano:

• ETF Vanguard Real Estate (CEDEAR: VNQ): Es la opción por excelencia para quienes buscan diversificación automática. Este ETF (fondo cotizado) invierte directamente en una canasta de más de 160 REITs de Estados Unidos. Incluye en su cartera desde centros comerciales e hipermercados hasta centros de datos y torres de telefonía celular. Ofrece una exposición integral al desempeño general del Real Estate estadounidense sin concentrar el riesgo en una sola empresa.
• Realty Income Corporation (CEDEAR: O): Conocida en Wall Street como "The Monthly Dividend Company", es una de las opciones preferidas por los inversores enfocados en la renta pasiva. Posee miles de propiedades comerciales alquiladas a largo plazo a inquilinos corporativos de primer nivel (como cadenas de supermercados, farmacias y tiendas de conveniencia). Su sello distintivo es que paga dividendos en dólares en forma mensual, ofreciendo un flujo constante de liquidez.
• American Tower (CEDEAR: AMT): Este REIT está enfocado en la infraestructura de telecomunicaciones. Posee y opera decenas de miles de torres de comunicación en América y otros continentes, alquilando el espacio a las principales compañías de telefonía móvil. Es un activo que combina el negocio inmobiliario tradicional con el crecimiento de la conectividad, el despliegue de redes 5G y el consumo creciente de datos.
• Desarrolladoras y servicios: D.R. Horton (DHI) y CBRE Group (CBRE): Para quienes preferirían posicionarse en la construcción, venta y gestión inmobiliaria más que en el cobro de alquileres, existen alternativas como D.R. Horton (uno de los constructores de viviendas residenciales más grandes de EE.UU.) o CBRE Group (líder global en servicios inmobiliarios comerciales y gestión de inversiones).

Paso a paso: cómo operar CEDEARs desde Argentina

El proceso para comenzar a armar una cartera inmobiliaria internacional desde el mercado local es sencillo y totalmente digital:

1. Apertura de cuenta comitente: Se requiere abrir una cuenta en una Sociedad de Bolsa o ALyC autorizada por la Comisión Nacional de Valores (CNV) o a través de la plataforma de inversión de un banco.

2. Transferencia de fondos: Se transfieren pesos o dólares desde la cuenta bancaria del titular hacia la cuenta de la ALyC.

3. Búsqueda del instrumento: En la plataforma de trading, se busca el ticker del CEDEAR deseado (por ejemplo, VNQ, O o AMT).

4. Ejecución de la orden: Se selecciona la cantidad de certificados a comprar o el monto total a invertir y se envía la orden de compra a precio de mercado o con un límite estipulado. Los certificados quedan acreditados en la cuenta en el plazo de liquidación correspondiente (inmediato o 24 horas).

Invertir en bienes raíces norteamericanos mediante CEDEARs ofrece marcadas ventajas respecto de la compra tradicional de un inmueble:

• Liquidez inmediata: A diferencia de una propiedad física, que puede demorar meses o años en venderse, un CEDEAR se puede vender en segundos durante el horario bursátil, convirtiendo la posición en dinero efectivo.

• Bajo capital de ingreso: Permite comenzar a invertir desde montos equivalentes al precio de un solo certificado (generalmente pocos miles de pesos), facilitando la inversión periódica o el armado de un plan de ahorro gradual.

• Diversificación y cobertura: Otorga protección contra el riesgo soberano argentino, cobertura contra la devaluación del peso al estar atado al dólar CCL y exposición a contratos de alquiler en moneda dura.

Sin embargo, los analistas sugieren no perder de vista la dinámica propia del mercado bursátil internacional. José Ignacio Bano, especialista en finanzas personales y análisis de mercado, advierte sobre la sensibilidad del sector a la política monetaria de la Reserva Federal (Fed):

"Hay que recordar que los REITs se mueven en función de las tasas de interés globales. Cuando las tasas de la Fed se mantienen elevadas o tardan en bajar, los REITs suelen sufrir una compresión en sus márgenes y sus cotizaciones retroceden, ya que compiten contra activos de renta fija como los Bonos del Tesoro de EE.UU."

"Por eso, para quienes buscan un flujo estable de dividendos a largo plazo, los momentos de corrección suelen presentar puntos de entrada atractivos, pero exigen una mirada estratégica de mediano y largo plazo".

Asimismo, Bano señala un aspecto clave a tener en cuenta en la estructura impositiva: "Los dividendos percibidos en dólares desde EE.UU. vienen sufriendo una retención en origen del 30% por normativa de la IRS antes de acreditarse en la cuenta del inversor en Argentina, un dato relevante al calcular el dividend yield neto de la inversión".

Para el ahorrista que busca dolarizar su capital y generar una renta periódica sin asumir los costos, vacíos de alquiler y rigideces del ladrillo tradicional, la combinación de REITs y CEDEARs representa una de las herramientas más eficientes y líquidas del menú financiero actual.