Expensas comunes: cuánto se paga por metro cuadrado según el tipo de inmueble y cuáles son las más caras

urante años, la pregunta principal era cuánto costaba el departamento o cuál era el valor mensual del alquiler. Ahora hay un tercer número que puede modificar completamente la decisión: cuánto se paga todos los meses para mantener el edificio, y una forma cada vez más utilizada para comparar ese gasto es calcularlo por metro cuadrado.

Pagar $300.000 mensuales de expensas puede parecer mucho o poco dependiendo del tamaño de la propiedad. No es lo mismo ese monto para un departamento de 40 metros cuadrados que para uno de 120 metros cuadrados. Pero tampoco alcanza con mirar solamente la superficie.

El tipo de inmueble, la antigüedad del edificio, la cantidad de unidades, la presencia de encargado, la seguridad, los ascensores, las cocheras y los amenities pueden generar diferencias enormes.

En julio de 2026, la expensa promedio en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó los $354.652 mensuales, según un relevamiento de ConsorcioAbierto sobre 15.000 consorcios. El valor registró una baja mensual de 0,6%, pero acumuló un aumento interanual del 26%. Sin embargo, ese promedio esconde una realidad mucho más compleja.

Cuánto cuestan las expensas por m² en CABA

Un relevamiento de la plataforma Propio sobre 1.569 publicaciones de alquiler relevadas en la Ciudad de Buenos Aires durante junio de 2026 permite ponerle un número concreto al costo por superficie. La expensa mediana publicada fue de $180.000 mensuales, equivalente a $4.136 por metro cuadrado, además, las expensas representaban, en promedio, el 22,2% del valor del alquiler publicado.

Es decir que, para muchos inquilinos, las expensas ya funcionan como una especie de segundo gasto inmobiliario fijo, pero la diferencia entre inmuebles puede ser muy importante.

Edificios antiguos: las expensas más bajas por m²

En términos generales, los edificios tradicionales y sin grandes servicios comunes suelen tener las expensas más bajas. En efecto, tomando como referencia de mercado, los edificios antiguos o sin amenities se movían durante 2026 en una franja aproximada de $2.000 a $3.500 por metro cuadrado mensual, aunque el valor concreto depende del tamaño del consorcio y de los gastos de cada edificio.

La gran ventaja de estos inmuebles es evidente, ya que no hay pileta que mantener, gimnasio que equipar, seguridad privada permanente ni grandes espacios comunes que generen costos adicionales, pero eso no significa necesariamente que siempre sean baratos.

Un edificio antiguo puede tener gastos extraordinarios importantes cuando necesita reparar cañerías, renovar ascensores, arreglar fachadas o realizar obras estructurales. Por eso, antes de comprar o alquilar, no alcanza con mirar una única liquidación.

Lo recomendable es pedir las últimas expensas y verificar si existen obras extraordinarias aprobadas o pendientes.

Edificios modernos con amenities básicos: el costo empieza a subir

El segundo escalón está formado por edificios modernos que ofrecen algunos servicios comunes, que pueden incluir SUM, parrilla, laundry y pequeños espacios comunes son algunos de los amenities más habituales.

En estos casos, el costo de las expensas puede ubicarse aproximadamente entre $3.500 y $5.500 por metro cuadrado. El problema es que los amenities no se pagan solamente cuando se construye el edificio, ya que hay que mantenerlos todos los meses. En este caso la limpieza, electricidad, mantenimiento de equipos, reparaciones y administración se incorporan al presupuesto del consorcio.

Por eso, dos departamentos similares, ubicados incluso en el mismo barrio, pueden tener expensas completamente diferentes.

Torres con pileta, gimnasio y seguridad: las más caras

El nivel superior está representado por las torres y complejos con servicios completos, que pueden incluir pileta, gimnasio, SUM, espacios verdes, seguridad privada y vigilancia permanente pueden transformar completamente el presupuesto mensual.

Como referencia, las expensas en edificios con servicios completos se ubicaban durante 2026 en una franja aproximada de $5.500 a $8.000 por metro cuadrado, con casos que pueden superar ampliamente ese nivel en desarrollos premium.

En este caso, el impacto de los amenities puede medirse con mayor precisión, ya que según el informe de Propio, los edificios con amenities muestran un diferencial estimado de 21,9% más en expensas por metro cuadrado frente a inmuebles comparables sin esos servicios. Entonces, la pregunta que debe hacerse quien busca una propiedad es muy concreta: ¿voy a utilizar realmente todo lo que estoy pagando?

Para una familia que usa la pileta, el gimnasio y los espacios comunes, el costo puede justificarse, pero para alguien que nunca utiliza esos servicios, las expensas pueden transformarse simplemente en un gasto fijo elevado.

Cuánto cambia el valor según el barrio

La ubicación también influye, aunque no necesariamente porque el barrio sea más caro, ya que muchas veces lo que cambia es el tipo de edificio que predomina en cada zona.

Según el relevamiento de Propio, Puerto Madero lideraba entre los barrios con muestra suficiente, con una expensa mediana de $6.356 por metro cuadrado. Le seguían Núñez, con $4.660 por m², Belgrano, con $4.520, y Palermo, con $4.440 por m².

En el otro extremo aparecían barrios con un parque inmobiliario más tradicional, como por ejemplo Balvanera, que registraba $3.375 por m² y Flores, $3.506 por m², dentro de la muestra analizada.

Los departamentos chicos no siempre pagan menos por m²

Existe una idea bastante extendida: cuanto más grande es el departamento, menor debería ser el costo proporcional, pero no siempre ocurre así, ya que los consorcios tienen numerosos gastos fijos que deben distribuirse entre las unidades.

Según el relevamiento, las unidades de hasta 35 metros cuadrados registraban expensas de $4.430 por m², mientras que las propiedades de más de 80 metros cuadrados alcanzaban $4.477 por m². Es decir, el tamaño por sí solo no garantiza una menor expensa proporcional.

Esto explica por qué un monoambiente puede tener expensas que parecen exageradas en relación con su superficie, pero hay que tener en cuenta que el ascensor, el encargado, la administración y numerosos servicios del edificio existen independientemente de que el propietario tenga un departamento pequeño o grande.

Los dos ambientes: cuánto pagan por m²

El dos ambientes, que es una de las propiedades más buscadas por quienes viven solos o en pareja, registraba una expensa mediana de $171.545, equivalente a $3.995 por metro cuadrado, lo cual es un dato particularmente importante para el mercado de alquiler. Un departamento puede tener un alquiler competitivo, pero quedar fuera del presupuesto cuando se suman las expensas, por eso, cada vez más inmobiliarias recomiendan analizar el costo total mensual.

La cochera también encarece la cuenta

Tener cochera puede aumentar el valor de la propiedad y representar una ventaja importante, especialmente en determinados barrios, pero también puede generar mayores gastos comunes. En tal sentido, las unidades con cochera mostraban un diferencial estimado de 12,6% más en expensas por metro cuadrado frente a propiedades comparables sin cochera.

Portones automatizados, mantenimiento de espacios comunes, seguridad y estructuras de estacionamiento agregan costos. Por eso, antes de comprar una cochera o una unidad que la incluya, conviene preguntar si las expensas están integradas al monto general o si existe una liquidación específica.

Oficinas: una estructura de gastos completamente diferente

En las oficinas, la lógica de las expensas cambia, ya que los edificios corporativos pueden tener seguridad permanente, recepción, mantenimiento especializado, sistemas contra incendio, ascensores de alta capacidad y equipos de climatización central.

Por eso, el costo por metro cuadrado puede ser elevado incluso cuando el inmueble no tiene amenities residenciales. Es por ello que en este segmento, las expensas deben analizarse junto con otros gastos que pueden formar parte de la ocupación del inmueble.

El inquilino o propietario de una oficina debe revisar qué servicios están incluidos y cuáles se pagan por separado. Una oficina aparentemente barata puede terminar teniendo un costo mensual elevado si suma alquiler, expensas, servicios y gastos operativos.

Locales comerciales: por qué las expensas pueden ser muy diferentes

Los locales también presentan una gran dispersión, pues un local ubicado a la calle, sin formar parte de un edificio con grandes espacios comunes, puede tener expensas reducidas o directamente no afrontar el mismo tipo de gastos que un local dentro de una galería o centro comercial.

En cambio, los locales ubicados en complejos comerciales pueden tener costos importantes por seguridad, limpieza, mantenimiento de espacios comunes, estacionamientos y administración. En estos casos, el valor del alquiler por metro cuadrado no debe analizarse nunca de manera aislada, por lo que el comerciante debe sumar el costo de ocupación total.

Qué gastos explican las expensas

Más allá del tipo de inmueble, existe una serie de rubros que explican por qué las expensas continúan siendo uno de los gastos más importantes para propietarios e inquilinos. Según el relevamiento de ConsorcioAbierto, los sueldos y gastos de personal representan aproximadamente el 35% del presupuesto de los consorcios en CABA, en tanto que los gastos operativos y de mantenimiento explican cerca del 26%.

Por su parte, los gastos administrativos, bancarios e impositivos concentran otro 14%, mientras que los servicios públicos representan aproximadamente el 12%. Esta composición permite entender por qué reducir las expensas no siempre es sencillo, pues muchos de los principales gastos son estructurales.