CEDEARs ideales para invertir en el mercado inmobiliario de EE.UU. y obtener una renta

Para el inversor argentino, la inversión en bienes raíces representa históricamente el refugio de valor por excelencia. La cultura de "resguardar el capital en ladrillos" ha atravesado generaciones como una respuesta defensiva ante la volatilidad económica y la constante devaluación de la moneda local. Sin embargo, la adquisición de una propiedad física tradicional conlleva barreras estructurales complejas: requiere desembolsos iniciales de capital sumamente elevados, implica lidiar con la marcada iliquidez del mercado inmobiliario y exige asumir la carga operativa del mantenimiento, la gestión de inquilinos y el pago de impuestos locales.

Frente a esta dinámica, el mercado de capitales argentino ofrece una alternativa moderna que permite combinar la solidez del sector inmobiliario con las ventajas del mercado financiero global: los Certificados de Depósito Argentinos (CEDEARs) basados en los denominados REITs. En la actualidad, existen varios instrumentos financieros diseñados para exponerse de manera directa al mercado inmobiliario de los Estados Unidos desde la cuenta de inversión local, en pesos o dólares, y con disponibilidad inmediata de fondos. 

REITs: invertir en real estate a escala global

Los REITs, sigla de Real Estate Investment Trust, son vehículos de inversión inmobiliaria. No se parecen necesariamente a la idea local de comprar un departamento en pozo. En muchos casos son grandes compañías que poseen, administran y alquilan miles de propiedades o instalaciones especializadas.

Los REITs son empresas que cotizan en bolsa y que poseen, gestionan o financian bienes inmuebles que generan ingresos mediante alquileres. Creados en EE. UU. en los años 60, su atractivo radica en una característica legal fundamental: para mantener su estatus fiscal preferencial, están obligados a distribuir al menos el 90% de sus ganancias imponibles entre sus accionistas en forma de dividendos. Esto los convierte en una fuente potente de renta pasiva.

Distribución periódica de dividendos en dólares: por lo general estos fondos abonan dividendos con frecuencia trimestral. Cuando la compañía paga estas utilidades en Wall Street, el titular del CEDEAR en Argentina recibe automáticamente en su cuenta de inversión local la proporción correspondiente de los dividendos acreditados en dólares cable (USD), previo descuento de las retenciones impositivas en origen por parte de la IRS de EE. UU. y el costo operativo del depósito centralizado.

Mariano Sardáns, CEO de FDI, subraya que los REITs "democratizan el acceso a activos inmobiliarios comerciales de primer nivel que de otro modo serían inalcanzables". Ya no es necesario comprar una propiedad completa en Miami; a través de los REITs, se invierte en carteras diversificadas de logística, centros comerciales o infraestructura, recibiendo una renta periódica en dólares.

Recientemente comenzaron a cotizar en la Bolsa de Buenos Aires dos nuevos CEDEARs que incluyen dos REITs muy distintos entre sí:

Welltower, (WELL): está enfocada en propiedades destinadas a la salud y a adultos mayores, incluyendo residencias y espacios con servicios adaptados para ese segmento. Su comportamiento de los últimos años mostró una tendencia muy consistente, con una suba fuerte y pocos sobresaltos.

Prologis, (PLD): se especializa en grandes centros logísticos y galpones para compañías como Amazon, Walmart y FedEx. Es un negocio ligado al comercio electrónico, la distribución y la infraestructura física que sostiene el movimiento de mercadería global.

Estos se suman a los que ya vienen operando en el mercado local, cuyos principales atractivos son los siguientes:

Diversificación total: El ETF Vanguard Real Estate (CEDEAR: VNQ) es ideal para quienes buscan exposición amplia. Invierte en más de 160 REITs, abarcando desde centros comerciales y data centers hasta torres de telefonía celular, ofreciendo una visión integral del sector.

Renta mensual constante: Realty Income Corporation (CEDEAR: O), conocida como "The Monthly Dividend Company", es la elección predilecta para inversores enfocados en un flujo de caja predecible. Posee miles de propiedades comerciales alquiladas a largo plazo a inquilinos corporativos de primer nivel, pagando dividendos en dólares mensualmente.

Infraestructura y crecimiento: American Tower (CEDEAR: AMT) se centra en la infraestructura de telecomunicaciones. Con decenas de miles de torres de comunicación, combina el negocio inmobiliario tradicional con el crecimiento de la conectividad, el despliegue 5G y el consumo masivo de datos.

Desarrollo y servicios: Para aquellos interesados en la construcción, venta y gestión, existen alternativas como D.R. Horton (DHI), uno de los mayores constructores de viviendas de EE. UU., o CBRE Group (CBRE), líder global en servicios inmobiliarios comerciales y gestión de inversiones.

A diferencia de la compra de una acción de una única constructora o desarrolladora, estos CEDEARs no dependen de la suerte operacional de una sola compañía. Se trata de fondos diversificados que reúnen en su cartera un número muy importante de fideicomisos de inversión en bienes raíces. 

Mecánica de funcionamiento y acceso local

• Operativa simplificada: El inversor argentino puede adquirir un CEDEAR utilizando pesos o dólares desde cualquier cuenta comitente en un broker o Agente de Liquidación y Compensación (ALYC) regulado por la Comisión Nacional de Valores (CNV).

• Cobertura ante el tipo de cambio: Dado que representa un activo que cotiza en dólares en Wall Street (NYSE Arca), su cotización en pesos en la plaza local se ajusta automáticamente según la evolución del tipo de cambio financiero, conocido como Dólar Contado con Liquidación (CCL). Esto le otorga una doble capa de cobertura: protección ante la devaluación del peso y exposición a activos reales de Estados Unidos.

• Copropiedad de activos reales: Al incorporar un CEDEAR de estas características al portafolio, el inversor pasa a poseer una porción proporcional de una vasta red de propiedades comerciales, logísticas, residenciales e industriales distribuidas a lo largo del territorio estadounidense.

Rendimiento y desempeño en el mercado

El desempeño del sector de los REITs se encuentra estrechamente vinculado al ciclo económico y a la política monetaria de la Reserva Federal de Estados Unidos (Fed). La evolución de las tasas de interés condiciona tanto el costo de financiamiento de estas corporaciones para desarrollar o adquirir propiedades como la tasa de descuento que aplica el mercado sobre sus flujos de fondos futuros.

Tras el ciclo de ajuste monetario iniciado por la Reserva Federal para contener la inflación global —que elevó el costo del crédito y afectó la valuación bursátil de los activos inmobiliarios durante 2022 y 2023—, el sector comenzó a experimentar una etapa de estabilización y recuperación paulatinamente sustentada en la relajación de las condiciones financieras.

La expectativa de estabilización o descenso en las tasas de interés de referencia suele actuar como un catalizador positivo para el Real Estate. Por un lado, reduce la presión sobre los costos financieros de las compañías; por otro, vuelve más atractivos sus dividendos periódicos en comparación con las rendimientos que ofrecen los instrumentos de renta fija tradicionales.

La visión de los grandes inversores sobre los bienes raíces

La inversión inmobiliaria ha sido históricamente el pilar sobre el cual se construyeron algunas de las mayores fortunas del mundo. El magnate petrolero John D. Rockefeller solía afirmar que "las mayores fortunas de Estados Unidos han sido hechas gracias a la posesión de tierras".

El educador financiero y autor de Padre Rico, Padre Pobre, Robert Kiyosaki, insiste frecuentemente en la diferencia entre buscar plusvalía inmediata y construir un flujo recurrente de fondos: "El objetivo de invertir en bienes raíces no es solo comprar una propiedad para revenderla más cara, sino adquirir activos que generen un flujo de caja constante mes a mes sin importar las fluctuaciones de corto plazo del mercado." Pero a pesar de sus múltiples atributos, la inversión en este tipo de instrumentos financieros implica riesgos que todo inversor debe ponderar en su análisis:

1. Tasas de interés elevadas: Si la inflación en Estados Unidos se muestra persistente y obliga a la Fed a mantener las tasas altas por más tiempo, las valuaciones de las propiedades y la rentabilidad de los REITs pueden verse afectadas por mayores costos de financiamiento.

2. Desempeño del ciclo económico: Una desaceleración en la actividad comercial o del consumo minorista en Estados Unidos puede elevar la tasa de vacancia en ciertos segmentos, como oficinas o espacios comerciales tradicionales.

3. Flotación del Contado con liquidación: El valor expresado en pesos del CEDEAR variará no solo por la cotización del ETF en Wall Street, sino también por las oscilaciones diarias del Dólar CCL en la bolsa local.

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