Crece la compra de campos por parte de extranjeros

Cada vez son más los extranjeros que se acercan al paí­s con intenciones de quedarse con importantes parcelas de tierra para darles distintos usos, como turí­sticos y productivos. Esta tendencia está llevando el precio de las tierras en el interior del paí­s, sobre todo en provincias de la Patagonia y del Noroeste de la Argentina, a superar sus picos históricos.

Según Jorge Dorado, presidente de la Inmobiliaria que lleva su apellido, entre el 6 y 7 por ciento de las compras de las tierras que se dan en el interior del paí­s corresponden a inversores extranjeros.1- ¿Dónde están comprando? Alejandra Covello, presidenta de la inmobiliaria homónima, destacó que entre los inversores del mundo que deciden colocar su dinero en la Argentina existen tres áreas que concentran la mayorí­a de las inversiones: Mendoza, Salta y Patagonia.En estas zonas los valores de las tierras, sobre todo las que están mejor ubicadas y que se le puede sacar "más jugo" por su explotación productiva, triplicaron su valor de venta respecto del 2002, cuando se desarrolló una de las crisis económicas más profundas en el paí­s.

• MendozaEs una de las provincias donde se generan más operaciones de compraventa de tierras, en este caso, vinculadas con el negocio del vino, y se da principalmente en el departamento de Lujan de Cuyo. Son muy buscadas las tierras donde se puedan desarrollar los viñedos, que estén bien ubicados y que reciban agua de los deshielos. "Los extranjeros, cuando miran al interior, buscan tierras que tengan reservas de agua, un bien que ya esta escaseando en los paí­ses desarrollados", afirman las inmobiliarias especializadas. Así­, más allá del departamento de Luján de Cuyo, en el oeste de Maipú y la parte alta del Valle de Uco, entre otras, el 90% de los inversores son extranjeros.
• SaltaTambién aparece como una zona atractiva para los inversores del mundo, sobre todo para negocios frutihortí­colas y turí­sticos. Según Juan Biella, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Salta, los extranjeros buscan tierras en las zonas de los Valles Calchaquí­es, con emprendimientos bodegueros y turí­sticos, donde la hectárea cultivable se cotiza en valores cercanos a los u$s10.000, lo que representa un aumento del 300% respecto del 2002.
• PatagoniaEn esta región, los extranjeros están más interesados en el negocio turí­stico. "Muchos inversores compran campos para construir viviendas y vendérselas a sus compatriotas", precisaron de la inmobiliaria Novello. También en el Sur es muy fuerte la cantidad de extranjeros que compran campos para la producción ovina, para emprendimientos vinculados con la pesca de truchas o el establecimiento de cotos de caza.
• Mesopotamia"También es fuerte la inversión de los compradores del mundo en la zona Mesopotámica, donde se pueden generar emprendimientos turí­sticos vinculados con la caza y la pesca", destacó Raúl Talento, de la inmobiliaria Armando Pepe en declaración al diario BAE. En ese sentido, agregó que "hay tierras en Corrientes y Misiones, que son demandadas por los inversores españoles, que están muy entusiasmados por crear en el paí­s cotos de caza, para que los visiten los viajeros europeos, que buscan mucho estos productos en sus vacaciones".
• CiudadesEl alza de la soja impulsó la suba en ciudades ubicadas en zonas netamente agropecuarias, por caso Pergamino, Venado Tuerto, Rosario o Juní­n. De acuerdo a datos de Reporte Inmobiliario, que muestran la evolución del valor del m2 en distintas localidades del interior del paí­s desde 2003 a 2007, la variación del valor de departamentos usados en esas zonas fue superior a la registrada en el barrio Norte de Capital Federal. No debe descartarse que, luego de la crisis del 2002, las propiedades urbanas del interior del paí­s hayan tardado algo más que las de Capital Federal en "recuperar precio", o que en el largo perí­odo de recesión (1998/2002) las mismas se hayan depreciado más. Se entiende entonces que el "rebote" posterior haya sido mayor.

2- ¿Qué precios se están pagando?Según un informe elaborado por el ingeniero Enrique Cortelletti para Reporteinmobiliario.com, el valor de los campos ubicados principalmente en Buenos Aires, Santa Fe y Córdoba aumentó más de un 200 por ciento.

De hecho, en el 2001, durante la crisis económica, la hectárea cultivable valí­a u$s2.700, mientras que en la actualidad se cotiza a u$s8.500, pero con picos de 12.000 dólares. En él ultimo caso, los campos están ubicados en las zonas más ricas por las caracterí­sticas del suelo, y se destacan las ciudades de Pergamino, Colón y Rojas. Incluso, algunos propietarios ya piden u$s15.000 por hectárea, pero los extranjeros ya no están convalidando los precios, y esta situación tiende a un estancamiento en el nivel de ventas. Los agentes inmobiliarios vinculados con la venta de campos admitieron que, después del gran salto de los valores durante los últimos tres años, los precios de las hectáreas de las tierras comenzaron a amesetarse, y actualmente se registran pequeños aumentos, en torno del 5 y 10 por ciento.

• MendozaEl negocio del vino está generando los precios más altos por hectárea cultivable. De hecho, los propietarios están vendiendo sus campos en el orden de u$s30.000 la hectárea. Pero estas cifras no se dan en todos los terrenos por igual, sino por el que ya cuenta con infraestructura y tecnologí­a propia, y con sistema de riego adecuado."Una hectárea cultivada pre devaluación valí­a u$s10.000 y ahora no baja de u$s30.000", sostuvieron desde la consultora Inmoclick al diario BAE. Con respecto al año pasado el incremento ha sido de entre el 10 y 15 por ciento anual. De todas formas, "los precios tienden a amesetarse ya que empiezan a competir con valores internacionales y empiezan a tener mayor preponderancia factores de estabilidad polí­tica", expresaron desde el mismo lugar.
• SaltaLas hectáreas cultivables de vino alcanzan los 10.000 dólares.
• Rí­o NegroEn el Valle de Rio Negro, el valor de los campos para la producción de frutas se cotiza entre 10.000 y 12.000 dólares, siempre que se encuentre en un espacio importante y se pueda producir variedades de productos.Según informe confeccionado por la revista Margenes Agropecuarios, las tierras productivas, tanto agrí­colas como ganaderas, subieron entre 120 y 162 % entre el 2003 y el 2007.

3- ¿Cuál el origen de los inversores?Según Jorge Dorado, entre el 6 y 7 por ciento de las compras de las tierras que se dan en el interior del paí­s corresponden a inversores extranjeros.

Andrés Lernoud, de la inmobiliaria Izrastzoff, explicó que entre los inversores del mundo que están llegando a comprar tierras en la Argentina se destacan los de los Estados Unidos, Inglaterra, Francia, Holanda, España, Italia y Alemania.Existe un gran contingente de inversores europeos y norteamericanos que, a un tercio de lo que cuestan las tierras en sus paí­ses de origen, se quedan con grandes parcelas en sitios paradisí­acos, como La Patagonia, Salta o Jujuy, o con aquellos que puede generar valor agregado, como los viñedos en Mendoza y las áreas productivas en la zona central del paí­s, como Santa Fe, Córdoba y Buenos Aires.4- ¿Cuánto es el capital invertido? Las inversiones de los extranjeros, según Dorado, pueden llegar, en promedio, a los 1,5 y 2 millones de dólares, aunque los más arriesgados pueden desembolsar 15 y 20 millones de dólares.5- ¿Qué ocurre con los llamados "pool de inversores"? Un grupo de inversores de origen español está en proceso de creación de una sociedad con la empresa argentina El Tejar, que se especializa en la generación de negocios agrocomerciales y, en menor medida, ganaderos.

Luis Kasdorf, director comercial del grupo local, explicó, en declaraciones a un matutino, que "estamos teniendo conversaciones con distintos inversores españoles, que encuentran atractivo crear negocios y comprar tierras en los campos argentinos".

El fondo de inversión tendrá un capital de u$s550 millones, al menos, en una primera etapa. Los especialistas calculan que, actualmente, este tipo de negocios genera renta de entre el 4% y el 9% anual en dólares, de acuerdo al proyecto y a la ubicación de la tierra.

Pampa Agribusiness invertirá u$s150 millones en negocios vinculados al campo. Su foco estará en la Argentina y Brasil, pero también prestará atención a la región.

6- ¿Invertir en campos fue más rentable que en propiedades? Desde el año 2005 a la fecha, la valorización de la hectárea fue superior a la del m2 de un departamento ubicado en la Ciudad de Buenos Aires: 43% versus 30%. Las razones están en el impulso que genera la cosecha récord y el negocio que prometen, en el mediano plazo, los biocombustibles.Evolución

• 1980-1998: al comparar una serie de precios de la tierra desde el año 1980 surge que el valor más alto fue el que se registró en 1998. Los determinantes para este resultado fueron los buenos precios de los granos en los años 1996 y 1997 y de la hacienda en ese mismo año.
• 1998-2001: por distintos motivos, entre los que se cuentan la baja de precios de granos y de hacienda en los años siguientes y el creciente endeudamiento del agro, el precio de la hectárea maicera bajó 26% entre 1998 y 2001, en tanto que los campos de crí­a retrocedieron 17 por ciento.
• 2002: según un informe de Reporte Inmobiliario, el 2002 fue atí­pico en todo sentido. En un contexto de fuerte retracción de oferta, se concretaron pocas operaciones. La explicación es sencilla y se encuentra en que la extraordinaria iliquidez reinante en ese año, a partir de las medidas financieras que desembocaron en el "corralito" y sus correspondientes derivaciones. En muchos casos las operaciones estuvieron vinculadas a la cancelación de deudas en dólares que fueron pesificadas o a decisiones de liquidar activos en la Argentina, ante un panorama más que sombrí­o. En relación a los precios de 1998, los de 2002 estuvieron 45% abajo en el caso de los campos maiceros, y de 35% abajo en el caso de los campos de crí­a.
• 2005 a la fecha: en el 2005, los precios del m2 se situaron a la par de los del 2001, lo cual no es una mala performance en vista de la magnitud de la crisis desatada en el 2001. Desde el 2005 a la fecha, la valorización de la hectárea fue superior a la del m2 (43% vs. 30%), impulsada por una cosecha récord y por los biocombustibles, que compiten en la demanda de granos.

Rentabilidad y poder adquisitivoLa renta inmobiliaria de propiedades urbanas está muy por debajo del 1% mensual que tuvo en la década del 90. Actualmente, puede estimarse una cifra bruta del orden del 4 a 5 por ciento anual, que es similar a la renta inmobiliaria de campos arrendados, antes de descontar gastos fijos e impuestos.

No obstante, la gran diferencia está en que las propiedades urbanas se deprecian con el paso de los años, mientras que los campos (si están bien manejados) mantienen su valor.

El poder adquisitivo de la hectárea maicera (cantidad de metros que se compran con una hectárea) es el más alto desde 1980. En el anterior pico de valores de la tierra (año 1998), la hectárea promedió u$s4.858 y los departamentos usados en zona Norte de Capital Federal valí­an u$s1.023/m2. La relación era de 4.75 m2/ha. Actualmente la relación está en 6.69.El poder adquisitivo de una hectárea de invernada (antes de uso ganadero/agrí­cola y ahora agrí­cola) ha crecido más que el de las hectáreas maiceras, en vista de la mayor valorización de las mismas. El poder adquisitivo de la hacienda ha disminuido. Se requieren más toneladas de novillo o de ternero para comprar propiedades urbanas. Si los mercados ganaderos funcionaran libremente, la ecuación serí­a distinta.

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