Fideicomisos para oficinas, una nueva alternativa de inversión

En momentos en que el mercado inmobiliario residencial parece atravesar por una meseta, una nueva alternativa de inversión gana terreno entre quienes prefieren los ladrillos a los bienes intangibles.

 Se trata de fideicomisos al costo para oficinas, un inmueble cuyos precios se han disparado en los últimos años por la creciente demanda de espacios por parte de las empresas y la escasez de locaciones disponibles.De acuerdo con un estudio realizado por la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis, la tasa de vacancia de oficinas durante el tercer trimestre de 2007 fue sólo del 3,85 por ciento, mientras que el valor de alquiler mensual promedio por m2 superó los 27 dólares (Ver: Los precios de las propiedades aumentarán más que la inflación).Los especialistas estiman que este incremento en el precio de los alquileres de oficinas continuará durante los próximos años. Para el economista Tomás Bulat, el aumento de la renta de este tipo de inmuebles en 2008 será cercano al 20% -superando el í­ndice de inflación previsto por el Gobierno-, lo que posiciona a los fideicomisos de oficinas como una muy buena oportunidad de inversión. "Los fideicomisos para oficinas son hoy una muy buena oportunidad porque, en primer lugar, se pueden comprar en cuotas. En segundo término porque hay una vacancia muy baja y una demanda sostenida de oficinas y eso impulsa el precio de ese tipo de inmuebles. Además ofrecen la posibilidad de controlar la inversión, ya que uno puede ver lo que se hace; por eso es ideal para quienes buscan transparencia", señala Toribio Achával, director de la inmobiliaria que lleva su nombre, que en la actualidad ofrece varios emprendimientos de este tipo. Federico Gagliardo, presidente de Vitrium Capital, fondo de inversión en bienes raí­ces que opera en Argentina y Estados Unidos, coincide: "Se trata de una opción muy segura de inversión. Es una alternativa muy conservadora y con un muy buen retorno".Y agrega: "Con la altí­sima demanda que hay hoy de espacios de oficinas de alta categorí­a en Buenos Aires, en general los productos que sacamos al mercado están alquilados en promedio seis meses antes que estén terminados".Aunque es una herramienta financiera utilizada desde hace décadas en todo el mundo, en Argentina, hasta la crisis de 2001, el término fideicomiso inmobiliario no aparecí­a en los manuales de la mayorí­a de los inversores locales. "Los fideicomisos inmobiliarios comenzaron a utilizarse de manera muy importante después de la crisis, sobre todo a partir de 2003", señala Jorge Rozados, director de Reporte Inmobiliario. El objetivo de los fideicomisos inmobiliarios consiste en comprar distintos tipos de inmuebles, y a partir de su administración ví­a alquileres o compra-venta, distribuir la renta obtenida entre los inversores.Requisitos y recomendaciones Hoy el monto mí­nimo para ingresar en un fideicomiso de oficinas clase A o A está entre los 300.000 y 500.000 dólares.En tanto, la tasa de retorno de renta bruta promedio es de entre el 15 y el 20 por ciento."En los fideicomisos que nosotros ofrecemos, al entrar al costo, además del 16% de renta, el cliente se gana otro 15% más de plusvalí­a entre el costo que paga y el precio por venta en el mercado", destaca Gagliardo.Por el monto de la inversión requerida, en general la mayorí­a de estos fondos están destinados a inversores con alto poder adquisitivo. Sin embargo, ya algunas empresas ofrecen alternativas para pequeños y medianos inversores, como ser la agrupación en fideicomisos que se transforman a su vez en fiduciantes del fideicomiso principal. En estos casos, la inversión mí­nima se ubica entre los 40.000 y 50.000 dólares. A la hora de elegir el fideicomiso en el cual invertir, existen ciertos aspectos a tener en cuenta. En primer lugar, se debe evaluar la ubicación del proyecto, ya que algunas zonas geográficas presentan mejores perspectivas que otras. En este sentido, el área que se encuentra mejore posicionada de cara el futuro es la zona norte de Capital y la provincia de Buenos Aires. Por otro lado, es también importante elegir fiduciarias o gerenciadoras que ya cuenten con una trayectoria comprobada en el mercado y que puedan garantizar que la tasa de retorno prometida será igual a la obtenida una vez finalizado el emprendimiento. Qué son los fideicomisos El contrato de fideicomiso se trata de un negocio jurí­dico mediante el cual una persona (fiduciante) transfiere a un tercero (fiduciario) a tí­tulo de confianza una cantidad determinada de bienes para que éste, una vez finalizado un plazo o condición, transmita los resultados o finalidades obtenidas al primero, ya sea a su favor o a favor de un tercero, denominado"beneficiario o fidecomisario".Este figura, que está reglamentada por la ley 24.441/94, implica necesariamente la conjunción de tres elementos fundamentales: la fiducia o encargo por confianza, la transmisión de una o varias propiedades y el fiduciario, que recibirá los bienes y el encargo.Los elementos que conforman la estructura funcional del fideicomiso son:

• Fiduciante o Fideicomitente: Es quien constituye el fideicomiso, mediante la trasmisión de la propiedad del bien o de los bienes al fiduciario, para que cumpla una finalidad especí­fica establecida por contrato.
• Fiduciario: Será quien tenga los derechos de administración, disposición y gravamen de los bienes fideicomitidos, con las limitaciones que surjan del contrato o testamento. Pueden ser personas fí­sicas o jurí­dicas, públicas o privadas, nacionales o extranjeras, salvo en el caso de los fideicomisos financieros, en los que sólo podrán actuar como fiduciarios las entidades financieras sujetas a la ley o las personas jurí­dicas expresamente autorizadas a tal fin por la Comisión Nacional de Valores.
• Beneficiario: Es la persona fí­sica o jurí­dica en cuyo favor se ejerce la administración de los bienes fideicomitidos. Los contratos de fideicomiso pueden contar con más de un beneficiario y beneficiarios sustitutos.
• Fideicomisario: Es quien recibe los bienes fideicomitidos una vez cumplido el plazo o la condición del contrato de fideicomiso.
• Bienes fideicomitidos: Son el o los bienes transferidos al fiduciario y que conforman la propiedad fiduciaria. Constituye un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante.

El fideicomiso puede ser establecido por contrato o testamento, y su plazo o condición no puede ser superior a 30 años, excepto que el beneficiario fuese un incapaz, en tal caso, se puede extender hasta su muerte o hasta la cesación de su incapacidad.

Una de las caracterí­sticas más importantes que establece la ley para el contrato de fideicomisos es que los bienes del mismo forman parte de un patrimonio separado del patrimonio de las partes que lo integran, por lo que los bienes se encuentran protegidos de la eventual acción de los acreedores o en caso de quiebra, concurso o incapacidad de las partes.

Según establece la legislación vigente, los bienes fideicomitidos no están incluidos en el principio de la universidad concursal, y sólo responderán por las deudas contraí­das por el fiduciario dentro de sus facultades y por las cargas propias de tales bienes.

Beneficios Las principales ventajas que ofrece esta herramienta financiera son:

• Confianza y seguridad, ya que en el sistema fideicomiso el bien permanece siempre resguardado. No existe posibilidad de ejecutar judicialmente el patrimonio fiduciario; aunque existan deudas del administrador o fiduciante, el bien no puede ser embargado.
• El destino de los bienes afectados al fideicomiso no puede ser cambiados y los plazos estipulados en el contrato deben siempre cumplirse a término.
• El administrador tiene la obligación legal de rendir cuentas en forma periódica.
• Posee ventajas impositivas determinadas por ley.

También ofrece tasas de interés y beneficios más atractivos que los plazos fijos, bonos o paridad cambiaria.

Marí­a Eugenia Baliño©infobaeprofesional.com